相続税発生時の住宅ローンが団信で返済された場合の相続税の取り扱い

亡くなった人の遺産を相続するときは、預貯金や不動産などプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も相続しなければなりません。相続放棄をして借金を相続しないこともできますが、そのときは預貯金など他の財産も相続できなくなります。

住宅ローンは借入額が高額であるうえ、家を買った人の大半が利用しているため、相続で住宅ローンがどうなるか気になる人は多いのではないでしょうか。

結論を先にお伝えすると、住宅ローンを借りた人が亡くなれば、多くの場合は団体信用生命保険（団信）から住宅ローンが返済され、住宅ローンは消滅します。

しかし、相続税の計算では、相続財産から負債を差し引いて計算する一方、死亡保険金は遺産に含めて計算します。相続で住宅ローンが関係するときは、どのように相続税を計算すればよいかも知りたいところです。

この記事では、住宅ローンが団信で返済された場合の相続税の取り扱いについてお伝えします。住宅ローンを利用している人はぜひ参考にしてください。

1．相続時に残っている住宅ローンは誰が相続するのか？

相続時に残された住宅ローンは、原則として相続人が全員で連帯して負担します。相続人同士の話し合いで誰か一人に決めたとしても、その人が払えなくなった場合や、払わずに逃げてしまった場合は、他の相続人に請求されることになります。

住宅ローンを相続したくない場合は、被相続人が亡くなって3か月以内に家庭裁判所に申し出ることで相続放棄ができます。ただし、相続放棄をした場合は自宅をはじめ他の遺産も受け取れなくなってしまいます。

2．団体信用生命保険に加入していた場合は住宅ローンが消滅する

自宅を相続したい場合は住宅ローンを相続しなければならず、今後、ローンの返済ができるかどうかが心配になります。相続した自宅を処分しなければならないと考える人もいるでしょう。一方、相続放棄をすれば住宅ローンを相続しなくて済みますが、自宅が相続できなくなってしまいます。

しかし、住宅ローンを利用するとき、ほとんどの人は団体信用生命保険（団信）に加入しています。団信は、ローンを借りていた人が死亡したときに、住宅ローンの残額が借入先金融機関に直接支払われる生命保険です。

ローンを借りていた人が死亡することで住宅ローンが消滅するため、遺族のその後の住まいが確保され、ローンの返済も必要なくなるメリットがあります。

団信は生命保険の一種なので保険料を支払う必要がありますが、住宅ローンの返済額に保険料が含まれている場合もあります。

亡くなった人が団信に加入していたかどうかは、借入先金融機関に確認してください。

3．自宅の抵当権を抹消するための手続きの流れ

住宅ローンを利用するときは、自宅に抵当権が設定されます。これは、金融機関からお金を借りるために自宅を担保に差し出すことを意味します。

抵当権が設定されたことは金融機関が登記しますが、住宅ローンが返済された場合、金融機関はその抵当権を抹消することまではしません。自宅を相続した人が自分で抵当権の抹消登記をしなければなりません。

自宅の抵当権を抹消するための手続きの流れは、次のとおりです。

1. 相続登記で自宅の名義を相続人のものに変更する
2. 抵当権抹消登記を行う

このあと、これらの手続きについて簡単に説明します。登記申請は自宅の所在地を管轄する法務局で行います。自分で手続きすることもできますが、司法書士など法律の専門家に依頼すると安心でしょう。

3-1．自宅の相続登記

自宅の名義は亡くなった被相続人のままになっており、そのままでは抵当権抹消登記はできません。そこで、相続登記で自宅の名義を相続人のものに変更します。相続登記の手続きや必要な書類等は、次の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

相続登記の手続きを自分一人で行うことができる完全ガイド
自分でできる！相続登記の必要書類とケース別追加資料完全ガイド

3-2．抵当権抹消登記

自宅の名義を相続人のものに変更できれば、続いて抵当権抹消登記を行います。抵当権抹消登記に必要な書類にはローン返済時に金融機関から手渡されるものが多いので、紛失しないようにしましょう。なお、相続登記と抵当権抹消登記は同時に申請することができます。

3-3．抵当権抹消登記をしなければどうなる？

抵当権を抹消しなくても、住宅ローンは返済されているのでただちに実害はありません。ただ、いつまでも放置しておくと、将来売却するときや次の世代に相続するときの手続きが煩雑になります。早めに抵当権抹消登記をしておくことをおすすめします。

4．団体信用生命保険があるときの相続税はどうなるか？

この章では、被相続人が団信に加入していたときの相続税の考え方についてお伝えします。また、比較のため、団信には加入していなかったものの、別途加入していた生命保険の保険金で住宅ローンを返済する場合の相続税の考え方についてもお伝えします。

4-1．団信に加入していた場合は自宅とその他の財産に課税

通常、相続税の計算をするときは、遺産からローンなど債務を差し引きます。また、被相続人が保険料を負担していた場合は、保険会社から受け取った死亡保険金は相続税の課税対象になります。

団体信用生命保険は、被相続人の死亡によって住宅ローンの残額にあたる金額が住宅ローンの債権者である銀行に支払われて返済が完了します。一般の生命保険のように相続人に保険金が支払われて、それを住宅ローンの返済に充てるものではありません。

そのため、住宅ローンは債務として遺産から差し引くことはせず、団信の保険金が相続税の課税対象になることもありません。

団信の保険金で住宅ローンが返済されたあとは、自宅とその他の財産に対して相続税が課税されることになります。

4-2．団信に加入せず別途生命保険に加入の場合は保険金にも課税

団信には加入せず、被相続人が別途加入していた生命保険の保険金で住宅ローンを返済する場合は、住宅ローンは債務控除の対象となり、自宅を含めた被相続人の遺産から差し引きます。

死亡保険金は被相続人の財産ではありませんが、被相続人が死亡したことによって支払われることから、相続税の課税対象になります。ただし、非課税限度額があり、500万円×法定相続人の数の金額までは非課税となります。

つまり、相続税の課税対象は、

自宅を含めた被相続人の遺産－住宅ローン＋死亡保険金－死亡保険金の非課税限度額

となります。

なお、死亡保険金が相続税の対象になるのは、被相続人が自身に保険をかけて保険料を支払っていた場合です。死亡保険金を受け取ったときは、被保険者と契約者（保険料を支払っていた人）の関係を確認することが重要です。

5．住宅ローンがある場合の相続手続きは専門家へ

以上、住宅ローンが団信で返済された場合の相続税の取り扱いについてお伝えしました。被相続人が団信に加入していた場合は、借入先の金融機関に死亡を届け出ることで住宅ローンは返済されます。相続税の計算上、住宅ローンはなかったことになるため、自宅とその他の遺産について申告します。

注意すべきは、自宅に設定された抵当権を抹消しなければならない点です。抵当権を抹消するためには、相続登記で自宅の名義を相続人のものに変更することも必要です。

このような手続きをご自身ですべて行うのは難しいので、登記の専門家である司法書士へご相談されることをお勧めします。

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なお、相続税申告の必要がある方については、まずは相続専門の税理士に依頼することで窓口を一本化することが可能です。

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