相続登記とは？自分でする方法や手続きの流れ/期限/費用を徹底解説

1．相続登記とは

不動産を売買や相続などで取得した場合には、所有権が自分に移ったことを示すために「所有権移転登記」をします。特に相続を原因とする所有権移転登記のことを「相続登記」といいます。

1-1．そもそも相続登記とは

相続登記とは、被相続人の不動産の登記名義を相続人名義に変更する所有権移転登記のことをいいます。
相続財産に不動産がある場合、その不動産の名義を変更するには相続登記が必要になります。

1-2．なぜ相続登記をしなければならないのか

2021年2月15日現在、相続登記には法律上の義務がありません。よって、登記するかしないかの判断は相続人に委ねられています。しかし、遺産分割協議や相続登記をせずに、登記名義を被相続人名義のまま放置しておくと、大きな問題が生じるケースが多々あります。

たとえば父名義の自宅不動産があったとしましょう。父が亡くなり、相続人は長男と次男の二人です。自宅不動産には次男が居住していたため、次男が自宅不動産を単独で相続することになり、長男も事実上了承していました。しかし、自宅不動産の登記名義を次男に変更せず、その準備もしないまま、不幸にも長男が亡くなったとします。亡長男が父から承継した権利は、亡長男の配偶者へ承継されました。

すると、次男は以下の問題を抱えることになりました。
・ 自宅不動産について相続登記をしたいが、亡長男の配偶者が了承しない。
・ 亡長男の配偶者から自宅不動産の売却を迫られた。
・ 亡長男の配偶者が死亡し、その兄弟へと権利が承継された。

被相続人の死亡に次いで相続人の一人が死亡してしまった場合、その死亡した相続人において新たな相続が開始します。このことは、被相続人から承継した権利が相続人の相続人へと承継されてしまうことを意味します。つまり、親から子へ、その子の配偶者へ、その配偶者の兄弟へと、自宅不動産の分割を求める権利が承継されていくのです。

また、自宅不動産を次男の名義に変更するためには、相続人全員で遺産分割協議をし、次男が単独で自宅不動産を取得する旨の合意を成立させた上で、相続登記の申請を行う必要があります（遺言がある場合を除きます。）。

長男が存命中であれば、長男と次男だけで遺産分割協議をすることができます。遺産分割協議と相続登記を行えば、次男が自宅不動産を単独で取得することが確定します。しかし、遺産分割協議と相続登記をしなかったことで、亡長男の配偶者と遺産分割協議を行う必要が生じてしまったのです。もし亡長男の配偶者が話し合いに応じなければ、家庭裁判所の遺産分割調停等の手続きの利用を検討しなければなりません。

・ 長男であれば、遺産分割協議書の作成に快く応じてくれたかもしれません。
・ 長男であれば、自宅不動産を査定しようとは言わなかったでしょう。
・ 会ったこともない長男の配偶者の兄弟を探索する必要もありませんでした。

また、上記の事例で、長男と次男との間で遺産分割協議が成立したにもかかわらず、次男が相続登記をしていなかったとしましょう。もし、長男の債権者が、次男が自宅不動産の全部を相続した事実を知らずに自宅不動産を差し押さえた場合、次男と債権者のどちらの権利が優先されるでしょうか。

答えは、債権者による差押が優先します（ただし、長男の法定相続分に相当する部分のみ）。

遺産分割協議の内容に従って不動産を相続した場合、不動産を取得したことを確実に対外的に主張するためには、相続登記をしなければなりません。
また、近年の相続法改正により、遺言の内容に従って不動産を相続した場合も、不動産を取得したことを確実に対外的に主張するためには、遺産分割協議の場合と同様に相続登記をしなければならないことになりました。
つまり、相続登記を怠っていると、せっかく相続により取得した不動産の権利を失ってしまう可能性さえあるのです。

他にも、遺産分割協議や相続登記を先延ばしにすると、以下のようなトラブルが生じることがあります。

以上のようなトラブルの発生を未然に防止するために、相続登記はなるべく早くするのが望ましいとされています。

なお日本では、相当努力して所有者を探索しても所有者が判明しない、あるいは所有者が判明してもその所在がわからない土地（いわゆる「所有者不明土地」）がたくさんあります。相続登記の放置は、所有者不明土地が生じる原因の一つとして挙げられます。

また、不動産登記簿により所有者が直ちに判明せず、また、判明しても連絡がつかなければ、所有者の意思を確認することができませんので、その土地の利用等が阻害されるなどの問題が生じます。同問題の解消に向けて、政府も「相続登記の義務化」や「相続登記の簡略化」の検討を進めています。

1-3．相続登記はどこで行うのか/自分でできるのか

相続登記は、全国どこの法務局でもできるわけではなく、不動産の所在地を管轄する法務局で申請する必要があります。したがって、複数の不動産を相続し、それらの不動産の所在地を管轄する法務局が異なる場合、それぞれの法務局に相続登記を申請する必要があります。

不動産の所在地を管轄する法務局以外の法務局で相続登記を申請すると、申請が却下されてしまいます。

法務局の管轄は下記のサイトで調べることができます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html
（出典：法務局ホームページ）

相続登記の申請人はその不動産を取得した相続人です。不動産を取得した相続人本人なら自分で相続登記を申請することができます。

1-4．相続登記の期限や手続きにかかる費用は？

2021年2月15日現在、法律上、相続人に相続登記の義務はありません。よって、相続登記を申請しなくても罰則はありません。しかし、前述した通り、相続登記を放置したことによって生じる「所有者不明土地」が問題となっており、相続登記の義務化や罰則を設けることが検討されています。

現時点では、不動産の取得の事実を知った日から「３年」という期間内の登記申請の義務付けが検討されているようです。今後の動向に注目しましょう。
また、新たな相続が発生することにより、更に相続関係が複雑になる可能性も含んでいます。現時点で法律上の義務や罰則がないからといって、そのまま放置しないように注意しましょう。

また、相続登記の申請手続きには様々な費用がかかります。必ずかかる費用として、登録免許税があります。

不動産の価額には、固定資産課税台帳に記載されている価額（固定資産税評価額）を適用します。

2．相続登記を進める前の基礎知識

相続登記は相続の内容によって進め方が違います。相続登記の種類について解説いたします。

2-1．相続登記の３つのパターン

相続登記をするには、前もってきちんとした知識が必要です。ここでは、基礎知識として、相続登記の３つのパターンついて解説いたします。

2-1-1．遺産分割協議による相続

遺言書が存在せず相続人が２名以上いる場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、民法で定められた法定相続人の全員で話し合って相続財産の分け方について協議します。法定相続人全員が合意すれば、法定相続分と異なる相続割合で相続財産を分けることもできます。

協議で決まった内容に従って、単独名義あるいは共有名義で相続登記を行います。

2-1-2．法定相続による相続

法定相続分とは、民法で定められた相続割合のことです。例えば相続人が配偶者と子供1人の場合、配偶者が1/2、子供が1/2となります。子供が数人の場合は1/2を子供の数で更に分割します。

法定相続による相続登記は、遺言書がない場合や、遺産分割協議をしていない場合、または遺産分割協議をしたが不成立だった場合に行われます。

2-1-3．遺言書による相続

被相続人が遺言書を作成していた場合、その遺言書の内容に従って相続登記の手続きを行うことになります。遺言書には主に公正証書遺言・自筆証書遺言・秘密証書遺言の３つがあります。

公正証書遺言はそのまま相続登記の必要書類として活用できます。しかし、それ以外の自筆証書遺言・秘密証書遺言は、原則、家庭裁判所での検認手続きが必要となります（自筆証書遺言については、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していれば、検認が不要です）。

封印されている場合は勝手に開封しないよう注意しましょう。開封してしまうと、５万円以下の過料の制裁が民法に規定されています。また、遺言書を偽造、変造、破棄又は隠匿すると、相続人となることができないとも規定されています。なお、仮に検認手続きの前に開封してしまったとしても、遺言の内容が無効になることはありません。

3．相続登記を自分でする方法と手続きの流れ

次に、相続登記の方法や流れについて解説いたします。

3-1.物件の調査

遺言書が存在していれば、相続財産の内容が記載されていることが通常ですので、物件の調査は遺言書の確認のみで足りることが多いですが、遺言書が存在しない場合は、相続人が被相続人の相続財産を調査する必要があります。

被相続人がいかなる不動産を持っているか調査するシステムは、日本にはありません。基本的には、被相続人が持っていた登記済権利証（登記識別情報通知書）や固定資産税の課税明細書などをもとに調査します。

正確に被相続人の所有していた不動産を調査するには、上記の書類の他に「名寄帳」を調査します。名寄帳とは、課税の対象となっている固定資産（土地・家屋）を所有者ごとに一覧表にしたものです。名寄帳は、「固定資産課税台帳」とも呼ばれます。
なお、被相続人が非課税の道路や農地・山林などを所有していた場合、固定資産税の課税明細書に記載されていなくても、名寄帳には記載があることがあります。漏れなく正確に調査するためには、名寄帳を確認するようにしてください。

名寄帳には、被相続人がその市区町村の中に所有している土地・家屋が一覧表となって記載されています。被相続人が複数の市区町村に不動産を所有していた場合、各市区町村で名寄帳を取得すれば、被相続人の不動産を調査することが可能です。被相続人がどの市区町村で不動産を所有していたかは、毎年納税義務者に送られてくる固定資産税・都市計画税の課税明細書に記載されています。

東京23区内に不動産を所有していた場合は、その不動産が所在する区の都税事務所の窓口で申請するか、あるいは都税証明郵送受付センターに郵送で申請することにより名寄帳を取得することができます。郵送で申請する場合は、不動産が所在する区を指定して（複数の不動産が異なる区に所在する場合はそれぞれの区を指定して）申請するようにしてください。

課税明細書に記載されている土地・家屋の所在地の市区町村の全ての名寄帳を取得することで、最新の情報を確認することができます。名寄帳は相続人であれば取得できます。物件の調査が終われば、対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得します。

登記事項証明書（登記簿謄本）とは、法務局の登記簿に登記されている情報を証明する書面のことをいいます。コンピュータで処理したデータを専用用紙に印刷しています。不動産の登記事項証明書は、1筆の土地や1個の建物ごとに所在や所有者などの情報が記載されています。

登記事項証明書は全国どこの法務局でも発行してもらえます。土地や建物の「所在」と、土地なら「地番」、建物なら「家屋番号」が分かればすぐに発行してもらえます。「所在」、「地番」、「家屋番号」は、固定資産税納税通知書の課税明細書に通常は記載されています。

登記事項証明書で被相続人の所有で間違いがないか、きちんと確認しましょう。被相続人所有の不動産だと思っていたが、相続登記がされておらず先代の名義のままであったということもよくあります。登記事項証明書を調べることで、作成が必要な書類の内容も変わってきます。

3-2．相続人の調査/戸籍謄本の取得

遺産分割協議や相続登記をする前提として、誰が相続人になるのかを確認しなければなりません。戸籍謄本等を取り寄せて相続人を確定することを、相続人の調査といいます。被相続人の出生から死亡までの連続した全ての戸籍謄本等を取り寄せ、法定相続人を確定します。

戸籍謄本等は、本籍地のある市区町村役場で取得します。

本籍地が遠方である場合や、窓口へ行けない場合には、郵送で戸籍謄本等を取得できます。戸籍謄本等を取得できるのは、原則として、戸籍の名の欄に記載されている方（養子を含みます。）又はその配偶者、直系尊属（父母及び祖父母）、直系卑属（子及び孫）です。
これに対し、第三者が取得する場合は、原則として取得できる方からの委任状が必要となります。

3-3．戸籍を読んで相続人を確定する

戸籍には、婚姻関係、養子縁組関係、本籍を移動させる転籍等、被相続人の出生から死亡に至るまでの家族関係が記載されています。被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認することによって、被相続人の相続人が誰になるのかを確定することができます。

3-4．役所で書類を集める

必要な書類は、
相続登記の必要書類と手続き方法について一覧でわかりやすく紹介
で詳しく解説しておりますので、こちらをご参照ください。

3-4-1．相続登記に必要な書類一覧

事案によっては以下の書類が必要となる場合があります。

なお、必要書類の取得方法については、
相続登記の必要書類と取得の仕方、期限を一覧でわかりやすく紹介
で詳しく解説しておりますので、こちらをご参照ください。

3-5．遺産分割協議書を作成し、相続人全員に署名押印してもらう

遺言書が存在しない場合や、遺言書があっても遺言書とは異なる内容により相続財産を分割する場合には、相続人全員で遺産分割協議をします。遺産分割協議がまとまれば、相続人全員で合意書を作成します。この合意書のことを「遺産分割協議書」といいます。

《遺産分割協議書の見本・雛形》

遺産分割協議書を作成したら、相続人全員が署名押印します。押印は実印でしなければなりません。相続登記の申請に、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を添えて提出します。

3-6．相続登記の申請書を作成する

相続登記の申請に必要な書類が全て整ったら、法務局に提出する登記申請書を作成します。

《登記申請書の見本・雛形》

3-7．法務局へ申請

必要書類を揃えた上で申請書を作成したら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記の申請をします。窓口で申請すると「受付年月日・受付番号」が発行されます。法務局の混み具合にもよりますが、登記は通常、登記申請後１週間〜２週間で完了します。

法務局の窓口取扱時間は下記のとおりです。なお、土曜・日曜・休日及び祝祭日は、すべての窓口が取扱いをしておりません。

4．相続登記を自分でする場合の注意点

簡単な相続登記（相続不動産が自宅不動産のみで、かつ、相続人が配偶者や子供のみの場合等）であれば、自分で申請することも可能です。しかし、被相続人が不動産を複数所有していたり、相続関係が複雑であったりすれば、作業や手続きも複雑となり、専門知識が解らず途中で挫折される方が多く見受けられます。ご自身で相続登記を考えられている場合は、以下の点にご留意下さい。

4-1．相続関係によっては多くの手間がかかる可能性がある

兄弟姉妹間の相続や甥・姪の代襲相続など、相続関係が複雑になればより多くの手間がかかります。特に、兄弟姉妹間の相続に必要な戸籍の収集にはかなりの時間と労力が必要となります。兄弟姉妹の戸籍の取得は「第三者請求」の取り扱いとなり、簡単には取得できません。

また、昭和20年台以前の戸籍は、縦書きで手書きされており、文字も小さく、古い文字で書かれていることもあります。古文書を解読するようで、読むだけでも大変な作業です。市区町村役場によっては戦争や火災、地震などで消失して取得できないこともあります。このような場合は、市区町村役場が発行する証明書や、相続人が作成する上申書によって、戸籍謄本に代えることになります。

被相続人に子供や両親がいない場合に、兄弟姉妹間の相続や甥・姪の代襲相続の問題になることがあります。何世代も相続登記が放置されている場合（数次相続の場合）は、相続人の数が数十人に及ぶこともあり、手続きがより複雑となります。

5．相続登記を司法書士に依頼する場合

相続登記は、登記の専門家である司法書士に依頼することができます。専門家である司法書士に任せることで、時間と手間が大幅に節約できます。
次に掲げる事項に一つでも当てはまる場合には、司法書士に依頼することを強くお勧めします。

司法書士へ依頼することで、安心や時間を確保することができます。

5-1．依頼の流れ

まずは、お電話もしくはメールにてご相談の内容を伝え、面談予約をしてください。司法書士事務所では、原則として面談による相談が基本です。初回の面談は無料で行っている事務所があります。司法書士によっては、出張相談に応じてくれる事務所もあります。

1.初回面談
司法書士が相談内容の詳細をお伺いします。
お手元に資料等があれば、持っていくと相談がスムーズに進みます。

2.ご相談内容に基づき、必要な手続き・必要な書類を案内します。
手続きにかかる報酬・登録免許税などの実費をお伝えします。

3.正式にご依頼

4.手続き開始
• 委任状などをいただき、司法書士が手続きを進めていきます。
• ご依頼の内容によっては手続きの期間が異なります。
• 大まかなスケジュールは司法書士より説明があります。

5.登記手続き完了

5-2．依頼にかかる費用

司法書士に登記等を依頼する場合、登記申請等にかかる実費の他に、司法書士報酬が発生します。

司法書士報酬は、以前は決められた司法書士報酬基準に従って計算されていました。現在は、司法書士報酬基準は廃止されており、完全に自由化されています。そのため司法書士事務所によって報酬額が異なります。

司法書士報酬については、依頼する司法書士事務所に事前にご確認ください。

5-3．依頼の際に準備しておくこと

初回面談の内容をより充実させるために、面談予約の際に準備するものを確認することをお勧めします。

面談時に、下記のものがあれば、より具体的に相談することができます。

6．自分で相続登記は難しいと感じたら早めに相談することも大切

相続登記は義務ではないので、登記しないで放置してしまうこともあります。しかし、相続直後に登記しなかったために、大きな問題が生じるケースが多々あります。政府は、相続登記の義務化や簡略化の検討を進めており、違反者には罰則が科せられることも検討されています。

自分で相続登記をする場合、手間と時間をかけても専門知識がなければ難しく、途中で挫折する方がほとんどです。相続登記は司法書士に依頼すれば、手間なく行うことができます。
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