相続登記は義務化されて期限は3年！放置するデメリットを解説！

不動産を相続した人は相続登記をしなければなりません。相続登記はいつまでにしなければならないか、期限を知りたい人は多いのではないでしょうか。

令和6年4月1日から、相続登記の申請の期限は相続から3年以内となります。

これまで、相続登記には期限がありませんでした。しかし、相続登記が長い間放置されたことで不動産の所有者がわからなくなるという問題が多く生じているため、相続登記が義務づけられることになりました。過去に相続してまだ登記していない不動産も対象になります。

一方、3年以内であっても、相続登記を放置するとさまざまな不利益を被ることになります。この記事では、相続登記を放置していた場合の不利益についてお伝えします。

目次 [閉じる]

1 1．相続登記に3年の期限が設けられた
2 2．相続登記を放置していた場合に被る不利益
3 3．相続登記は専門家依頼がおススメ

1．相続登記に3年の期限が設けられた

相続に関する手続きには期限が定められています。相続放棄の手続きは3か月以内、相続税の申告は10か月以内といったものが代表的です。

しかし、不動産の名義変更にあたる相続登記には、これまで期限が定められていませんでした。相続登記は難しそうで費用もかかるという理由から放置する人も多く、何世代にもわたって放置された結果、所有者がわからなくなるケースもありました。

所有者がわからない土地や建物が多く生じていることは問題となっており、所有者を明らかにするために相続登記が義務化され、申請の期限が設けられることになりました。

令和6年4月1日以降、不動産を相続した人（遺贈を受けた相続人も含む）は、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由がなく違反した場合は、10万円以下の過料を科されることがあります。

同日より前に相続してまだ登記していない不動産も相続登記が義務づけられ、原則として令和9年3月31日までに登記の申請をしなければなりません。

なお、期限までに誰が不動産を相続するかの話し合いがまとまらない場合には、相続人であることだけを届け出る「相続人申告登記」も認められます。

2．相続登記を放置していた場合に被る不利益

相続登記が義務化され3年の期限が設けられることで、相続登記が長い間放置されることは今後なくなると見込まれます。

しかし、3年以内であっても相続登記を放置していると不利益を被ることがあります。このほか、「相続人申告登記」を済ませただけの場合も、誰が相続するかが確定していないことで不利益を被る場合があります。

ここでは、相続登記を放置していた場合に被る不利益の例を3つご紹介します。

2-1．不動産を売ることができない

相続登記を放置したままでは、不動産を売却したり担保に差し出したりすることはできません。

相続登記をしなければ、その不動産の名義は亡くなった被相続人のままになっています。相続人同士で誰が相続するかを決めていても、相続登記をしなければ第三者に対して所有権を主張することはできません。

相続した不動産を売却したり担保に出したりするときは、相続登記をして名義を相続人のものにする必要があります。ただし、相続から長い期間が経過して世代が代わると、次に説明するように権利関係が複雑になって、相続登記が難しくなります。

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2-2．相続人が増えて権利関係が複雑になる

不動産の名義人が亡くなってから長い時間が経過して世代が代わると、次の図で示すように相続人の数が増えて権利関係が複雑になります。名義人のひ孫の代になると、相続人が十数人に及ぶことも珍しくありません。

相続人が増えると話し合いは困難に

相続人が増えるにつれて、誰が不動産を相続するかの話し合いは簡単にはまとまらなくなります。上の図の家族構成を例に、世代が進むにつれて相続の話し合いが困難になっていく様子を説明します。

●名義人の子供の世代

名義人の子供が全員健在であれば、相続人は兄弟姉妹どうしにあたります。兄弟姉妹のトラブルはあるとしても、比較的話し合いをしやすい状況にあります。相続登記をしていないだけで、誰が相続するかの合意はできていたというケースもあります。

この例では「長女が土地を相続する」ことで合意ができていたと仮定します。しかし、当時は相続登記をする義務がなかったため、相続登記は行われませんでした。

●名義人の孫の世代

名義人の子供が亡くなれば、相続権は名義人の孫に移ります。家庭の環境にもよりますが、いとこどうしで遺産相続について話し合うことになり、兄弟姉妹どうしの場合に比べると話し合いは難しくなります。

図の1番の相続人は、長女（つまり自分の母親）が土地を相続すると聞かされていました。しかし、相続登記がされていないため、改めて自分の兄弟やいとこ同士で話し合いをしなければなりません。手続きが面倒で当時は期限もなかったことから、相続登記はしませんでした。

●名義人のひ孫の世代

孫が亡くなればひ孫に相続権が移ることになります。ここまで世代が進むと、親族とはいえ、面識のない人どうしで遺産相続について話し合うケースもあります。

相続人が増えると、海外に住む人や認知症で意思表示ができない人のほか、未成年者や行方不明者がいる場合もあり、話し合いはより難しくなります。

図の1番の相続人は、土地を売却する必要に迫られ、さかのぼって土地の相続登記をしなければならなくなりました。自分の兄弟をはじめ、いとこも何人か亡くなっています。相続権はその子供（つまり名義人のひ孫）に移るため、相続人が多くなります（図の5番から19番）。

1番の相続人は、おい、めい、いとことその子供を含めた18人を相手に相続の話し合いをしました。相続人はみな「長女が土地を相続する」という最初の合意を知らないため、話し合いは難航しました。こんなことならもっと早く相続登記しておくべきだったと後悔しています。

相続人全員の実印が必要

誰が不動産を相続するかの話し合いがまとまったとしても、手続き上、遺産分割協議書を作成して相続人全員の実印を押さなければなりません。

相続人が多いと離れて住む人もいて、郵送で遺産分割協議書をやり取りすれば時間がかかってしまいます。相続人全員との連絡を司法書士に依頼することもできますが、相続人が増えると報酬は高くなります。

2-3．手続きに必要な書類が入手できなくなる

相続登記には、不動産の名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になります。そのほか、名義人の最後の氏名や住所が登記記録と異なる場合や、名義人の本籍が登記記録の住所と異なる場合は、住民票の除票または戸籍の附票も必要になります。

ところが、令和元年6月19日までは、住民票の除票や戸籍の附票は保存期間が5年と定められていました。保存期間を過ぎている場合は、これらの書類を入手できない可能性があります。

住民票の除票や戸籍の附票が入手できなくても相続登記をする方法は残されていますが、自分で手続きをすることは困難で、司法書士に依頼する必要があります。

3．相続登記は専門家依頼がおススメ

令和6年4月1日からは相続登記が義務化されることになりました。過去に相続してまだ登記していない不動産も対象になります。

これまで相続登記していない不動産の中には、何世代にもわたって登記が放置されているケースもあります。そのような場合は、相続人が増えていて権利関係が複雑になり、個人で相続登記をすることは困難です。

相続登記が難しい場合は、登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

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