路線価は相続税・贈与税の計算に使う! 路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!

相続税・贈与税はもらった財産の価格に基づいて税額を計算しますが、土地をもらった場合は価格をどのように計算してよいかお困りではないでしょうか。

相続税・贈与税の税額計算に使う土地の価格は「路線価」をもとに計算します。土地の路線価と面積がわかれば土地の価格を求めることができますが、路線価の調べ方がわからずに挫折してしまうこともあるかもしれません。

この記事では、路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説します。より簡単に路線価を調べる方法もご紹介します。土地をもらったもののどれぐらい相続税・贈与税がかかるかわからずにお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください。

1.路線価は相続税・贈与税の計算に使う土地の価格

路線価は土地の価格の指標の一つで、相続税・贈与税の税額計算で土地の価格を決めるために使われます。

土地の売買では個別に価格が決められますが、相続税・贈与税の計算に使う土地の価格も個別に時価を求めることが原則です。ただし、多くの納税者どうしで公平になるように、一定のルールとして路線価に基づく価格の計算方法が定められています。

1-1.相続税・贈与税には「相続税路線価」を使用

路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。相続税・贈与税の計算に使うのは「相続税路線価」です。単に「路線価」と呼ぶ場合は「相続税路線価」をさします。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

相続税路線価は国税庁が毎年7月ごろに発表します。土地の価格を計算するときは、申告する年ではなく相続や贈与があった年の路線価を使う点に注意しましょう。

発表前に路線価が予想できる?

路線価は毎年7月の頭に発表されますが、1月に相続や贈与があった場合は発表まで半年間待たなければなりません。ちなみに、平成29年は7月3日(月)10時に公表されました。

路線価が発表される前におおよその見当をつける方法として、4月に発表される「公示地価」を参照することができます。公示地価は公共事業で取得する土地の価格の算定根拠となるもので、路線価と同じく1月1日時点の価格が発表されます。公示地価が前年に比べて高くなっていれば、路線価も高くなることが予想されます。理論的には、公示地価が100であれば路線価が80という具合に、同一場所であれば路線価は公示地価の80%の水準となります。

1-2.すべての土地に路線価があるわけではない

路線価は相続税・贈与税の税額計算で土地の価格を決めるために使うとお伝えしましたが、すべての土地に路線価があるわけではありません。路線価は主に市街地の宅地が対象となっており、郊外の宅地や山林、農地には路線価がつけられていないことが多いです。

路線価がない土地の価格は、固定資産税の課税の基準である固定資産税評価額をもとに計算します。詳細についてはこの記事では省略します。詳しく知りたい方は、「路線価倍率地域の評価方法を一から解説! 評価のための3STEPと注意したい5つのこと」を参照してください。

2.路線価はどこでどのようにして調べるか

この章では路線価を調べる方法をお伝えします。国税庁の路線価図のホームページで調べるほか、民間の団体が提供するデータベースから調べることもできます。

2-1.国税庁ホームページで路線価を調べる

路線価は国税庁が公表する路線価図に掲載されています。路線価図は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で見ることができます。毎年7月上旬にその年のものが公開され、過去6年分の路線価図も見ることができます。

国税庁 路線価図・評価倍率表

これから、国税庁の路線価図のホームページで路線価図を見る方法をご紹介します。

【例】「東京都目黒区青葉台1丁目」にある土地の路線価を調べます

【1】国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表にアクセスします。

【2】地図上の都道府県名、または地図の下に表示されている都道府県名(この例では「東京都」)をクリックします(通常は最新年度の路線価図が表示されるようになっているため、過年度の路線価図を見たい場合は先に年度を選択します)。

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出典:国税庁ホームページ(赤い丸印は税理士法人チェスターで追加(以下同じ))

【3】都道府県ごとの目次が表示されます。目次の「路線価図」をクリックします。

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出典:国税庁ホームページ

【4】市区町村の一覧が表示されるので、土地がある市区町村名(この例では「目黒区」)をクリックします。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

出典:国税庁ホームページ

【5】選択した市区町村内で路線価が設定されている町または大字の一覧が表示されます。路線価図を見るには、土地がある町または大字(この例では「青葉台1」)に記載されている「路線価図ページ番号」をクリックします。同じ町・大字に複数の路線価図ページ番号がある場合は、そのうちのいずれかをクリックします。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

出典:国税庁ホームページ

【6】あるいは、地図から路線価図を探すこともできます。町・大字の一覧画面で「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると索引図が表示されます。索引図で土地がある場所を見つけてそこをクリックします。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

出典:国税庁ホームページ

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

出典:国税庁ホームページ

【7】指定した路線価図が表示されます(お使いのパソコンの設定によっては、別画面で表示されることもあります)。もし調べたい土地が見つからなかった場合は、画面の左にある「接続図」から隣接する路線価図を見ることができます。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

出典:国税庁ホームページ(赤い丸印など注記事項は税理士法人チェスターで追加)

2-2.路線価図から路線価を読み取る方法

ここから先は、架空の例をもとに解説します。

路線価図ではその道路に面している土地の1㎡あたりの価格が千円単位で示されています。下の図を例にすると、赤い部分の土地に面する道路の路線価は「400D」で示されています。この土地の路線価は400千円、つまり40万円と読み取ることができます。

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路線価の末尾のアルファベットは?

路線価図では、路線価を示す数値の末尾にアルファベットがつけられています。上の図の例では、赤い部分の土地の路線価を示す「400D」の「D」のことです。

このアルファベットは土地の借地権割合を表しています。借地権割合は土地の借主の権利にあたる部分をいい、借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。

アルファベットと借地権割合の対応は下の表のとおりです。「D」は借地権割合が60%であることを表しています。

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路線価を囲む図形の意味は?

路線価図では路線価を示す数値が円や四角形などの図形で囲まれている場合があります。この図形は道路に接する土地の地区区分を示しています。図形と地区区分の対応は下記のとおりです。地区区分が及ぶ範囲を示すために図形の一部が塗りつぶされたり網掛けされたりすることもあります。

路線価の数値を囲む図形がなければ、地区区分は「普通住宅地区」となります。

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2-3.もっと簡単に路線価を調べるには?

ここまで、国税庁の路線価図のホームページで路線価を調べる方法をお伝えしました。この方法は、選択する項目が多いうえ、同じ町内に複数の路線価図がある場合は1枚ずつ確認する必要があるなど、わずらわしい部分もあります。

一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」では、簡単に路線価を調べることができます。

全国地価マップ(一般財団法人資産評価システム研究センター)

市区町村を指定するか郵便番号を入力するだけで、地図上に路線価が表示されます。表示された範囲に調べたい土地がない場合は、地図の表示範囲を移動させることもできるため、路線価図を何枚も開いて確認する必要がありません。

「全国地価マップ」では相続税路線価のほか、固定資産税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格も調べることができます。相続税・贈与税の計算に使う場合は、トップ画面で「相続税路線価等」を選択してください。

2-4.路線価図のその他の確認方法

自宅でインターネットを利用することができない場合は、全国の国税局、国税事務所、税務署の端末で路線価図を見ることができます。

国税庁の路線価図のホームページに掲載されているものよりも過去にさかのぼって路線価図を調べたい場合は、国立国会図書館に所蔵されている資料を閲覧することができます。昭和28(1953)年以降の資料が所蔵されています。詳しい閲覧方法は下記のサイトを参考にしてください。

国立国会図書館 リサーチ・ナビ | 調べ方案内 | 相続税路線価

3.路線価の補正が必要な場合とは

路線価は土地の形状や条件に応じて補正が必要な場合があります。形状がいびつであるなど宅地としての利用価値が低い場合は、路線価を減額します。一方、交差点の角にあるなど複数の道路に接していて利用価値が高い場合は、路線価を増額します。

3-1.土地の形状に応じた補正

土地は角が直角で四角い形状の整形地であると利用価値は高くなりますが、道路に面する間口が極端に狭かったり奥行が極端に長かったりすると、利用価値は低下します。また、いびつな形状の土地も住宅を建てるためには使い勝手が悪く、利用価値は低下します。

このような土地については、路線価に1を下回る補正率をかけて減額する補正を行います。土地の形状に応じた補正には次の5種類があります。これらの補正を複数組み合わせる場合もあります。

  • 奥行価格補正:標準的な宅地に比べて奥行が長いまたは短い
  • 不整形地補正:宅地の形状が正方形や長方形でなくいびつである
  • 間口狭小補正:用途に対して間口が狭い
  • 奥行長大補正:間口に対して奥行が長い
  • がけ地補正:宅地に斜面(崖)がある

奥行価格補正

奥行価格補正は、奥行が標準的な宅地に比べて長い場合または短い場合に行う補正です。

下の図の土地Aと土地Bの面積は同じ100㎡ですが、土地Bは道路からの奥行が極端に長く宅地として利用しづらいため、土地Aに比べて利用価値は低くなります。したがって、土地Bについては奥行価格補正率で路線価を減額します。

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奥行価格補正率は下の表のとおり定められています。宅地の用途に対して平均的な奥行の長さであれば補正率は1.00であり、路線価の減額はありません。一方、用途に見合った奥行より長い場合や短い場合はその距離に応じて補正率が低くなり、路線価も低くなります。

奥行価格補正率(平成30年分以降用)

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表1 奥行価格補正率表
※平成29年以前の分は上記リンクを参照してください。

奥行価格補正率を使った路線価の補正については、下記の記事で詳しく解説しています。

最大20%減額!「奥行価格補正率」で土地の相続税評価を下げる方法

不整形地補正

不整形地補正は、台形や三角形など形状がいびつな土地に対して行う補正です。

土地は必ずしも下の図の土地Aのように四角い形状の整形地であるとは限りません。土地Bのようにいびつな形の土地もあります。このような不整形地は整形地に比べて利用価値が低いことから、不整形地補正率で路線価を減額します。

見た目が四角い形状でも土地Cのように道路に斜めに接している場合は、不整形地として路線価を補正します。

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不整形地補正率は、地区区分のほか「地積区分」や「かげ地割合」に応じて定められています。次の【1】から【3】の手順にしたがって確認します。

【1】地積区分表で評価する土地が「A」、「B」、「C」のいずれの区分にあたるかを確認します。地積区分は地区区分ごとに異なる面積が設定されています。

地積区分表

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(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表4 地積区分表

【2】評価する土地のかげ地割合を求めます。かげ地割合とは、不整形地を囲む長方形である「想定整形地」に対して不整形地が欠けている部分の割合を表します。下の図を例にすると、破線の四角形(想定整形地)に対して白い部分が占める割合をさします。

不整形地と想定整形地

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想定整形地の取り方を間違えると、路線価の計算をはじめ、相続税・贈与税の税額計算も間違えることになってしまいます。税金を払い過ぎるか、あるいは税金が不足して追徴されることになるため、十分に注意しましょう。

【3】評価する土地の地区区分、地積区分、かげ地割合をもとに、不整形地補正率表で補正率を確認します。

不整形地補正率表

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(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表5 不整形地補正率表

不整形地の路線価の補正については、下記の記事で詳しく解説しています。

土地を引き継ぐ人必見! 土地評価を下げる不整形地補正率の評価方法と具体例

間口狭小補正

間口狭小補正は、土地が道路に接している部分の幅(間口)が狭い場合に行う補正です。

間口が狭い土地は、道路からの出入りに支障があるなど利便性が悪いとみなされ、間口狭小補正率で路線価を減額します。間口狭小補正率は、下の表のとおり土地の地区区分や間口の幅に応じて0.80~1.00の範囲で定められています。

間口狭小補正率表

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表6 間口狭小補正率表

間口狭小補正率を使った路線価の補正については、下記の記事を参照してください。

土地の価格を最大1割減額! 絶対に確認したい間口狭小補正率を使った土地評価の3STEP

奥行長大補正

奥行長大補正は、間口の幅の割に奥行の長さが長い土地について行う補正です。奥行長大補正率で路線価を減額します。奥行長大補正率が使えるかどうかは、奥行の長さを間口の幅で割った値が2以上であるかどうかで判断します。

 

奥行長大補正率が使える例と使えない例

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

奥行長大補正率は、下の表のとおり土地の地区区分や奥行の長さと間口の幅の割合に応じて0.90~1.00の範囲で定められています。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表7 奥行長大補正率表

奥行長大補正率を使った路線価の補正については、下記の記事を参照してください。

最大10%まで評価減が可能! 奥行長大補正率を使った土地評価の計算方法

がけ地補正

がけ地補正は、通常の用途で利用することができない斜面(崖)がある場合について行う補正です。

崖の部分(がけ地)は建物を建てることが難しく利用価値が低いとみなされることから、がけ地補正率で路線価を減額します。

がけ地補正率は、下の表のとおり総面積に占めるがけ地面積の割合やがけ地の方位に応じて定められています。日照の影響などから、がけ地の方位が北向きの場合は補正率がより小さくなります。

がけ地補正率表

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(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表8 がけ地補正率表

がけ地補正率を使った路線価の補正については、下記の記事を参照してください。

土地に崖がある方必見! 押さえておきたいがけ地補正率を使った計算方法

3-2.接道状況に応じた補正

ここまでは土地が1つの道路に接していることを前提に説明してきましたが、交差点の角にある土地など2つの道路に接している土地もあります。複数の道路に接している土地は出入りがしやすく利用価値が高いことから、路線価を増額する補正を行います。

接道状況に応じた補正は次の2種類です。

  • 側方路線影響加算:宅地が交差点の角や道路の曲がり角にある
  • 二方路線影響加算:宅地の裏側にも道路がある

側方路線影響加算

側方路線影響加算は、交差点の角や道路の曲がり角にある土地について行う補正です。

路線価が高い方の道路を正面路線と定め、もう一方の道路(側方路線)の路線価に側方路線影響加算率をかけた数値を正面路線の路線価に加えます。

宅地1㎡あたりの価格=正面路線の路線価+側方路線の路線価×側方路線影響加算率
(路線価は奥行価格補正を行った後の値)

正面路線と側方路線

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側方路線影響加算率は下記のとおり定められていますが、角地と準角地では加算率が異なります。

側方路線影響加算率表

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(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表2 側方路線影響加算率表

  • 角地:2つの道路が交差している交差点(T字路も含む)の角にある宅地
  • 準角地:1つの道路の曲がり角の内側にある宅地

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側方路線影響加算率を使った路線価の補正については、下記の記事を参考にしてください。どちらの道路を正面路線にするかを間違えると、税額計算を間違えることになるので十分な注意が必要です。

側方路線影響加算率は正面路線の判定で決まる! 判定から計算方法まで専門家がステップ別に徹底解説

二方路線影響加算

二方路線影響加算は、土地の裏側にも道路があって2つの道路に挟まれている場合に行う補正です。

側方路線影響加算と同様に、路線価が高い方の道路を正面路線と定め、もう一方の道路(裏面路線)の路線価に二方路線影響加算率をかけた数値を正面路線の路線価に加えます。

宅地1㎡あたりの価格=正面路線の路線価+裏面路線の路線価×二方路線影響加算率
(路線価は奥行価格補正を行った後の値)

正面路線と裏面路線

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

二方路線影響加算率は、地区区分に応じて下記のとおり定められています。

路線価は相続税・贈与税の計算に使う!路線価から土地の価格を計算する方法を徹底解説

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表3 二方路線影響加算率表

二方路線影響加算率を使った路線価の補正については、下記の記事も参考にしてください。側方路線影響加算と同様に、正面路線と裏面路線の判定には十分な注意が必要です。

二方路線影響加算率が必要な土地と具体的な計算例を税理士がやさしく解説

4.路線価を使った土地の価格の計算方法

ここまでのプロセスで各種補正を行った後の路線価(宅地の1㎡あたりの価格)が導き出されました。自分で使用している土地(自用地)の価格は、各種補正を行った後の路線価に面積をかけて求めます。

自用地の価格=各種補正を行った後の路線価×面積(㎡)

貸家の敷地(貸家建付地)や貸宅地の場合は、土地や建物の借主の権利にあたる部分を減額して価格を計算しなければなりません。これらの土地の価格を求める算式は下記のとおりとなります。

  • 貸家建付地
    自用地の価格×(1-借地権割合(%)×借家権割合(%)×賃貸割合(%))
    (借家権割合は全国共通で30%)
  • 貸宅地
    自用地の価格×(1-借地権割合(%))
  • 借地権
    自用地の価格×借地権割合(%)

下の図の例では、土地に面する道路の路線価は「400D」で示されています。路線価は400千円(40万円)、借地権割合は60%と読み取れます。

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路線価の補正がないとした場合、この土地の価格は下記のとおり計算されます。

  • 自用地の場合:40万円×100㎡=4,000万円
  • 貸家建付地の場合:4,000万円×(1-60%×30%×100%)=3,280万円
    (借家権割合は30%とし、賃貸割合は100%と仮定)
  • 貸宅地の場合:4,000万円×(1-60%)=1,600万円
  • 借地権の価格:4,000万円×60%=2,400万円

5.路線価を使った土地の価格の計算は難しい

相続税・贈与税の税額計算に使う土地の価格は、一つの道路に面した四角い形状の整形地であれば、ここまでお伝えしてきた方法で簡単に求めることができます。しかし、実際にはいびつな形をした不整形地が多く、土地によっては複数の道路に接する場合もあります。

このような土地では路線価の補正が必要になりますが、次の2つの点で注意が必要です。

  • 不整形地補正では想定整形地の取り方で路線価が変わる
  • 側方路線影響加算・二方路線影響加算ではどちらを正面路線にするかで路線価が変わる

これらの計算は、税理士であっても相続税や贈与税に関する経験が浅ければ間違えることがあります。路線価を使った土地の評価は、相続税や贈与税の申告の経験が豊富な税理士に依頼すると安心でしょう。

6.まとめ

以上、路線価を使った土地の価格の計算方法についてお伝えしました。路線価は国税庁ホームページのほか、民間のデータベースから調べることができます。

基本的には評価したい土地の路線価を調べて面積をかけるだけで、土地の価格を求めることができます。しかし、多くの土地は路線価の補正が必要で、調べた路線価に単純に面積をかけるだけでは正確な価格を求めることはできません。

相続税や贈与税は税率が高く、土地の評価額が少し変わるだけでも税額が大きく変わります。税額の不足で税金を追徴されたり、逆に税金を払い過ぎたりしないためにも、路線価を使った土地の価格の計算は相続税・贈与税に特化した税理士に依頼することをおすすめします。

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