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Q.任意組合型の不動産小口化商品において都心の不動産が多い理由はなぜですか?
A.都心の物件は「①安定した収益が見込める ②出口戦略の見通しが立ちやすい ③圧縮率が大きくなりやすい」という特徴があるためです。
投資用不動産を購入する目的は、賃料収入を得ながら出口でなるべく高値で売る、ことにつきます。この目的の達成は何も都心の不動産に限ったことではありません。地方の築古アパートでも厳選して投資すれば実現可能でしょう。
では、なぜ、不動産小口化商品における投資対象物件は都心の不動産が多いのでしょうか?
第一の理由は、安定した収益が見込めることにあります。東京は政治経済の中心であり、日本の人口の約1割が集中していることから常時旺盛な賃貸需要が見込めます。つまり良質な物件・適切な賃料であれば高水準の物件稼働率が期待できます。
第二の理由は、出口戦略の見通しが立ちやすいことにあります。先に述べた通り、都心部には常時物件の購入需要があります。不動産という高額なものでも、都心の不動産は比較的流動性が高いため、市場の現状を反映した価格で物件の売却が期待できます。
第三の理由は圧縮率が大きくなりやすいことです。地方の物件と比べると、都心の物件の方が物件の相続税評価額と実勢価格に差があることが多いため、都心の物件は圧縮率が大きくなります。圧縮率が大きいと相続や贈与の際に有利となるため、事業者は都心の物件を投資対象とするのです。
Q.小規模宅地等の特例とは何ですか?
A.被相続人が住んでいた土地や事業用地について、一定の要件を満たせば相続税評価額が減額できる特例です。
小規模利用宅地等の特例は、全部で3つの対象不動産があります。
①特定居住用宅地等、②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等、③貸付事業用宅地等です。宅地の種類や取得者によって適用要件が異なり、ここですべての説明は省きます。
今回、不動産小口化商品に関連する対象不動産は③貸付事業用宅地等です。
③の成立要件としては、相続税の申告期限までに親族がその貸付事業を引き継ぎかつ継続しており、申告期限までその土地を売却せずに保有している必要があります。
③を利用する場合、減額割合は限度面積200㎡、減額割合50%となります。
また、③の適用条件として、相続開始3年以内に新たに貸付事業の用に供された土地については原則として適用除外となります。ただ、相続発生3年以内に取得した貸付事業の用に供された土地であっても、3年を超えて事業的規模で不動産貸付事業をやっていれば、特例は適用可能です。
特例の要件は複雑なため、最終的には税理士等専門家に確認しましょう。
