人が住んでいない家は相続税が割高に！空き家の相続税対策を解説

人が住んでいない空き家が増えています。総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、平成30年の空き家の数は849万戸、住宅総数に占める空き家の割合は13.6％と、いずれも過去最高になっています。

空き家が増えていることで、空き家を相続するケースも増えていくことが予想されます。相続税は、人が住んでいない空き家を相続した場合でも課税されます。
人が住んでいる家の場合は、利用状況によっては小規模宅地等の特例が適用できるため、税額を抑えることができます。一方、長期間人が住んでいない空き家については小規模宅地等の特例は適用がありません。では、税額を少しでも抑える方法はあるのでしょうか？

この記事では、空き家の相続税対策について解説します。ただし、実際に空き家を相続することになってからではできる対策は限られてしまいます。効果的な対策をするためには、事前に準備しておくことが大切です。

目次 [閉じる]

1 1．人が住んでいない家であっても相続税はかかる
2 2．人が住んでいない家の相続税対策
3 3．ベストな対応を検討したいなら税理士に相談すると良い

1．人が住んでいない家であっても相続税はかかる

人が住んでいない家であっても、土地と建物という財産であることに変わりはなく、空き家も相続税の課税対象とされます。

亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続する場合は、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用できます。自宅の土地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80％減額して、相続税を大幅に節税できるメリットがあります。

しかし、人が住んでいない家では以下の理由から小規模宅地等の特例は適用できず、相続税評価額を減額することはできません。結果として、亡くなった人が住んでいた家を相続する場合に比べて相続税は割高になってしまいます。

亡くなった人が空き家として所有していた家
→　亡くなった人の自宅ではないため適用不可
住んでいた人が亡くなったことで空き家になる家
→　誰も住んでいなければ適用要件を満たさないため適用不可
（ただし、配偶者が相続した場合、または一定要件を満たす持ち家のない相続人が相続する場合は適用できます）

なお、小規模宅地等の特例には様々な類型がありますが、いずれにせよ、相続開始直前で空き家（住んでいる人も賃借人もない）であれば適用対象ではありません。
ただし、亡くなった人が生前老人ホームに入居したために空き家となっていた場合は、適用できる可能性があります。

小規模宅地等の特例については、「『特定居住用宅地等』（小規模宅地等の特例）とは。相続税専門税理士が詳しく解説！」を参考にしてください。

2．人が住んでいない家の相続税対策

これから、人が住んでいない空き家の相続税対策を4つご紹介します。相続が始まってからではできる対策は限られていて、相続税を負担せざるを得ない場合もありますが、相続した空き家でも要件を満たせば、売却時に所得税の特例を受けることができます。相続した空き家の売却時にかかってくる所得税を抑える特例も対策の一つとしてご紹介します。

【相続発生前に行う対策】

同居することで小規模宅地等の特例を適用する
賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用する（相続の3年以上前）
生前の売却で所得税の特例を使う

【相続発生後に行う対策】

相続した空き家の売却時に所得税の特例を使う

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2-1.　【相続発生前】同居することで小規模宅地等の特例を適用する

現在、自宅に住んでいるのが親1人であり、相続が発生すると自宅が空き家となってしまう、というケースでは、生前に相続人が「同居親族」となっておくことで、小規模宅地等の特例を適用することができます。「実際に引っ越しをして親と同居する」というイメージです。

注意点としては、単に住民票を移すだけではなく、事実上も自宅として生活の拠点を移すことが必要です。また、「介護が必要なので一時的に同居する」といったケースは認められません。

なお、同じく自宅に住んでいるのが親1人のケースで、相続人のうちに相続開始前3年以上賃貸住宅に住んでいる人がいる場合は、相続開始後、その人が自宅を取得することで小規模宅地等の特例を適用することができる可能性があります。ただし、諸々の条件がありますので、適用できるかどうかについては慎重に確認しましょう。

2-2．【相続発生前】賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用する

生前にできる対策として、空き家を賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用することがあげられます。小規模宅地等の特例は亡くなった人が保有していた賃貸物件にも適用でき、相続人が賃貸を継続すれば200㎡までの土地の相続税評価額を50％減額することができます。

この対策は生前でなければできません。さらに平成30年4月1日以降は、相続開始までに3年以上賃貸を継続していなければならないという条件が加わりました（※）。亡くなる直前に賃貸に出した場合や、空き家の状態で相続した家を賃貸に出した場合では小規模宅地等の特例は適用できません。

（※）相続開始の3年以上前から事業的規模で賃貸を行っている場合は、3年以内に賃貸を始めた物件についても小規模宅地等の特例が適用できます。詳しくは「節税対策が水の泡に！？小規模宅地等の特例の平成30年改正ポイント」の中の「3年以上前から事業的規模で賃貸していれば引き続き特例の対象」を参照してください。

2-3．【相続発生前】生前の売却で所得税の特例を使う

空き家を相続して割高な相続税を課税されるのなら、相続が発生する前に空き家を売却してしまうことも選択肢になります。空き家の相続税対策としてだけでなく、生前に不動産を換金することで相続をスムーズにできるメリットもあります。

ただし、相続税評価額より実際の売却価格が高い不動産を現金に換えることによって相続税が高くなる可能性もあり、税理士によるシミュレーションが欠かせません。また、自身が亡くなることで自宅が空き家になるような場合では、今住んでいる自宅を売却することになり、新たな住まいを確保しなければなりません。

今住んでいる自宅を売却する場合

今住んでいる自宅を売却する場合は、売却益に対する所得税を節税することができます。

所得税の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、自身が住んでいる自宅を売却したときに譲渡所得（売却益）から3,000万円まで控除することができます。自宅を売却した年の1月1日時点で自宅の所有期間が10年を超えていれば、軽減税率を適用することもできます。

マイホーム売却の所得控除や軽減税率の詳しい内容は、国税庁ホームページのタックスアンサー（よくある税の質問）を参照してください。

No.3302 マイホームを売ったときの特例
 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

すでに空き家になっている家を売却する場合

すでに空き家になっている家を売却する場合でも、売却益に対する所得税を節税できる場合があります。以前住んでいた空き家を住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する場合は、3,000万円の特別控除と軽減税率が適用できます。

2-4．【相続発生後】相続した空き家の売却時に所得税の特例を使う

小規模宅地等の特例を適用できる要件が満たされていない場合、残念ながら相続が始まってから空き家の相続税を節税することはできません。しかし、相続した空き家を売却するときに売却益に対する所得税を節税することができます。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」（空き家譲渡特例）は、平成28年度税制改正で創設された特例です。相続した空き家を売却した場合は、譲渡所得（売却益）から3,000万円まで控除することができます。ただし、次のような適用要件があります。

家屋と土地の両方を相続していること
売却価格が1億円以下であること
相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ、令和9（2027）年12月31日までに売却すること
家屋は以下の要件を満たすこと
- 昭和56年5月31日以前に建築された
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でない
- 相続の直前において被相続人が1人で住んでいた
- 相続してから売却するまで居住、貸付、事業に使用されていない
- 一定の耐震基準に適合するリフォームが行われている（家屋と敷地を一緒に売却する場合を含む）
市町村の担当部署から上記要件を満たすことの「確認書」を発行してもらっていること

土地は長男、家屋は長女といったように別々に遺産分割すると、空き家譲渡特例は適用できないため注意しましょう。また、支払った相続税を取得費に加えて譲渡所得を計算する取得費加算の特例と併用することはできません。

その他、必要な書類等を含め、詳細は国税庁ホームページのタックスアンサー（よくある税の質問）を参照してください。

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

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3．ベストな対応を検討したいなら税理士に相談すると良い

人が住んでいない家を相続した場合も相続税が課税され、小規模宅地等の特例の適用との関係で、人が住んでいる自宅を相続した場合に比べて相続税が割高になる場合もあります。この記事では空き家の相続税対策についてご紹介しましたが、どの方法が最適であるかについては個々の状況によって変わってきます。

空き家を相続した方、あるいは自身が亡くなることで空き家の相続問題が予想される方は、ぜひ相続に詳しい税理士に相談して空き家の相続税対策を検討してください。
相続に詳しい税理士であれば、お一人お一人の今後のライフスタイルやご要望に応じた中で最大限節税できる方法を模索してもらえる可能性が高いためです。

相続税専門の税理士法人チェスターは、ご相続発生前の対策でもご相続発生後の申告でもそれぞれの専門スタッフがお客様のご要望をお伺いし、節税方法をご提案することができます。また、グループ内に不動産を取り扱う株式会社チェスターがございますので、売却のご相談も併せて承ることが可能です。
空き家の相続対策や相続税申告でお悩みの方はお気軽にお問合せください。

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