民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に！変更点や対策を徹底解説

「瑕疵（かし）担保責任ってどういうものなんだろう？」

「契約不適合責任に変わったって聞いたけど何が違うの？」

このように疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

瑕疵担保責任は隠れた瑕疵、いわゆる不具合が売却後に分かった際に売り主が問われる責任のことです。

2020年4月の民法改正により、契約不適合責任に生まれ変わりました。

契約不適合責任は、契約とは異なるものを売却した際に売り主が問われる責任のことです。

端的にいえば、これまでの瑕疵担保責任に比べ、契約不適合責任では売り主の責任が大きくなったといえます。

この記事では瑕疵担保責任と契約不適合責任について、定義や違いなどを徹底解説します。

１．瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」とは売買された不動産に隠れた瑕疵があった場合、売り主が問われる責任のことです。

2020年4月に改正民法が施行され契約不適合責任という新たな概念に取って代わられるまで、不動産

瑕疵とは平たくいうと傷や欠陥、不具合などのことを指します。

不動産の瑕疵は土壌汚染や虫食いといった物理的瑕疵のほか、過去に自殺や他殺があったなどの心理的瑕疵、法令によって土地や建物に制限があるなどの法律的瑕疵に分けられます。

売買された不動産に隠れた瑕疵があった場合、買い主はそれを知ったときから1年以内であれば契約の解除を要求することができ、契約が解除できない場合には損害賠償を請求できるということです。

なお瑕疵であるかどうかの判断は、通常備えるべき品質、性能、または当該の売買契約に基づいて特別に予定されていた品質・性能を欠いていないかどうかに基づいて行われてきました。

この瑕疵担保責任は2020年4月1日に改正民法が施行されて以降、「契約不適合責任」と呼ばれる概念に生まれ変わっています。

瑕疵担保責任は2020年4月に改正民法が施行される以前の旧民法によって定義されたもので、その条文は以下のとおりです。

２．瑕疵担保責任における瑕疵の例

このように気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産の瑕疵は、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵の三つに分けられます。

ここでは不動産の瑕疵に該当する例についてご説明しましょう。

２－１．物理的瑕疵

土地や建物に物理的な欠陥がある場合、物理的瑕疵に該当します。

例えば以下のようなものが物理的瑕疵です。

２－２．心理的瑕疵

物理的な欠陥はなくとも、多くの方が「嫌だな」と思ってしまうような売買に影響する事情があれば心理的瑕疵に該当する可能性があります。

心理的な瑕疵には以下のようなものがあります。

「嫌悪施設」とは、周囲の方に嫌われる施設のことを指します。

一般的には以下のような施設が該当するといわれていますが、主観的な判断や時代性なども関わってくるため一概に断言できるものではありません。

２－３．法律的瑕疵

売買の対象となった不動産に法令違反があったり、法令によって土地や建物に制限がある場合は法律的瑕疵に当たります。

具体的には以下のようなものが該当します。

接道義務とは、建築基準法（第43条）で「都市計画区域」に建てられる建物に対して定められている義務の一つです。

住宅などの建物の敷地は建築基準法（第42条）に定められた幅4メートル（または6メートル）以上の道路に2メートル以上接していなければならないとされています。

現在の建築基準法が定められる以前に建てられた不動産のなかには、この義務を果たしていないもの（既存不適格建築物）もあります。

接道義務に違反している建物であっても売却は可能ですが、建て替えの際に新たな建築許可が下りないため瑕疵に該当すると考えられます。

建蔽率とは土地（敷地面積）に対する建物（建築面積）の割合のことです。

建築基準法（第53条）によって、原則として指定の建蔽率を上回る建築面積の建物は建ててはならないことになっています。

建蔽率は都市計画法によって定められたその土地の用途によって異なり、30〜80％の範囲で定められています。

建築当時には適法であったにもかかわらず法改正によって建蔽率違反となってしまっている場合（既存不適格建築物）や、車庫などを増築したことにより違反状態になっている場合が考えられます。

容積率も建蔽率と似ている概念で、同様に建築基準法（第52条）で定められています。

容積率は敷地面積に対する延べ面積（建物の各階の床面積の合計）の割合で、指定の割合を超過した建物は建てられません。

容積率も、過去には適法であったものの法改正によって不適格になっている場合が考えられるので要注意です。

３．契約不適合責任とは

契約不適合責任は2020年4月に施行された改正民法で登場した概念です。

改正前の瑕疵担保責任よりもより広い範囲で買い主の権利を守るものになっているといえるでしょう。

これまでの瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」に対する責任であったのに対し、契約不適合責任は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合に売り主が問われる責任になっています。

瑕疵担保責任においては、隠れた瑕疵が発見された場合買い主が売り主に対して求めることができるのは契約の解除か、損害賠償請求のいずれかでした。

条文は以下のとおりです。