贈与税は不動産の贈与にもかかる。仕組みや住宅取得資金贈与との違い

不動産を贈与すると、贈与税がかかることがあります。贈与税について十分な理解がないままに不動産を贈与すると、想定外の税負担が発生するかもしれません。

贈与税には2種類の課税方式があり、また税負担を軽減する特例制度も設けられています。不動産を贈与する際は、贈与税の課税方式を適切に選び、条件に該当する特例措置を活用することが大切です。

本記事では、不動産を贈与する際の贈与税を相続税専門の税理士が解説します。

1．不動産の贈与にかかる税金

不動産の贈与にはどのような税金がかかるのでしょうか？制度の概要や利用できる控除について見ていきましょう。

1-1．贈与税の概要と控除の種類

個人から財産の贈与を受けると贈与税が課税されます。課税方式は、大きく分けると暦年課税贈与、相続時精算課税贈与の2種類です。

何も手続きをしない場合、贈与税の課税方式は暦年課税となります。相続時精算課税制度は、贈与税を申告する際に選択が可能です。申告のタイミングは、財産が贈与された翌年の2月1日〜3月15日（土日の場合は次の平日）です。

暦年課税では、1年間に110万円の『基礎控除』を受けられます。そのため1年間に贈与を受けた財産が合計110万円以下であれば贈与税はかからず申告も不要です。

また、夫婦間で居住用不動産（またはその購入資金）を贈与する場合には、最高2,000万円まで贈与税が非課税となる『配偶者控除（以下、贈与税の配偶者控除）』を利用することも可能です。

基礎控除110万円と併用できるため、贈与税の配偶者控除を適用できれば合計2,110万円までの贈与に贈与税がかかりません。ただし、贈与税の配偶者控除が適用できるのは、婚姻関係が20年以上継続した後の贈与に限られます。

1-2．不動産の贈与も贈与税の課税対象

贈与税の対象となる財産には不動産も含まれます。たとえば、評価額2,000万円のマンションを贈与されたときは、基礎控除額110万円を差し引いた残りの1,890万円に贈与税がかかります。

相続でマンションを取得した場合、マンションの評価額も含めた遺産の総額が、相続税の基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人）」以下であれば相続税の負担は生じません。

相続税と比べて基礎控除額が少ない贈与税では、不動産を贈与されたときに多額の税金が課される可能性があります。贈与税がかかる場合は、財産を受け取った人が贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日に申告し納税しなければなりません。

1-3．一般贈与財産と特例贈与財産の違い

贈与税は、贈与を受ける財産が『一般贈与財産』と『特例贈与財産』のどちらに該当するかによって、計算方法が異なります。

特例贈与財産とは、父母や祖父母といった直系尊属から贈与を受けた財産のことです。
受贈者（贈与を受ける方）は贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上（※）であることが条件となります。

（※）令和4年（2022年）4月1日以降

特例贈与財産に該当する場合、一般贈与財産と比較して税率構造の緩和された特例税率で贈与税が計算されます。一般贈与財産は、特例贈与財産には該当しない贈与財産です。一般贈与財産に該当するときは、一般税率を用いて贈与税を計算します。

2．相続時精算課税制度を選択することができる

贈与税の課税制度には暦年課税のほかに、相続時精算課税があります。どちらを選ぶかは受贈者（財産をもらう人）が自由に決められるため、それぞれの特徴を把握し適した制度を使いましょう。

2-1．合計2,500万円までの財産贈与に贈与税がかからなくなる

相続時精算課税を利用すると、18歳以上の子や孫が60歳以上の父母や祖父母から贈与を受ける場合に、贈与を受けた財産の額（※）が累計『2,500万円』の特別控除の範囲内であれば贈与税がかかりません。2,500万円を超えた分は一律20％の税率の贈与税がかかります。

（※）令和6年（2024年）1月1日以降は、相続時精算課税の基礎控除額110万円（同一年中に2人以上から贈与を受けた場合は按分計算が必要。）を控除した金額となります。

この制度を利用すると贈与税の負担を抑える効果が期待できるため、相続が発生する前に大きな財産の移転をしやすいのがメリットです。

ただし、この制度を利用して贈与された財産は、贈与者が死亡したときに相続財産に加算され相続税の課税対象になります。また、相続税を計算する際は、特別控除2,500万円を超えた分に対する贈与税が差し引かれます。

2-2．暦年課税との併用や暦年課税への変更はできない

一度課税制度を相続時精算課税に設定すると、その後、指定した贈与者からの贈与はずっとこの方式で贈与税を申告することになります。暦年課税との併用や暦年課税への変更はできません。そのため、暦年課税の基礎控除110万円が受けられなくなることを覚えておきましょう。

なお、令和5年度の税制改正により、令和6年（2024年）1月1日以降に相続時精算課税を用いて財産を贈与する場合、特別控除の2,500万円とは別に年間110万円の基礎控除を受けることができます。

相続時精算課税の基礎控除の範囲内で贈与された財産は、贈与者の相続発生時に相続財産に加算する必要はありません。

相続時精算課税制度の特別控除2,500万円の範囲内で贈与された財産は、贈与税がかからないものの相続税の課税対象にはなるため、税負担を少なくする効果が期待できない場合があります。その点も考慮した上で、どちらの課税制度を選ぶか決定しましょう。

3．親から不動産を譲り受けるときにかかる費用

不動産の贈与を受けるときには、贈与税のほかにも必要な費用があります。贈与税の計算方法とともにチェックしましょう。

3-1．贈与税の計算には主に評価額を使う

土地の贈与を受けた際には『相続税評価額』を用いて贈与税を計算します。相続税評価額を求める方法は2種類あり、路線価が定められている地域では「路線価方式」、定めがない地域では「倍率方式」で求めるのが原則です。

路線価方式では、土地の面する道路に設定されている路線価を用い『路線価×各種補正率×土地の面積』で概算を求めます。補正率は、土地の形状や道路との接し方などに応じて決まります。

倍率方式の計算式は、『固定資産税評価額×倍率』です。

建物部分の相続税評価額は、『固定資産税評価額』です。

路線価や倍率方式の評価倍率は、国税庁のホームページで閲覧できます。固定資産税評価額は、市区町村などから送られてくる固定資産税の納税通知書に添付された課税明細書で確認が可能です。

3-2．マンションの贈与の場合

マンションの贈与でも、土地（敷地権）の評価額は路線価方式か倍率方式で計算します。ただし、マンションでは敷地のすべてを所有しているわけではなく、持分（敷地権割合）が決まっています。そのため、求めた評価額へ持分の割合（敷地権割合）を乗じて計算しましょう。

また、建物の評価額は一戸建ての家屋と同様、固定資産税評価額を用いるのが基本です。

贈与の日が令和6年（2024年）1月1日以降の場合は、マンションの相続税評価額の算定方法が改正され、土地（敷地権）や建物の評価額に対して一定の増額補正（区分所有補正）を行います。

3-3．相続時と違い、不動産取得税も発生する

相続によって不動産を引き継いだ場合、不動産取得税は課されません。しかし、贈与を受けたときには『不動産取得税』も課されます。

不動産取得税は、不動産の取得時点で1回限り課税される税金です。令和9年（2027年）3月31日までは固定資産税評価額に対し、土地や住宅は3％の税率が適用されます。

参考：住宅：不動産取得税に係る特例措置 – 国土交通省

3-4．登録免許税は相続する場合の5倍

相続や贈与で親から不動産を引き継ぐ場合、不動産の名義変更時に登録免許税が課税されます。

贈与と相続の場合の登録免許税の税率は、以下のとおりです。

相続に比べ贈与の場合は、登録免許税が5倍になるので、この点にも注意が必要でしょう。

登録免許税について、詳しくは以下の記事で解説していますのであわせてご覧ください。
（参考）相続登記にかかる登録免許税とは？計算方法・免除措置・納付方法まで解説

4．親子間売買をする場合

不動産を親から子へ生前に引き継ぐには、贈与以外に親子間売買をする方法もあります。ただし、贈与では発生しない費用負担があるため注意が必要です。

4-1．売買により親子どちらも税金を支払う

贈与で不動産を譲るとき、贈与する側の親には費用が発生しません。一方、子には贈与税や不動産取得税がかかることがあります。

しかし、親子間売買では子だけでなく親にも税金が課されます。なぜなら不動産の売却により利益が発生すると、譲渡所得税の課税対象になるためです。

譲渡所得税の税率は、譲り渡した年の1月1日時点での所有期間が5年超であれば15％、5年以下の場合は30％です。加えて、復興特別所得税（所得税額の2.1％）や住民税（所有期間5年超5％、5年以下9％）もかかります。

適正な価格で売買を行った場合は子に贈与税は課せられませんが、不動産取得税はかかります。

4-2．みなし贈与には贈与税がかかる

親子間売買において、不動産を相場とかけ離れた低価格で売買すれば税金を節約できると考える人もいるでしょう。ただし、この方法は『みなし贈与』と判断されるため注意を要します。

たとえば、2,000万円程度の価値がある不動産を100万円で売買するようなケースでは、1,900万円の『みなし贈与』が行われたとされます。当然、『みなし贈与』分は贈与税の課税対象です。

具体的な判断基準は法的に定められているわけではありません。目安として地価公示価格の8割以下での売買だと、みなし贈与と判断される可能性がありますが、8割程度での譲渡であったとしても、その額によっては「著しく低い価額の対価」での譲渡となり得るため注意が必要です。不動産の親子間売買を検討する際は、注意点などを税理士に相談するのが賢明です。

不動産の親族間売買について詳しくは以下の記事で解説していますので合わせてご覧ください。
（参考）親族間売買は「みなし贈与」に？注意点や適正価格、メリット・デメリットを解説

5．親から住宅取得等資金の贈与がある場合

不動産ではなく、住宅を取得するための資金を贈与するケースもあります。住宅取得等資金を贈与する場合には、一定額まで贈与税が非課税になる制度があります。住宅取得等資金の贈与の非課税とはどのような制度なのでしょうか？

5-1．一定額まで贈与税が非課税になる

住宅取得等資金の贈与を父母や祖父母などの直系尊属から受けた場合、令和8年（2026年）12月31日までであれば、非課税の特例を利用できます。所定の条件を満たすことで、最大1,000万円までの住宅取得等資金の贈与に贈与税が課税されません。

一般の住宅よりも、省エネ性能などを満たした高機能住宅の方が、非課税限度額が大きいのが特徴です（一般の住宅500万円、省エネ等住宅1,000万円）。

5-2．細かな要件を満たさなければならない

贈与税の負担を抑えたいとき、非課税の特例は非常に役立ちますが、所定の要件を満たさなければ利用できません。

まず資金を贈与されたら、その翌年の3月15日までに住宅の購入や新築をして遅滞なく居住することが要件となります。また、住居は床面積40～240㎡が対象です。

他にも、受贈者である人の年齢が贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上であることや、所得金額が2,000万円以下（取得する住居の床面積が40㎡以上50㎡未満のときは1,000万円以下）であるなど、一定の要件を満たさなければなりません。

加えて中古住宅を取得するときには、建築時期の要件や耐震基準を満たしている必要もあります。

5-3．購入済住宅のローン返済に使うお金は対象外

非課税の特例が適用されるのは、住宅の取得や増改築に使用する資金のみという点にも注意しましょう。同じ金額を贈与されたとしても、資金を住宅ローンの返済に充てるのであれば、特例の対象になりません。

また、タイミングを考えて贈与を受けないと、特例の適用外になることもあります。贈与を受けた翌年の3月15日までに、あるいは同日以降遅滞なく居住しなければいけないため、それまでに居住できるか事前に確認します。

後から期日に間に合わなくなる事態を避けるよう、贈与は居住開始の直前に受けるのがポイントです。

6．贈与制度の仕組みを理解して賢く活用を

不動産の贈与を受けた際にも贈与税は課税されます。暦年課税では、年間110万円までの基礎控除の範囲内で財産が贈与されたのであれば、贈与税はかからず申告も必要ありません。

相続時精算課税を選ぶと、累計2,500万円の特別控除があるほか、令和6年（2024年）以降は年間110万円の基礎控除もあります。ただし、相続時精算課税制度で贈与された財産は、基礎控除を除いて、相続時に相続財産に加えられ、相続税の課税対象になる点には注意が必要です。

相続税の負担を抑えるためには、不動産ではなく、住宅購入資金として贈与するのも一つの方法です。さまざまな要件を満たす必要はありますが、最大で1,000万円まで非課税にできます。

贈与税の特例の適用については、適用要件の確認等が必要です。相続対策のために不動産の生前贈与を検討している方は、相続税専門の『税理士法人チェスター』までお気軽にご相談ください。

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