相続放棄しても空き家の管理義務は残る!空き家になった実家はどうすればいい?

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相続放棄しても空き家の管理義務は残る!空き家になった実家はどうすればいい?

親が亡くなって空き家になった実家を誰も相続したがらない場合は、相続人全員で相続放棄をすることができます。相続放棄で空き家を手放すことができればすっきりするかもしれません。

しかし、本当に相続放棄をすべきかどうかは慎重に考える必要があります。
相続放棄をしても空き家の管理義務は残り、放っておくわけにはいきません。そもそも、相続放棄をすると空き家以外の遺産を相続することができなくなります。

この記事では、空き家になった実家がある場合にどうすればよいか、考えられる対処法をご紹介します。

1.空き家は相続放棄すべきか?

はじめに、空き家の相続で選択肢の一つとなる相続放棄について解説します。

1-1.相続放棄とは

相続放棄とは、亡くなった人の財産も債務も一切引き継がず、相続人の立場を放棄することをいいます。

亡くなった人に借金があって返済義務を免れたい場合に行われるほか、土地や事業用の財産を後継者に継がせるために他の相続人が相続放棄をする場合もあります。

相続放棄の手続きは、死亡から3か月以内に家庭裁判所で行います。
そのほか詳しい内容は、下記の記事をご覧ください。

相続放棄って何?判断基準から手続き方法・期限など、相続放棄の基礎知識

1-2.空き家だけを相続放棄することはできない

空き家になった実家など誰も相続したがらない財産がある場合は、空き家を相続放棄すべきかどうかが問題になります。

しかし、遺産のうちある特定のものだけを相続放棄することはできません。
他の遺産を相続して空き家だけを相続放棄することはできず、他の遺産を相続したいのであれば、空き家も相続しなければなりません。

遺産の一部だけ相続放棄することはできない

2.相続放棄をしても空き家の管理義務がなくなるわけではない

空き家以外に目立った遺産がない場合は、相続人が全員で相続放棄することも一つの方法です。

しかし相続放棄は、空き家を手放したい場合には必ずしも有効な方法ではありません。相続放棄で空き家を手放しても、引き続き空き家の管理義務は残るからです。

2-1.相続財産の管理義務はいつまで続くのか

民法第940条第1項では、相続放棄した人に対して、次に相続人になる人が管理を始めるまで引き続き相続財産を管理することを義務づけています

(相続の放棄をした者による管理)

第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

2 (略)

(引用元:e-Gov法令検索 民法

たとえば、第1順位の相続人である子供や配偶者が相続放棄をすれば、次の順位以降の相続人である親や兄弟姉妹が相続財産の管理義務を負うことになります。
しかし、親や兄弟姉妹が管理を始めるまでは、子供や配偶者が引き続き相続財産を管理しなければなりません。

なお現行の条文では、相続人となるべき人が全員相続放棄して相続人がいなくなった場合については明記されていません。
このような場合は、相続財産管理人が管理を始めるまでの間、最後に相続放棄した人に相続財産の管理義務があると考えられます。

相続財産管理人は、相続人がいない相続財産の管理や清算を行う人のことで、故人の世話をした人や債権者など利害関係者が家庭裁判所に選任を申し立てます。
相続財産管理人の選任手続きについては、下記の記事をご覧ください。

「相続財産管理人」の選任手続き・流れ・報酬

全員が相続放棄しても管理義務は残る

2-1-1.空き家の管理不行き届きで損害賠償を請求される事例

誰も管理する人がいなくなった空き家は、倒壊や火災の危険性があるほか、周囲の環境を悪化させる恐れがあります。

たとえば、次のような被害が発生します。

  • 地震や台風、積雪などによる倒壊
  • 強風による屋根、外壁、雨どいの飛散
  • 屋根からの落雪
  • 放火による火災
  • 動物の侵入や草木の成長による環境の悪化

もし、空き家の管理の不行き届きで他人に損害が及んだ場合は、損害賠償を求められることがあります。
空き家の倒壊に巻き込まれて人が亡くなった場合には、損害賠償額が数千万円から数億円に上ることが想定されます。

空き家の管理の不行き届きで損害が発生しないように、また損害が発生した場合に責任の所在を明らかにするために、誰かが空き家の管理義務を負わなければなりません。

2-1-2.民法改正で相続財産の管理義務の範囲が明確に

2023年(令和5年)4月1日に民法の改正が施行され、相続放棄した場合の相続財産の管理義務の範囲がより明確になります。

改正後は、相続放棄したときに相続財産の管理義務を負うのは、その財産を現に占有している人に限定されます。
また、相続人が全員相続放棄して相続人がいない場合については、相続財産の清算人(現在の相続財産管理人)に引き渡すまで管理義務を負うことが条文に明記されます。

なお、法律では財産の管理義務は「保存義務」となりますが、実質的な内容は変わらないと考えられています。

2-2.空き家の管理義務は強化されている

誰も管理する人がいない空き家が全国的に増えていて、社会問題になっています。
国土交通省が実施した「令和元年空き家所有者実態調査」では、調査対象となった空き家の半数以上に腐朽や破損があることが明らかになりました。

(参考)国土交通省 令和元年空き家所有者実態調査

2015年(平成27年)に空き家対策特別措置法が施行され、管理状態が特に悪い空き家は行政の指導を受けることになっています。
相続放棄で管理義務を免れたつもりになっていると、忘れたころに行政の指導が入るかもしれません

空き家対策特別措置法の内容は、下記の記事を参照してください。

空き家対策特別措置法の内容とその対策【空き家オーナー必見!】

2-3.相続放棄して相続財産管理人を選任するとどうなるか

相続放棄で相続人がいなくなった場合は、相続財産管理人を選任することで空き家の管理義務を免れることができます。
ただし、相続財産管理人には報酬を支払う必要があり、スムーズに清算が進まない場合は報酬が多額に上る可能性があります。

2-3-1.空き家の処分に時間がかかる場合がある

相続財産管理人は必要に応じて、相続財産から債権者への弁済や故人の療養看護をした人(特別縁故者)への分与などを行います。弁済や分与をしてもなお残った財産は国に納められます。

以前は、価値の低い不動産は国に受け付けてもらえませんでした。そのため、空き家の処分に時間がかかることがありました。

制度の運用が改められたことで、現在は価値の低い不動産も国に納められるようになっていますが、それでも空き家の処分に時間がかかる場合があるかもしれません。

2-3-2.相続して固定資産税を払うほうが安い場合も

相続財産管理人を選任するときには、報酬に充てるため数十万円から100万円程度の予納金が必要になる場合があります。

相続財産から報酬を支払うことができれば予納金は返還されますが、これだけの費用がかかるのであれば、空き家を相続して固定資産税を払うほうが安い場合もあるでしょう

3.空き家になった実家がある場合の対処法

空き家の管理義務を免れるためだけに相続人が全員で相続放棄することは、最善な方法とはいえません。

相続財産管理人が管理を始めるまでは管理義務が残るうえ、その後の清算に費用がかかります。
しかも、相続放棄は原則として撤回することができず、全員が相続放棄してしまうと相続財産管理人による清算を待つしかありません。

この章では、空き家になった実家がある場合の対処法として、相続放棄以外の方法をご紹介します。

基本的には、相続人の誰かが空き家を相続して管理義務を負いながら、時間をかけて売却や活用の機会を探ります。
また、「相続土地国庫帰属制度」を適用して、相続した土地を国に納めるという方法もあります。
(相続土地国庫帰属制度の施行は2023年(令和5年)4月27日からです。)

3-1.地道に売却の可能性を探る

相続した空き家にすぐに買い手がつかないとしても、時間をかけて探せば買い手が見つかるかもしれません。古い空き家を解体して、更地として売り出すことも選択肢になります。

3-1-1.空き家の状態で売却

空き家を解体せずそのままの状態で売却できれば、解体の手間がなく費用もかかりません。

空き家が比較的新しい場合は、「中古一戸建て物件」として売却できます。
一方、築年数が20年~30年を超えると戸建て住宅の建物としての価値はほぼなくなるため、「古家付き土地」として売却します。

古家付き土地として売却する場合は、買主の解体費用の負担を考慮して売値が安くなることがあります。

3-1-2.空き家を解体して更地の状態で売却

空き家が古い場合は、空き家を解体して更地の状態で売却する方がよい場合もあります。
更地であれば買主はすぐに新しい家を建てることができ、不動産としての需要は高まるでしょう。

ただし、空き家の解体費用がかかるほか、固定資産税が高くなる点に注意が必要です。

3-1-3.相続放棄した空き家の解体費用は誰が払うか?

相続した空き家の解体費用は、空き家を相続した人が負担します。

相続人の全員が相続放棄して相続財産管理人を選任していない場合は、まずは誰が負担するか相続人どうしで協議します。協議がまとまらない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

3-1-4.3年以内の売却は税制上優遇される

相続した空き家を3年以内に売却した場合は、税制上の特例で売却益にかかる所得税が軽減されます。具体的には、一定の要件のもと譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

この特例は2023年(令和5年)12月31日まで適用でき、相続した空き家を解体して土地を売却した場合も対象になります。制度の詳しい内容は、国税庁ホームページをご覧ください。

(参考)国税庁ホームページ No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

3-2.隣家に購入の交渉を行う

隣の家の所有者に空き家と敷地の購入を持ち掛けるという方法もあります。

隣り合った土地を買うと隣家にとって都合がよい場合があります。
敷地が広くなって、家屋の建て増しや庭の拡大など用途が広がります。隣地を購入して道路に接続できる場合や土地の形状が良くなる場合は、高値で売れることも期待できます。

売買の手続きは、個人間で行うよりは不動産会社を通すことをおすすめします。仲介手数料がかかりますが、契約や登記の手続きを任せられ、スムーズに取引ができるでしょう。

3-3.自治体などに寄付する

限られたケースですが、防災や環境保護などの目的で自治体が不動産の寄付に応じる場合があります。

売却先を探す一方で、空き家の所在地の自治体の担当窓口に相談してみるとよいでしょう。

3-4.相続土地国庫帰属制度で国に納める

2023年(令和5年)4月27日から相続土地国庫帰属制度が施行され、相続した土地を国に納めることができるようになります。

土地を国に納めるためには、土壌汚染や埋設物、建造物がなく、担保になっていないことなどが条件となります。空き家は解体しなければなりません。

また、向こう10年間に必要とされる標準的な管理費用(※)を負担金として納める必要があります。
負担金の額は、今後定められる予定です。

(※)参考:現状の国有地の管理費用(10年分)は原野で約20万円、市街地にある200㎡の宅地で約80万円。(出典:法務省民事局 「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」

3-5.空き家を活用できないかもう一度検討する

空き家を無理に売却しようとしないで、自身で活用できないかもう一度検討してみてもよいでしょう。たとえば、他人に貸し出すか、老後の住まいとして取っておくなどあらゆる可能性を考えてみます。

新型コロナウイルスの影響でテレワークなど新しい働き方が普及しつつあり、郊外の一軒家でも借り手がつくかもしれません。また、思い切って相続人の誰かが移住するのも一つの対処法です。

4.空き家の相続でお困りの場合は相続の専門家に相談を

空き家になった実家を相続することになった場合の選択肢は、大きく分けて次の図のように表されます。

空き家になった実家を相続することになった場合の選択肢

相続人の全員が相続放棄しても、何もしなければ空き家の管理義務を免れることはできません。
一方、相続財産管理人を選任すると管理義務はなくなりますが費用がかかります。

空き家を相続することになって相続放棄をした方がよいかどうかがわからない場合は、相続の専門家である弁護士または司法書士にご相談ください
CST法律事務所と司法書士法人チェスターは、いずれも相続税専門の税理士法人チェスターと提携して業務を行っています。

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相続した空き家の売却については、相続問題にも詳しい不動産会社に相談することをおすすめします

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株式会社チェスター 不動産の売却

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