借地権割合とは？調べ方・計算方法までプロがくわしく解説

「うちは親が建物は持っているけど、土地は持っていないから、大して相続税はかからないだろう」と思い込んでいる方も多いですが、この借地権は相続財産となります。そのため相続では他の財産と同様に借地権を評価する必要がありますが、その計算において、「借地権割合」を使うことになります。

一方で地主側の立場からは、土地を貸していることになりますが、この地主に相続が発生した場合も同様に、相続税の計算において、この借地権割合を使うことになります。

さらに、この借地権割合は、相続税の計算だけでなく、新たに借地権を設定する場合や、地代の計算など様々な場面で使うことになります。

本記事では、借地権割合の基礎から活用する場面、相続時におけるトラブルとその対策について借地権割合を中心に説明します。

1.借地権の種類は大きく2つ

1-1.借地権とは

借地権とは、自宅など建物を建てるために、土地を地主から借りて使用できる権利のことです。自宅を相続する場合において、建物は亡くなった人の名義で、土地は地主の名義になっているケースがあります。これは、亡くなった人が、地代を払うことで、土地を地主から借りて使用する権利（借地権）を持っているということになります。

土地の所有者は地主であり、土地の利用者は土地を所有していないため、借主（借地人）は借地権を財産として認識していない人もいますが、借地権自体に財産価値があり、相続によって相続人に引き継がれるものになります。

1-2.普通借地権

借地権は、大きく普通借地権と定期借地権の2つに分けられます。

普通借地権とは、定期借地権以外の借地権であり、契約の更新をすることができるものです。この存続期間は原則30年ですが、契約により30年より長い期間を定めることもできます。

普通借地権の大きな特徴は、契約の更新ができることです。借地権の契約期間が満了しても、地主側に土地の返還を求める正当な理由がない限り、地主は借地契約の更新を拒否することはできません。

借地契約が居住用建物を建てる目的で契約していることが多いため、地主側から簡単に契約の解除ができてしまうと、借主は住む場所を失ってしまいます。そのため、普通借地権は借主の保護を目的に、契約の更新ができるなど借主に強い権利を認めています。

1-3.定期借地権

定期借地権とは、契約の更新ができない形態の借地権です。つまり、契約期間が満了すれば借地権が消滅し、地主に貸した土地が返ってくることになります。

普通借地権は、地主側からみればいったん借地権を設定すると、契約更新によりその土地を取り戻すことがほとんど不可能に近いという不利なものですが、定期借地権であれば更新がなく、期間が明確に定められています。そのため、定期借地権は地主にとって有利な契約といわれています。

なお、定期借地権は、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権等」の3種類のものがありますが、本記事では詳細な説明は割愛します。

詳しく知りたい方は、「定期借地権とは？デメリットや相続税評価方法をプロが解説」をご覧ください。

2.借地権割合とは？

借地権割合とは、更地価格（建物がない状態の土地の価格）に対する借地権が占める割合のことで、パーセントで示されます。土地を借りて家を建てる場合には、土地の権利は「地主が持つ底地」と「借り手が持つ借地権」に分けられます。

相続において、借地権は相続財産となるため評価する必要がありますが、その土地の価額に借地権割合を乗じた価額が借地権の評価額となります。例えば、借地権割合が60%であれば、更地価格1000万円の土地における借地権の価額は600万円となります。

2-1.借地権割合の決め方

借地権割合は、国税庁により30％～90％の範囲で定められています。土地の利用価値などの様々な事情が考慮され、地域により異なります。

土地の利用価値が高い繁華街（東京の場合は銀座や新宿駅周辺）などでは90％のエリアが多くみられる一方で、郊外の不便な場所など利用価値が低い土地ほど借地権割合が低い傾向にあります。一般的に住宅地の場合、借地権割合は60％～70％であることが多いです。

なお、地方の山林や農地など宅地として利用が少ない地域では、そもそも居住用の建物を建てるために土地を借りるという習慣がない地域もあります。このような、借地権の取引慣行がない地域にある借地権は評価しないとされています。（財産評価基本通達27項）

3.借地権割合の調べ方

借地権割合は、個人で簡単に調べることができます。ここでは、路線価が設定されている地域と、路線価が設定されていない倍率地域の借地権割合の調べ方について説明します。

3-1. 路線価が設定されている地域の場合

路線価図とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額（路線価）を示した地図で、毎年7月1日に国税庁が公表しています。

まずは国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスをし、以下の流れで対象地を探してください。

①調べたい土地の都道府県を選択し、「路線価図」をクリックします。

②次に市区町村、地名を選択すると、該当の路線価図が表示されます。
地名を選択する際に、路線価図ページ番号が複数ある場合があります。その場合は「路線価図ページ番号」の適当な番号を選択してみて、その路線価図に対象地が見つからなかったら、画面左側の「接続図」から隣接する地域の路線価図を検索していきます。

③路線価図から対象地を見つけたら、その対象地に接している道路部分の数字とアルファベットを確認します。この数字が路線価で、アルファベットが借地権割合を表しています。

なお、路線価図の上部にアルファベットと借地権割合の表が示されているため、これで該当する土地の借地権割合を把握することができます。

路線価は千円単位で表示しているため、例えば「550D」と表示されている場合は、路線価が550千円、つまり55万円で、借地権割合(D)は60％となります。

なお、アルファベットの表示がない地域は、借地権の取引の慣行がなく、借地権の評価をしないこととされています。

3-2.倍率地域の場合

郊外の住宅地や農地、山林がある地域では、路線価が設定されいない場合があります。こうした地域は、「倍率地域」といいます。

倍率地域の場合は、国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」の評価倍率表から、次のステップで借地権割合を調べることができます。

①調べたい土地の都道府県を選択し、評価倍率表の「一般の土地等用」をクリックします。

②次に市区町村を選択すると、倍率表が表示されます。町（丁目）又は大字名から、対象地の市借地権割合を確認することができます。

なお、倍率表で借地権割合が「－」となっている区域は、路線価図で借地権割合を確認することになります。

4.借地権割合を使うシーン

借地権割合は借地権の評価など相続税の計算の際に使用するほか、地主とその土地の利用者が契約する際の権利金や地代を決める際の計算にも使用されています。

ここでは、借地権における、借地権割合を使うシーンと、その計算方法について説明します。

4-1.借地権評価額の算出を行う際

借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、借地権割合を乗じて計算した金額によって評価します。

例えば、下記の路線価図において、「550D」の道路に面している土地200㎡の借地権を計算する場合は、「路線価55万円×地積200㎡×借地権割合60％＝6,600万円」と計算することができます。

4-1-1.地主側に相続が発生した場合

ここまで、借主側に相続が発生した場合の借地権評価の説明をしましたが、地主側に相続が発生した場合には、「貸宅地」として評価することになります。国税庁では、貸宅地を「借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地」と定義していますが、簡単に言えば、借地権などが設定されている土地になります。

貸宅地の計算方法は下記のとおり、借地権同様に借地権割合を使用して計算します。
国税庁HP　貸宅地の評価

4-2.権利金の算出を行う際

権利金とは、賃貸契約における礼金のようなもので、保証金のような預け金でないため、契約終了時に返還されないものとなります。

借地権を設定すると、地主は長期間その土地を自由に使用できなくなるなど、地主は土地の利用が制限されてしまいます。そのため、借地権設定時に、借地人となる借主から対価として、地主に対して一時金である権利金を支払うことが一般的です。

権利金の金額は、法律で定められていないため、地主と借主の間の契約によって決められます。

権利金の相場は、その土地の更地価額にその地域の借地権割合（30％～90％）を掛けた金額を参考に決定することが多いです。

なお、借地権割合が設定されていない地域については、土地の利用価値が低い地域であることが多く、権利金を支払う慣行がないと考えられます。

ただし、権利金を支払う慣行がない地域においても、地主と借主の間の契約により権利金を設定することは可能となります。

4-3.地代の算出を行う際

地代とは、土地の借主が、その土地の所有者である地主に支払う賃料のことです。借地権割合はその地代を計算する際にも使われます。

なお、地代の計算方法は、権利金を支払った場合と、支払っていない場合で次のように異なります。

4-3-1.権利金を支払っている場合

下図のように、土地の価額は地主が持っている「底地価額」と、借主が持っている「借地権価額」によって構成されています。借地権設定時に権利金を支払っている場合、つまり借主は既に借地権の対価を支払っているため、毎月支払う地代は土地全体ではなく、底地に相当する部分のみで良いと考えられています。

この底地は、土地全体から借地権を除いた部分、つまり地主が実際に所有している部分を指します。その底地部分に対する賃料を「通常の地代」といい、次の算式のとおり計算します。

4-3-2.権利金を支払っていない場合

通常、借地契約を結ぶ際、借地人は地主に対して権利金を支払うことが一般的です。しかし、 親族間や会社と役員の間などの特別な関係にある場合、権利金の支払いが省略されることがあります。 この場合、借地人は借地権の対価を支払っていないため、毎月支払う地代は、土地全体に相当する金額であるべきと考えられます。

この土地全体に相当する賃料を「相当の地代」といい次の算式で計算します。

相当の地代は、権利金を支払っていない借地人が、土地全体に対して支払う賃料のため、権利金を支払っている場合に適用される通常の地代に比べて、金額は高く設定されます。

このように、地代について「相当の地代」の計算では借地権割合を使用しませんが、「通常の地代」の計算では借地権割合を使用することになります。

4-4.貸家建付地の評価

自分が所有する土地の上に建物を建てて、その建物を第三者に貸している土地の相続税評価にも、借地権割合を使用します。たとえば、自分の土地に賃貸アパートを建てて、他人に貸しているケースなどです。こうした土地を貸家建付地といいます。

貸家建付地は、建物を人に貸しているため、所有者が自由に処分できるわけではありません。そのため、相続税の計算では、自宅など自己利用の土地に比べて低く評価されるのですが、その計算においても、以下のように借地権割合を使用します。

※借家権割合は全国一律30％と定められています。
（参考）No.4614　貸家建付地の評価｜国税庁

5.借地権割合を巡るよくあるトラブルと対策

借地権は、借主と地主の間で様々なトラブルの原因となることがあります。これは、土地という重要な財産を巡る権利関係が複雑であることに起因します。ここでは、相続時と売買時のケースに分けて、借地権割合にかかるトラブルと対策を解説します。

5-1.相続時のトラブルと対策

借地権を相続する際には、通常の相続人間の問題に加えて、地主との関係や借地契約といった特殊な要素が絡むため、様々なトラブルが発生する可能性があります。

具体的に見てみましょう。

5-1-1.借地権割合が高い場合

【トラブル】
借地権割合が高い地域は、借地権の相続税評価額は高くなることになります。そのため借主に相続が発生すると相続人の納税負担が大きくなり、納税資金が不足する可能性もあります。
また、相続人のあいだで誰が借地権を相続するかで意見が対立することもあります。

【対策】
生前から税理士などの専門家に相談し、相続税の試算や納税資金の準備、遺言書の作成などを行うことで、相続発生後のトラブルを回避することが重要となります。

5-1-2.借地権割合が低い場合

【トラブル】
借地権割合が低い地域では、借地権の相続税評価額は低くなるため、相続時の納税負担は小さくなるものの、その分地代が高めに設定されている場合があります。周辺の地代相場に比べて、地代が相場よりも高い場合は、地主と交渉し、減額を求めることを検討します。
また、相続を機に地主から地代の値上げを要求されることがあります。

【対策】
これも、相続自体を理由とした値上げに応じる必要はありませんが、周辺の地価相場などを考慮し、地主と話し合いで解決するのが望ましいと思われます。
借地権の相続について詳細は「借地権は相続できる！相続税と名義変更・手続きの流れや注意点を解説」をご参照ください。

5-2.不動産売買時のトラブルと対策

「借地権を相続したけど、必要ないから地主に買い取ってもらえるのかな？もし買い取ってもらえるならいくらぐらいかな？」

このように、相続をきっかけに借地権を売却したいと考える方もいると思いますが、その際の注意すべき点を説明します。

【トラブル】
借地権を売却する方法はいくつかありますが、いずれにしても、地主の承諾をもらうことが大前提となります。そのため、地主の意向を確認してみる必要があります。地主の承諾など要件を満たせば地主や第三者などへの売却なども可能となりますが、次にいくらで売却できるかが問題となります。
相続する場合、借地権の相続税評価額は借地権割合に基づいて計算します。しかし、実際の売買においては、売り手は高く売りたい、買い手は安く買いたいという思惑から、実際の取引価格が、相続税評価額と乖離する場合があります。
例えば、地主に買い取ってもらいたいが、地主が買取りに積極的でない場合が考えられます。また、地主との交渉がうまくいかず、仲がこじれてしまった場合には、売却の選択肢を失う可能性もあるため注意が必要です。

【対策】
相続税評価額はあくまで参考値として捉えて、適正な価格査定については、専門家に依頼し、周辺の取引事例や市場動向などを考慮した適正な価格査定で交渉をすすめていくことが望ましいと思われます。

6.借地権割合に関するQ＆A

6-1.借地権割合はなぜあるのか？

「借地権割合」が存在する大きな理由として、以下の3つが考えられます。

6-1-1.課税の公平性

借地権は、単なる土地の使用権ではなく、借地借家法によって保護された権利であり、相続や贈与・売買が可能な財産として扱われています。そのため、借地権を相続したり、贈与したりする場合、その財産価値に対して相続税や贈与税がかかることがあります。

しかし、借地権の評価方法がバラバラでは、公平な税負担ではなくなってしまいます。そこで、国税庁が定める借地権割合を使用して、統一的な基準によって評価することで、簡便かつ公平に課税を行うことが可能になります。

6-1-2.地主と借主の公平性

借地権割合は、地主と借主の間の権利関係を明確にし、双方の公平性を保つ役割も担っています。借地権割合が高い地域では、借主の権利が強く、借地権割合が低い地域では、地主の権利が強いと考えられています。

このように割合を定めることで、地主と借地人の間で、権利金や地代などの計算が可能になり、不当な利益や不利益が生じないように調整する役割があります。

6-1-3.不動産取引の円滑化

借地権割合は、借地権付き不動産の取引価格を決定する際の重要な指標となります。借地権の売買価格は、借地権割合を考慮して算出されることが一般的です。これにより、取引当事者間での価格交渉がスムーズに進みやすくなり、不動産取引の円滑化に貢献しています。

6-2.借地権割合は固定ですか？変動することはありますか？

原則として、路線価図に示されている借地権割合は、その年度の評価額を算出するためのものであり、固定されています。

ただし、借地権割合は、その地域の土地の利用状況、取引事例、地価水準などを総合的に考慮して決定されるため、都市計画の変更、周辺環境の変化、地価の変動などにより土地の状況に大きな変化があった場合には、見直される可能性があります。そのため、借地権の評価など行う場合は、国税庁のホームページから最新の借地権割合を確認しましょう。

7.借地権割合について知り、トラブルを防ごう！

このように、借地権割合は、借地権において、相続税や贈与税を正確に計算するために必要不可欠です。また、地主との間での権利金や地代の計算においても必要となってくるなど、借地権に関する様々な手続きを進める上で、欠かせない要素と言えます。

実務上でも借地権を巡るトラブルは多く、正しい知識がないと、税金の誤りや、地主とのトラブルになることもあります。借地権の相続や売却でお困りの方は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

借地権の評価は…相続税専門の税理士法人チェスター
借地権の売却は…株式会社チェスター　不動産の売却

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