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不動産を取引する際には、売買契約書を作成する必要があります。不動産は高価な財産であり、その売買によるトラブルを避けるためです。
売買契約書を作成する際には、その内容について書き方や注意しなければならないことがあります。
今回は、不動産取引の際の売買契約書について説明していこうと思います。
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福留 正明
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1．不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書とは、不動産の売主と買主との間で様々な約束ごとを取り決めたものです。不動産の取引は高額であり、重要な財産となりますので、口約束ではなく書面を通してきちんと約束を決めておきます。
契約書として書面にしておくことで、何かしらのトラブル等が起こった際の証拠として提出することが出来ます。
民法における「契約」は口頭での合意のみでも成立することになっていますが、不動産取引においては、不動産売買契約書の作成と調印によって契約が成立すると考えられることが一般的です。
1-1．不動産売買契約書は誰が作成する？
売買契約書の作成は不動産会社が行うことが一般的です。売主側と買主側の仲介業者が異なる場合には、どちらかの不動産会社が作成し、もう一方に確認してもらう形になります。
不動産会社を挟まず、個人間で不動産の売買を行う場合、契約書の作成をどちらがしなければならないという決まりはありませんので、双方で話し合って進めることになります。
しかし、後々のトラブルを避けるためにも、司法書士などの専門家に依頼して契約書の作成を行うようにした方が良いでしょう。
1-2．売買契約書と一緒に重要事項説明書も作成する
通常は、売買契約書と同時に重要事項説明書の作成も行われます。重要事項説明書は、売却する不動産の取引に関する条件や、権利に関する情報などを細かく記載した書面です。
こちらの作成には売主が不動産の情報を提供する必要がありますので、事前に書類等の準備を整えておくようにしましょう。
2．不動産売買契約書の確認のポイント
基本的には不動産会社が売買契約書を作成してくると説明しましたが、作成された売買契約書はしっかりと確認しておく必要があります。確認しておくべき箇所のポイントをご紹介しておきます。
2-1．不動産価格や支払いの方法について
不動産売買契約書で最も重要な箇所は、不動産の価格、支払いの方法、時期に関する内容の記述です。
不動産の価格はいくらか、支払いの方法はどうなっているかをしっかりと確認しましょう。
（1）不動産の価格の決め方
不動産の売買価格を決める際には、土地の場合は登記簿上の面積で決める方法と実際の面積で決める方法のいずれかで確定させます。実際の面積で確定させる場合には、売買契約日までに確定させて金額を算出するという方法と契約が済んだ後に実際の面積を測定、精算を行うという方法があります。
建物の場合には、登記上の面積を基に算出する方法が一般的です。
（2）代金の支払いについて
代金の支払い方法に関しては、一般的には、先に手付金を受け取り、引き渡しが完了した後に残りの代金が支払われる形となります。
契約後に実際の面積を測定して精算を行う場合には、その精算の方法についての記載も確認しておきましょう。
2-2．契約の解除について
売主側、買主側のいずれかに違反行為が認められた場合には、契約が解除となることが一般的です。
どのような行為があった場合に、契約を解除することができるのか、違約金はどのようになるのかを確認しておきましょう。
2-3．瑕疵担保責任について
瑕疵担保責任とは、契約前に買主側が見つける事が出来なかった瑕疵が、引き渡し後に発見された場合、
売主側がその瑕疵に対して責任を取るという内容です。
通常、瑕疵担保責任は、保証期間を定めています。引き渡し後からどれくらいの期間が瑕疵担保責任の対象機関になるか、瑕疵が発見された際にはどのような対処が必要かを確認しておきましょう。
⇒民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に！変更点や対策を徹底解説
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2-4．契約書はすべてしっかりと目を通すこと
契約書の確認ポイントを3つご紹介しましたが、契約書の内容はすべてしっかりと確認しておくことが大切です。
その上で、不明点がある場合には不動産会社に確認を行い、不明な点がない状態で契約に進むようにしましょう。
3．不動産売買契約書を作成するまでに、売主が準備しておくべきこと
3-1．境界の確定を済ませておくこと
不動産の売却では、売主側が隣接する土地との境界について、買主に明示する必要があります。境界がはっきりとしていない状態での売買は近隣とのトラブルに発展する可能性があることから、買主側が嫌がる傾向にあります。契約書を作成するまでに境界をきちんと確定しておくようにしましょう。境界の確定は隣接地の所有者の方の協力が必要となります。思っていたよりも時間がかかることがありますので、なるべく早めに対応してください。
3-2．抵当権の抹消等、所有移転に関して
不動産の引き渡し、移転登記時のトラブルなどを避けるために、売却する不動産に抵当権などの権利が設定されている場合には、引き渡しまでに売主側で抹消等の手続きを行い、買主側が所有権をきちんと行使できる状態にするということを契約書に記載しておく必要があります。
所有権の移転等は売買代金の支払い時に一緒に行われることが基本です。売主は売却代金支払い時にきちんと所有移転が行われるように準備をしていきましょう。
4．強行法規や公序良俗に違反する内容は無効となる
不動産売買契約書は、強行法規や公序良俗に違反するような内容は認められません。
強行法規に反する内容としては、借地借家法で決められていることに違反した内容などがあたり、売主と買主の双方が納得し合意していた場合であっても無効となります。
また、公序良俗に違反する内容とは、公の秩序、善良の風俗に反する内容を示します。例えば、社会的な秩序や倫理に反する内容や、不正に利益を得ようとするようなものが該当します。
このような内容が記載されている場合には、その契約書は無効となりますので注意してください。
5．売買契約時に必要なもの
不動産売買契約書の内容に問題がないことの確認が済むと、いよいよ売買契約に移ります。
売買契約では、売主と買主の双方が同席し、重要事項の説明、売買契約書の読み合わせが行われます。
そして、売買契約書に双方が署名捺印を行い契約が締結される流れとなります。
売主側が売買契約時に準備しておくものは以下の通りです。
まとめ
不動産売買では事前にしっかりと約束事を決めておかないとトラブルが発生する可能性が高いです。その危険を少しでも削減するのが不動産売買契約書です。その書き方には特に決まりがある訳ではありませんが、お互いに納得するように公平な内容を守ることが重要です。
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