マンション売却の心配を解消！売却前・中・契約時・後の注意点を完全ガイド

専門の不動産業者やホームインスペクターに依頼すれば、マンションの詳細な現状を把握することができます。
専門家の手を借りて、自分のマンションがどのような状況にあるのかを理解しましょう。

現状をしっかり把握することで、適切な価格を設定することができます。
一方、現状を知らないと適切に売る戦略も考えられません。
具体的な価格設定と売り方の戦略は、マンションの現状により大きく変わる可能性があるからです。

そして、何より重要なのは現況を知らないと正しい情報を買い主に伝えることができないことです。
購入者は、購入前にマンションの全てを理解した上で、安心して購入することを望んでいます。
正確な現状情報を提供することが、信頼の構築と、スムーズな売却に繋がります。

１－４．焦って値下げしてしない

マンション売却の際には、価格見直しのタイミングについても考え、あわてずに慎重な価格設定をしなければなりません。

「さっさと売りたいから、値下げしちゃおう」と思うかもしれませんが、それが必ずしもベストな選択とは限りません。
適切な値下げタイミングを見極めることが大切です。

適切な値下げタイミングを見極めるのは少し難易度が高いですが、実は一つの目安があります。
それは「マンションが3カ月売れ残っている場合」です。

マンションが3カ月以上売れ残っていると、売れ残りのイメージがついてしまう可能性があります。
それはある意味で「市場価格とのミスマッチ」を示しているとも言えます。

しかし、値下げするときに注意が必要です。
適切な値下げ幅を見極めることが大切であり、下げすぎてしまうと、後悔することになりかねません。

そこで助け舟となるのが、「最低売却価格」の設定です。
これは、販売開始前にあらかじめ決めておく価格で、あなたがどれだけ値下げに応じるかを決定する基準となります。
ここで最低でもこれくらいはもらいたいと決めておけば、後々失望しなくて済みます。

最低売却価格を設定することで、値下げの交渉が始まった際でも、焦ることなく、自分の納得できる範囲内で柔軟に対応することが可能となります。
その結果、後悔の少ないマンション売却が実現するでしょう。

しかし、最低売却価格の設定も適当には決められません。
自分の希望だけで設定せず、マンションの実態や市場価格を踏まえて慎重に考える必要があります。
専門家の意見を取り入れることも有効でしょう。

１－５．ローンを完済する方法を考えておく

新たな住まいを求める際、マンションの売却を考える方も少なくないでしょう。
ただし、「まだローンが残っているけど、売却は可能なのだろうか？」という疑問を抱いている方もいることでしょう。

ローンが残っている状態でもマンションの売却は可能です。ただし、その際にはローンの返済方法を確認することが必要です。

売却益をそのままローンの返済に充てることも可能ですが、これには同時決済という手続きが必要になります。
そのため、事前に金融機関や不動産会社との相談が不可欠となります。

また、売却益だけではローンを完済できない場合も考えておきましょう。

そうなると、新しい家のローンと二重でローンを抱えることになります。

このようなケースでは、住み替えローンの検討や、必要に応じて任意売却という選択肢を考えることも大切です。

１－６．不動産会社選びに妥協しない

マンションの売却を検討する際、大切なポイントの一つが信頼できる不動産会社を選ぶことです。
なぜなら、売却成功のためにはプロの力が不可欠だからです。
ただ、選び方がわからない、という方も多いかもしれません。

妥協せずに、ぜひ慎重に不動産会社を選んでください。
なぜなら、不適切な会社を選ぶと売却失敗のリスクが高まるからです。

では、どういった基準で選べばいいのでしょうか。

まず、一社に絞らず、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
それぞれの会社がどのように査定を行うのか、どんなサービスを提供するのかを比較することが大切です。
適切な査定額を提示してくれるか、私たちの売却希望をしっかりと理解し、親身に対応してくれるか、そんな視点で各社を見極めてみてください。

そして、マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶことです。
マンション売却には専門的な知識と経験が求められます。得意分野が異なる不動産会社も存在するので、その点を確認することはとても重要です。

何よりも大切なのは、あなたのマンションが適正価格で、スムーズに売却されることです。
そのためには、あなたのニーズを理解し、あなたと一緒に最適な解決策を探してくれる、そんなパートナーを見つけることが大切です。

それぞれの会社がどのような強みを持っているのか、どんなサービスを提供しているのかを理解し、最終的にはあなた自身が納得のいく選択をすることが一番です。

「自分のマンションの価値を最大限に引き出してくれる会社を見つけたい。」その気持ちを大切に、選び抜いていきましょう。

１－７．マンションをなるべく早く売りたいのなら「買取」を選ぶ

あなたのマンション、一刻も早く売りたいと思っていませんか？
「仲介」を選べば、売却価格は高く設定できますが、これが少なくとも3カ月程度はかかるという事実はご存知でしょうか。
長い時間がかかることで、売却を待つあいだのストレスや、売却価格が思ったより低くなるリスクも増えてしまいます。

「お金よりなるべく早く売れることが大事」とお考えの方は、マンションの売却方法として「買取」を選択することを検討してみてください。
買取を選べば、買い主を見つける手間がなく、不動産会社が即時にマンションを買い取ってくれます。その結果、すぐに現金を手にすることができるのです。

しかし、全てがメリットだけではありません。
買取を選択した場合、一般的に売却価格は仲介を選んだ場合の6～7割程度になることを理解しておく必要があります。
つまり、価格を最優先するのであれば仲介が適していると言えますが、時間を重視するのであれば買取が適していると言えるのです。

また買取価格を決める際には、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
それにより、適切な価格でマンションを買取ってもらえる可能性が高まります。

１－８．周囲に知られたくないなら売却方法とコミュニケーションツールを正しく選択する

マンションを売却することは大きな決断の一つです。近所に知られずに進めたいと思われる方も多いことでしょう。
その心情を大切にしながら、売却方法とコミュニケーションツールを選びましょう。

一番確実に周囲に知られずに売却するには、売却方法として「買取」を選ぶことです。
買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方式のことで、一般に物件が公開されることがありません。そのため、近所の目を気にすることなく、マンションを売却できます。
ただし、売却価格は仲介を選択した場合と比べると6～7割程度になってしまいます。

一方、「仲介」を選んだ場合、宣伝ツールやコミュニケーション方法に特別な注意が必要です。
宣伝ツールの選択は、物件情報がどれだけ広く拡散されるかに直結します。
周囲に知られずに進めたいのであれば、なるべく広く拡散されない宣伝方法をお願いしましょう。

ただし、この選択には注意点があります。
一般的に広告宣伝が狭まると、売却までの時間が長くなる可能性があります。

「あ、あの人が不動産会社に入った！とか、あれ、不動産の人があの家に！なんて言われたくない」という心配もありますよね。
そんな場合は、担当者とのコミュニケーション方法を工夫しましょう。
実際に物件を見に来る以外のやり取りは、メールなどのコミュニケーションツールを活用することで、家を訪れたり、自分が不動産会社に出向く機会を減らすことができます。

さらに、売却活動を進める上で、不動産会社の選び方にも注目しましょう。
お客様のプライバシーを尊重し、配慮してくれる会社を選ぶことが重要です。
また、買取専門の会社や、周囲に知られずに取引を進めることが得意な会社も存在します。そのような会社を活用することで、よりスムーズに、そして安心して売却を進められます。

また、知人や友人への口コミ情報も注意が必要です。情報が漏れる可能性がありますので、売却のことを話す際は慎重になることをお勧めします。

１－９．査定を依頼する段階では不動産会社を1社に絞らない

不動産を売却するにあたって、どの不動産会社に査定を依頼すれば良いのか迷いますよね。
一社に絞ってしまったら、他の会社と比較できないためおすすめできません。
必ず複数社に査定の依頼をしましょう。

会社によって査定額は異なります。
それだけが理由ではありません。担当者とのやり取りを通じて、どの不動産会社が良いのか比較・検討できるからです。
査定額だけでなく、担当者の対応や人柄も良い不動産会社選びにおいて重要な要素となります。

では、具体的に何社くらいが適切なのでしょうか。
これには一概には決まりがないものの、一般的には2～4社の間で依頼することが多いと言えます。

もちろん、大手の不動産会社も選択肢としてはありますが、全てを大手に依頼するのではなく、地元ならではのメリットを持つ地元密着型の不動産会社もバランスよくピックアップすると良いでしょう。
地元密着型の会社は、その地域の市場状況や特性を熟知していることが多く、その知識を活かした適切な査定が期待できます。

しかし、注意しなければならないのは、あまりに多くの会社に査定依頼をすると、管理が難しくなることです。
それぞれの会社とのコミュニケーションも大切ですから、自分が管理できる範囲で依頼することが最善です。

また、自分一人で判断するのではなく、信頼できる第三者の意見も求めることもいいですね。
その人の視点で、自分では見落としがちな点を指摘してもらえるかもしれません。

１－１０．査定依頼する不動産会社は工夫してピックアップする

ご自身の大切な不動産を高く売るためには、一般的には2～4社の不動産会社に査定依頼をすることが推奨されています。
しかし、マンション売却が得意な不動産会社を自分で複数社探すとなると、時間も手間もかかってしまうのが現実です。

だからといって、これを怠ってしまうと、大切な不動産が適正価格で売れるのかが不安になってしまいますよね。
そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの活用です。
ひとつのサイトで、いくつもの不動産会社の査定情報が手に入るので、時間も手間も節約できます。

一括査定サイトを利用すれば、検索時に条件を入力するだけで希望に沿った不動産会社が見つかります。これで効率的に適切な不動産会社をピックアップすることが可能です。

そして一括サイトで候補を2～4社に絞った後は、訪問査定依頼し、その対応から契約する1社を決定します。
これで安心して、適切な不動産会社を選ぶことができます。

１－１１．不動産会社をネームバリューだけで選ばない

売却予定のマンション、きっと大切に使ってきたお部屋でしょう。
そのマンションを誰に託すか、これが売却成功のカギを握ります。
大手の不動産会社に安心して全てを託そうと思っていませんか？それならちょっと待ってください。

確かに大手の不動産会社は宣伝手段が豊富で、広範囲にアピールする力を持っています。
売却成功の確率が上がるように感じるのも無理はありません。

しかし、大手だからといって売却成功が約束されるわけではありません。
なぜなら、その分担当者との連絡が取りにくくなる可能性もあるからです。

マンション売却はそんなに頻繁に行うものではないので、不安なことや疑問が出てくることも多いでしょう。
そんなときに、担当者と連絡がなかなか取れないと、あなたの不安は増すばかりです。

それに対して、地元密着型の不動産会社は、地元情報に詳しく、連絡も密に取りやすいメリットがあります。
小さな会社だからこそ、担当者とのコミュニケーションがしやすいのです。これは売却にとって大きな強みとなります。

１－１２．不動産会社を査定額だけで判断しない

査定額は気になりますね。その価格が自身の所有物の価値を示す重要な要素ですから、当然と言えば当然です。

しかしここで一つ、大切なことをお伝えしなければなりません。
それは、査定額はあくまでその不動産会社における売却予想価格であり、会社によって査定基準が異なるという事実です。

査定額はそのまま売却価格になるものではありません。
確かに、一見すると高い査定額は魅力的に映るでしょう。

しかし、査定額の高く提示した不動産会社が良い不動産会社とは限らないという点に注意が必要です。

ある不動産会社が他社よりも高い査定額を提示したとしても、それが相場価格よりかなり高額な場合は要注意です。
高額な査定額を提示することで、売主であるあなたに契約を急がせようとする可能性があります。
これは、契約を取りたいために高額を提示していると考えられます。

その疑問、ごもっともです。
だからこそ、不動産会社選びは査定額だけなく、最終的には担当者の人柄や対応の良さなどで判断することが重要です。
査定額が高いからといって安易に契約するのではなく、何度か会い、話し合って信頼できるかを見極めることが大切です。

１－１３．机上査定だけで契約する不動産会社を決定しない

ちょっと待ってください。それは一見簡単そうに思えますが、実はいくつかのリスクが隠されています。

まずは、机上査定の精度について考えてみましょう。
一般的に、机上査定は物件の基本情報だけをもとにした大まかな価格を出します。
物件の内装や設備の状況、周辺環境などを直接確認しないため、実際の価値とは乖離があることが多いのです。

さらに、机上査定だけでは不動産会社の担当者の印象も掴めません。
その担当者があなたの売却を誠実にサポートしてくれるのか、良心的な対応をしてくれるのか、それを見極めるためにはやはり直接会うことが大切なのです。

まずは一括査定サイトから6～10社に机上査定を依頼します。
そのなかから納得がいく査定額を提示した不動産会社を2〜4社選び、それらに訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、売却価格をしっかりと見極めるだけでなく、担当者の人柄や対応もチェックできます。
そして、最終的に対応の良かった1社を選択し契約するという流れが理想的です。

時間と手間がかかるかもしれませんが、それが最終的な満足感に繋がります。

１－１４．資金を正しく見積もるために総合的な費用を把握しておく

査定は無料だったからといって、安心してはいけません。
売却の際には、実は色々な費用が発生します。
それらを見落としてしまうと、住み替えの資金計画が狂ってしまうかもしれません。
住み替えに必要な費用と、売却益から売却にかかる費用を差し引いた額とのバランスをとる必要があります。

一見すると大きな問題に見えないかもしれませんが、売却にかかる手数料やその他の費用を把握しておかなければ、資金計画が狂い、住み替えに影響を及ぼす危険性があります。
それでは、具体的にどのようなものがあるのか、詳しく見ていきましょう。

費用の種類	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料。成約価格や地域・不動産会社による。
印紙税	売買契約書に貼る印紙にかかる税金で、契約金額により変動
登録免許税	所有権移転登録をする際に必要となる税金。抵当権抹消のために費用がかかる。
譲渡所得税	売却益が出た場合に必要な税金で、所得税法に基づく計算方法で決まる
司法書士費用	抵当権抹消などを依頼する場合にかかるが、自分で行うことも可能

１－１５．媒介契約スタイルを正しく選択する

マンション売却を考える時、多数の不動産会社に頼んだ方が宣伝効果が高くなり安心できるのでは、と思われているかもしれません。
実は、媒介契約の種類によっては、複数の不動産会社に頼むことができます

まず、不動産の媒介契約には大きく分けて3種類あります。それが一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
それぞれ特徴があり、自分の状況や求めるサービスによって選択する契約スタイルが変わります。

では、前述した「複数の不動産会社と契約したい」という思いに対してどの契約スタイルが適しているか、見てみましょう。
それは一般媒介契約です。
一般媒介契約ならば、複数の不動産会社と契約し、物件の宣伝を広範囲にわたって行うことが可能です。

宣伝の範囲が広がるのは一見魅力的に思えます。
しかし、一方でデメリットも存在します。
一般媒介契約では、担当者にとってあなたの物件が優先順位として低くなる可能性があるのです。
売却が急がれる場合や、手厚いサポートを求める場合には不向きと言えます。

そのため、一般媒介契約よりも、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
「私の物件にしっかりと向き合ってくれる、そんなサポートをしてくれる会社と契約したい。」そんな思いがある方には、特に専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しています。

契約スタイル	特徴
一般媒介契約	・レインズ登録任意※（詳しくは「レインズ登録を知っておくこと！」へ） ・自己発見取引可能※（売り主自信が買い主を探すこと） ・契約有効期間制限なし※（行政指示では3カ月以内） ・複数契約可能
専任媒介契約	・7営業日以内にレインズ登録 ・自己発見取引可能 ・契約有効期間3カ月 ・複数契約不可
専属専任媒介契約	・5営業日以内にレインズ登録 ・自己発見取引不可 ・契約有効期間3カ月 ・複数契約不可

１－１６．マンション売却に必要な書類はあらかじめ用意しておく

皆さんがマンションをスムーズに売却するための重要なポイントは必要書類は前もって用意しておくことです。
なぜ早めに準備しておいた方がいいのでしょうか。
それは、契約まで進めるためには一定の書類が必要なのに、それらの中には取得に時間のかかるものも存在するからです。

いざ契約という段階で、書類が足りなかったら、進行がストップしてしまうこともあります。
そうなると、売却を急いでいる方にとっては大きなストレスになります。
時間に余裕があると思っていても、書類準備で手間取ると思っていたより時間がかかってしまうことになります。

特に注意してほしいのが、マンション売却には必須の「権利証」です。
この権利証、紛失してしまった場合には再発行の手続きが必要となります。この手続きも一定の時間がかかるため、売却を予定している方は早めに確認しましょう。
権利証がないと売却できませんので、ここは特に注意が必要です。

１－１７．売るために安易にリフォームしない

この疑問を持つ方は少なくないでしょう。
「古いマンションよりも新しく見せた方が売れやすい」と考えがちですが、売却のためにリフォームすることはマンションの価値を落とす可能性があるのです。

一見不思議に思うかもしれませんが、その理由は「求める使い勝手やデザインは人それぞれ」だからなのです。
あなたがリフォームを考えているキッチンのデザインが、必ずしも買い主の方にとって理想のものとは限りません。

実際のところ、中古物件を購入しようとする方々の中には、なるべく費用を抑えた中古物件を購入し、自分でのリフォームを考えるという方が増えています。
なぜなら、それぞれのライフスタイルや好みに合わせて自分でリフォームできるというのが大きなメリットだからです。
ですから、安易にリフォームをしてしまうと、その買い主の方々のニーズとは合わない結果になる可能性があるのです。

ここで、ハウスクリーニングの効果をお伝えします。
実は、ハウスクリーニングはリフォームとは異なり、物件を清潔に保つための手法で、これは購入者にとっても好印象なのです。

１－１８．内覧の時にマンションの印象を良くする

マンションが古くて少々汚れているからといって、売却につながらないと心配している方もいらっしゃるかもしれません。また、「リフォームはしない方が良い」と耳にして、このままで本当に大丈夫なのか不安に感じている方もいるでしょう。

心配な気持ちも十分に理解できます。
ここで売却につなげるために一つ大切なことがあります。それは、内覧は印象が大事だということ。そして、その印象を良くするためには必ずしも大掛かりなリフォームが必要とは限りません。

事実、リフォームよりもハウスクリーニングの方が売却につながることが多いのです。
売り主の好みが反映されたリフォームは、買い主から見れば自分の好みとは限らず、むしろ敬遠される可能性があります。
それよりも、ハウスクリーニングによって清潔感を出すことで、より多くの人が「住みたい！」と思う可能性が高まります。

見た目をきれいに保つ配慮は売却にとって非常に重要です。
ハウスクリーニングを業者に依頼するべきかどうかは状態によりますが、少なくとも目立った汚れがないようにすることは必須です。

また、内覧の際は生活感のあるものは片付けておくと良いでしょう。
これは、買い主が自分自身が住むイメージをしやすくするためです。

１－１９．状況によって売り先行・買い先行どちらにするかを判断する

不動産の売却と購入、その順序は自身の状況に応じて適切に選択することが大切です。
「買い先行」、「売り先行」、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、選択を誤ると余計な費用がかかることにもなります。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行、つまり新居を見つけてから現在の家を売却する方法です。
これなら引っ越しは一度だけで済み、新居もじっくりと探せます。

しかし、ローンが完全に完済されていない状態での買い先行は、二重ローンになる危険性があります。
また、売却価格が思ったより低かった場合、資金が足りなくなる可能性もあります。

売り先行のメリット・デメリット

一方で売り先行、つまり現在の家を売却してから新居を探す方法です。
これなら売却価格が先に確定し、新居の資金計画が立てやすい。また、妥協せずに買い主を決められるというメリットもあります。

しかし、売り先行の場合、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になることもあるのです。

これらを考慮した上で、買い先行か売り先行かを選ぶことが大切です。
ローンが完済されていれば買い先行も検討できますが、それ以外の場合は基本的に売り先行がおすすめです。

しかしここで、理想的なのはマンションの引き渡しと新居への引っ越しのタイミングを合わせることです。

１－２０．マンションの不具合を隠さない

すべての情報を正直に伝えることで売却価格が下がるのではないかと心配になることもあるでしょう。
しかし、わかっていることは不動産会社にきちんと報告することが重要です。
債務を履行できないと、最悪契約解除（賠償問題になるケースも）になってしまうからです。

まず始めに、売却後にマンションに不具合が発見されると、売り主が契約不適合責任を問われる可能性があることを覚えておいてください。
これは、マンションの瑕疵（かし）を明らかにしなかった売り主が、購入者に対して損害賠償を求められるという法的責任です。

この「契約不適合責任」は、売り主が不具合を知っていたかどうかに関わらず発生します。
つまり、売り主としては不具合があることを知っていて隠した場合も、知らずに売却した場合も、後から購入者に損害賠償を求められるリスクがあるのです。

このリスクを最小限に抑えるために、売り主が取るべき対策は何でしょうか。有効な対策を2つご紹介します。

不具合を修繕しておく

1つ目は、不具合を修繕しておくことです。
マンションに問題がある場合、その修繕にかかる費用を見積もり、それを売却価格に上乗せする方法もあります。
これにより、購入者側に安心感を与え、売り主側のリスクも軽減できます。

認識していない不具合に関して心配ならホームインスペクション（住宅診断）を行うことをおすすめします。
この診断を行うと、マンションの構造体や設備など、目で見えない部分まで詳しくチェックできます。そして、不具合がある場合はそれを知り、対応することができます。

ホームインスペクションには費用がかかります。
しかし、その費用を考えるときには、きちんと調べて前もって不具合に対応しておくことでマンションの価値も上がるという点を考えてみてください。
加えて、売却後に発生する可能性のあるトラブルを回避することで、精神的な安心も得られます。

またホームインスペクションを受けることで、住んでから起こった不具合である場合にはそれを証明できます。
診断報告書があれば、その後に発生した新たな不具合は売却時には存在しなかったという証拠になります。

契約書に不具合を明記してもらう

2つ目は、不動産会社にきちんと報告し、契約書に不具合を明記してもらうことです。
これにより、購入者が不具合を理解した上で契約を結んだと証明することが可能になります。
ただし、これには購入者の理解と同意が必要な点、忘れてはなりません。

１－２１．売却を決める前に賃貸に出す可能性も考える

不動産を所有することは、あなたの資産となります。
一方で、その所有物件をどう活用するかという選択は、ひとつの重要な問題となります。
その選択肢の一つとして、「売却する」が考えられますが、それが必ずしも最適な選択とは限らないのです。

その理由は簡単です。不動産を売却すれば、一時的な大きな利益を得られますが、それは一度きりの話です。
一方で、賃貸として出すという選択肢を採ると、長期的な安定した収益が見込めます。

特に、物件の立地が良く、賃貸需要が見込めるエリアの場合は、一度考えてみる価値があるでしょう。
高い賃料が得られるエリアなら、売却するより賃貸に出す方が収益性が高くなることもあります。
ですから、立地やその他の条件によっては、賃貸に出した方がお得なケースも存在するのです。

しかし、これには一つの重要な制限事項があります。
物件に住宅ローンが残っている場合、賃貸に出すことは原則としてできません。
まずはローンの残高を確認し、その上で選択肢を検討することが重要です。

また以下のようなデメリットも理解しておきましょう。

物件の売却と賃貸出しのどちらを選択すべきかは、物件の状況やあなた自身の財政状況によるところが大きいのです。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、冷静に検討することが後悔しないための最初のステップとなります。

１－２２．マンションの名義人を確認する

マンションを売却しようと考えた時、一つ大切なことがあります。
それは、名義人が自分でなければマンションを売却できないという事実です。
自分の名義でないマンションを売却したい場合、まずは不動産の名義人変更を行う必要があります。

これは、不動産取引のルールになっています。
売却する権利を持つのは、その不動産の名義人だけです。
つまり、両親から相続したマンションでも、まだ名義人が両親のままだと、そのマンションを売却する権利は自分にはありません。

名義人変更には、相続登記や贈与登記といった手続きが必要で、これらは時間も費用もかかります。
そのため、早急に売却を進めたい場合や、余裕のない財政状況の場合は特に注意が必要です。

名義人変更の手続きについては、不動産会社や司法書士に依頼することも可能です。費用や手間を考慮して、適切なサポートを受けて進めると安心です。

費用が負担という方もいるでしょう。しかし、不動産取引は大きな金額が動くことが多いので、専門家の助けを借りることでトラブルを避けられます。
手続き費用を節約したい気持ちはわかりますが、それよりも安心感と正確性を重視するべきかもしれません。

１－２３．マンションの売却益には税金がかかることを忘れない

忘れてはならないことがあります。
マンション売却益には、そう、税金がかかるのです。
売却益全額が手元に残るわけではありません。

マンションの売却益、つまり不動産の譲渡所得には所得税や住民税が課税されます。
ここで大切なのは、その税金を計算に入れた上で、あらかじめ資金繰りを考えておくことです。
税金を忘れて売却益をフルに住み替え資金と見込んでしまうと、予想外の出費に頭を抱えてしまうことになるかもしれません。

さらに、売却した年の翌年には、売却益を申告するための確定申告が必要になります。
確定申告を忘れてしまうと、適正な税金を納めていないことになり、後で大きなトラブルに発展する可能性があります。
だからこそ、税金に関する知識をしっかりと持ち、きちんと確定申告を行うことが求められます。

節税制度をうまく利用すれば、税金負担を減らすことも可能です。
例えば一定の条件を満たすと適用できる「住宅ローン控除」や「譲渡所得の特別控除」などがあります。
これらの制度を活用すれば、税金を一定額軽減することができます。

１－２４．不動産選びに迷ったら担当者の力量に着目する

どの不動産会社を選べばいいのか迷った時、最終的に担当者で選ぶことが大切です。つまり不動産会社選びというものの、実際は「会社選びよりも担当者選び」です。
これは一見すると意外かもしれませんが、実は大きな違いを生む要素なのです。

実際に売却を進めていく中では、担当者の人柄や対応力が問われます。担当者の力量によって売却成果が大きく左右されるのです。

担当者の力量とは、具体的にはどういうことでしょうか。
それは「返事が早い」「連絡がとりやすい」「マンション売却の知識が深い」「地域の情報をよく知っている」といった要素です。
これらは全て、あなたがスムーズにマンションを売却するために必要な力量です。

しかし、時には思うように売却が進まない場合もあります。
「連絡がなかなか来ない」「報告が定期的にされていない」といった場合は、あなたが期待した力量を持つ担当者とは言えないかもしれません。

そんなときは、遠慮せずに担当者の変更を求めてみてください。
もちろん、初めから最適な担当者がつくのが理想ですが、途中で変更することも可能です。
媒介契約によって報告頻度は決まっていますので、それが守られていない場合は、改善を求めるべきです。

契約スタイル	報告義務
一般媒介契約	任意
専任媒介契約	2週間に一回
専属専任媒介契約	1週間に1回

１－２５．売却スケジュールは余裕を持たせて考える

「マンションを売る」と決めたあなた、その一方で、「売却活動開始から平均3カ月ほどで売れる」と聞いてはいませんか？
それならば、それくらいの期間でスケジュールを組んでおけば、何も問題ないのではと考えるかもしれません。
しかし、本当にそうでしょうか。

実は、マンション売却には「売却活動」という見える部分だけでなく、見えないプロセスがたくさん存在します。
販売価格の設定、不動産会社との交渉、広告掲載、内覧対応、契約手続きなど、一つ一つが時間と手間を必要とします。
これらを一気に進行させると、思わぬハプニングに翻弄され、精神的に追い込まれることもあります。

ですから、スケジュール設定には余裕をもって考えることが大切なのです。
予想以上に時間がかかる場合もあるからです。
それは売却活動の結果によるものだけでなく、お客様の都合や市場状況に左右される部分もあります。

具体的には、以上の平均的な期間に余裕をプラスして見ておくと安心です。そうすれば、予期せぬ事態が発生したときでも、冷静に対応することができます。

１－２６．買取保証はデメリットを理解して契約する

皆さんがマンションを売却する際、買取保証の契約が提案されることがあります。
一見、保証があることは安心感を与え、魅力的に感じるかもしれません。
しかし、買取保証契約には理解すべきデメリットが存在します。
それを把握してから契約することで、可能性として手に入れられたかもしれない金額を逃すことを避けることができます。

買取保証があると、確かに売却活動が長引かないというメリットがあります。
しかし、買取保証を付けた不動産は、売却活動の期間を限定して行うのが一般的です。
つまり、粘って最終的に売れなければ、というわけではないのです。

さらに自社で買い取ることが元から決まっている買取保証の不動産は、担当者の営業活動に力が入らない可能性もあります。
買取保証を結ぶことで、得られるかもしれなかった市場価格より高い売却価格のチャンスを逃してしまうかもしれません。

そうとは言い切れません。
買取保証の契約が必ずしも悪いとは言えないのです。
確かにデメリットが存在しますが、「すぐに売却したい」、「売却価格に余裕がある」といった状況では有効な手段とも言えます。

重要なのは、デメリットをしっかり理解した上で、自分の状況に合った最善の選択をすることです。

１－２７．売却益でローン完済ができなかった場合も考えておく

売却価格がローン残債を下回ってしまった……突然のそんな事態が起こったら慌ててしまうことも無理はありません。

その場合まず、ローンが完済できないと、抵当権の抹消ができないということを認識することが重要です。
抵当権とは、不動産を担保にした債務のことを指し、この抵当権が残っていると、新たな所有者に不動産を移すことができないのです。

つまり、売却後のローン返済が終わっていないと、新たなオーナーに不動産を正式に引き渡すことができません。
これは買主にとっても、売主にとっても良い結果をもたらしません。

売却益だけでローンを完済できない場合は「住み替えローン」を利用することを検討してみてください。

ただし、こちらも金融機関の審査を受ける必要がありますので、一概にすべての方が利用できるわけではありません。
しかしながら、このような制度を知っていることで、選択肢が増えることになります。

２．売却中に注意しておきたいポイント

次は、売却活動中のフェーズで注意すべきポイントを明確に説明し、売却がスムーズに進むような準備のヒントを提供します。
安心して売却に臨めるよう、ぜひ参考にしてみてください。

２－１．担当者に営業を任せっぱなしにしない

マンションの売却を検討の際に、不動産会社の営業担当者に任せてしまっていませんか？
その場合、営業担当者がマンションの全ての良さを買い主候補に十分に伝えきれていない可能性があるのです。
理由は、担当者がマンションについて十分な情報を持ち合わせていないため、その魅力を的確に伝えることができないことが多いからです。

あなたができることがあります。それは、自分が住んでいたからこそわかる、マンションの良さを具体的に伝える情報を提供することです。

たとえば、「最寄り駅までの実測時間」、「自分の子どもが通っていた学校の学習レベル」、「近くの遊べる公園の有無」、「人気のレストラン」、「安いスーパーマーケット」、「治安の良さ」など、マンションの価値を上げる有益な情報を提供しましょう。
これらは、新たな生活を始める買い主候補にとっては非常に重要な情報です。

あなたが提供した情報は、営業担当者が買い主候補に伝えるための大切な情報源となります。
その情報をもとに、営業担当者はより具体的で詳細な説明をすることが可能となり、その結果、マンションの魅力を最大限に伝えることが可能となります。

そのため、売却を成功させるためには、自分だからこそ知っているマンションの良さを伝えるための情報を積極的に提供することが重要です。

売り主としての責任を果たすことで、自身のマンションの魅力を最大限に引き出すことができ、より多くの買い主候補にその魅力を理解してもらうことができます。

２－２．内覧は時間帯を意識する

不動産を売却する際、内覧の時間帯が意外と重要な役割を果たすことをご存知でしょうか？
家やマンションの内覧は、買い手が物件を初めて体験する大切な機会です。
そこであまりに暗い時間帯に設定すると、せっかくの物件も暗い印象を与えてしまうかもしれません。

では、その悩みを解消するために、いつ内覧を設定すればいいのでしょうか？

明るく良い印象を与えるためには、日中、特にお昼過ぎがおすすめです。
日中は自然光が豊富で、室内が明るく見え、物件の魅力を引き立てます。
また、陽光が室内に差し込むことで、部屋全体が広く、清潔に見える効果もあります。

逆に、夕方や夜の内覧は避けたほうが無難です。
日が落ちて暗くなると、照明に頼らざるを得なくなり、物件の雰囲気が一変してしまう可能性があります。
また、暗い時間帯は視認性が低下し、部屋の状態や設備を正確に把握することが難しくなります。

夕方や夜に見せると、ライトアップされた部屋もロマンチックでいいかもしれないと思うかもしれません。
それも一理ありますが、一般的には物件の全体的な印象や詳細を把握するためには、やはり明るい時間帯が望ましいのです。

売却時の内覧設定は、買い手にとって物件を理解し、満足感を得るための重要なチャンスです。
内覧の時間帯を適切に設定することで、物件の魅力を最大限に引き立て、より良い印象を与えることができるでしょう。

２－３．内覧に向けて見られる場所を片づけておく

皆さんがマンションを売却する際、内覧は大きな判断ポイントとなります。
その場所をきれいに整えておくことで、良い印象を持ってもらう可能性が高まります。

あなたが購入者だったとき、どこをチェックしたいと思いますか？
それを考えて片づけるべき場所を見つけましょう。

意外と見落としがちなのが収納スペースです。

「え、クローゼットの中まで見られるの？」と思われるかもしれませんが、実際には、購入者は収納スペースの多さや使いやすさを確認するために、クローゼットの中を覗くこともあります。
収納スペースがきれいに整理されていれば、購入者はその家が生活しやすいと感じるでしょう。

また、水回りもきれいにしておくことが大切です。特に、キッチンやバスルームは清潔感が求められます。
水周りが汚れていたり、古くなっていたりすると、「ここで毎日の生活を送るのはちょっと……」と感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。

掃除は大変ですが、水回りがピカピカになっていると、それだけで購入者の印象は大きく変わります。
だからこそ、手間を惜しまず掃除を行うことをおすすめします。

２－４．レインズ登録を知っておく

皆さん、レインズという言葉を聞いたことがありますか？
不動産売却を考えている方にとって、この「レインズ」を知らずにはいられないくらい重要な存在です。

自分の物件情報を広く公開するがためらわれる方、例えば近隣の人々に売却情報を知られたくないといった場合は、レインズ登録を控える選択肢もあります。
しかし、そうでなければぜひレインズに登録することをおすすめします。

なぜかと言いますと、レインズに登録することで、より多くの人の目に自分の物件が触れる機会が増えるからです。
それはつまり、より多くの買い手候補を見つけられる可能性が高まるということです。
売却価格にも大きな影響を及ぼす可能性もあります。

こうした疑問も頭をよぎるかもしれませんね。
しかし、特別な事情がない限り、物件情報を広く公開することで被る不利益は基本的にありません。
反対に、レインズに登録しなければ、自分の物件を見てくれる人が限られてしまい、思わぬ不利益を被る可能性もあるのです。

２－５．「囲い込み」の対策をする

不動産売却を検討する際には様々な心配事があるでしょう。
しかし、特に注意しなければならないのが、「囲い込み」という隠れた罠です。

囲い込みをされてしまうと、売却価格が適正でなかったり、売却までの期間が遅くなったりする可能性があります。

囲い込みが起こると販売価格が適正でない可能性が高まるのです。
これはなぜかというと、物件を見る人々の数が制限されてしまうからです。
競争が生じないため、市場価格より低い価格で売却されるリスクが増大します。

それでは、囲い込みを防ぐにはどうしたら良いのでしょうか。

その対策として、実はとてもシンプルな方法があります。
それは、「囲い込みなどの対策はされてますか？」と直接不動産業者に尋ねることです。
これが意外と効果的なのです。この問いかけは囲い込みをする気のある不動産業者に対して大きな抑止力となります。

３．売却契約時に注意しておきたいポイント

マンション売却の契約においても、不安なポイントはたくさんあることでしょう。
ここでは、売却契約時に特に注意すべきポイントを丁寧に解説し、一緒に確認しながら契約を進めることで、失敗しないためのノウハウをお伝えします。

３－１．手付金をすぐに使わない

一旦契約が結ばれたからといって安心はまだ早いんです。
なぜなら、まだ契約が破棄される可能性が残っているからです。

実は、不動産の売買契約においては、買い主が住宅ローンの本審査に通らないと、ペナルティーなしで契約が破棄されることがあります。
しかも、その場合、手付金はそのまま返金となるのです。

つまり、手付金をすぐに使ってしまうと、契約解除時に返金対応ができない可能性があります。
ですから、手付金はなるべく使わないようにしましょう。

また、手付金をすぐに使ってしまうと、何かしらの予期せぬ事態が生じた時に対応できないリスクもあります。
不動産売却は大きな取引です。そのため、注意深く、慎重に進めていくことが重要です。手付金の扱いもその一つです。

３－２．購入希望価格をしっかり確認する

マンションの売却に際して、希望売却価格を設定するのは大切な第一歩であります。
しかし、その希望売却価格がそのまま売却価格になるわけではありません。

「提示した売却価格で買う意思を示したから、その価格で売れると思っていたけど？」と感じる方も多いかもしれません。

買い主は「購入申込書」もしくは「買付証明書」で購入希望価格を提示することができます。
買い主が提示してくる購入希望価格をしっかり確認し、もし価格が思ったより低く提示されているなら、価格交渉が必要です。
その理由は、不動産の売買では、買い主の立場も考慮した上で最終的な取引価格が決まるからです。

そして、売買契約前であれば「購入申込書」もしくは「買付証明書」に公的な効力がないため、違約金などなしでキャンセルが可能です。
これは、売り主が値引きに固くなってしまうと、買い主がキャンセルを選ぶ可能性があるということを示しています。

３－３．売買契約締結は慎重に行う

不動産売買契約に関して、プロが用意してくれた契約書だから大丈夫と思われるかもしれませんが、その契約書の中身について理解しないまま進めてしまうと、思わぬトラブルが起きる可能性があります。
不動産売買契約は一度結んでしまうと、間違いを訂正するのは困難です。

大切なのは契約内容をしっかり事前に確認し、分からなければ遠慮せずに担当者に質問することです。
事前に疑問点をクリアにしておけば、当日はスムーズに契約を進めることができます。

特に重要なのは、金額や日付、契約不適合責任の免責事項などを確認することです。
これらの部分が間違っていた場合、後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。

契約不適合責任とは、簡単に言うと、不動産が契約時に説明された状態と異なっていた場合、それを売主が責任を負うというものです。
しかし、契約書に免責事項が書かれていると、その部分については売主の責任が免除されます。
だからこそ、免責事項をしっかり確認し、その内容に納得がいくかどうかを見極めることが重要なのです。

３－４．引き渡しのタイミングを考える

不動産売却における引き渡し日の設定は、新居への引越し日とのタイミングを考えながら決める必要があります。
見誤ると、新居への引越しとのタイミングが合わず、仮住まいに出る必要が出てきてしまうのです。

引き渡し日は、売り主と買い主が相談して決めます。
新居への引越しが先になりそうであれば、引き渡し猶予を買い主の同意のもとで設けることが可能です。
これにより、一時的に仮住まいを避けることができます。

しかし、一方で注意点もあります。
引き渡し猶予を設けることで、一見すると時間的な余裕を得られますが、引き渡しまでの物件責任は売り主にあるという点を忘れてはなりません。
火災や水害などの事故が起こった場合、そのリスクは売り主が負担しなければなりません。

また、引き渡し猶予を求めると、買い主から取引を敬遠される可能性もあります。
売却を急ぎたい方や、スムーズに引き渡しを行いたい買い主からすると、引き渡し猶予は逆に不便であると感じるかもしれません。

引き渡しのタイミングをうまく調整するためには、適切な計画と相手との円滑なコミュニケーションが重要です。

４．売却後に注意しておきたいポイント

ここでは、売却後のフェーズで注意すべきポイントを紹介します。売却が完了しても知っておくべきことがあります。安心して次のステップに進むための情報をご確認ください。

４－１．確定申告をするのを忘れない

売却、おめでとうございます。ついに不動産の売却が終わり、売却益も手に入れましたね。
それで、これで全て終わり、やるべきことはもうないと思っていませんか？

待ってください。ここで安心しきってしまうと、後から大変なペナルティが待ち受けている可能性があります。

売却益が出ていた場合、その年の確定申告に含めて申告しないといけないのです。
不動産売却後の確定申告は避けて通れない大切な手続きなのです。

この確定申告を怠ると税金を納めなかった場合の罰則が待っています。
そう、過少申告加算税や延滞税といった厳しいペナルティが課せられてしまうのです。

さらに、マンションの売却益から税金の控除を受ける「特例」が存在します。
この特例は売却益に対する税金負担を軽減してくれるものなので、確認してみる価値は十分にあるでしょう。

その場合も、しっかりと確定申告をすることが大切です。
なぜなら、売却損が出た場合にも、その損失を次年度以降の所得から控除できる「損失の繰越控除」という特例があるからです。
これは損失を補填するための有効な手段となるため、確定申告をすることで、必要な時に活用できるようになります。

「不動産売却後もまだやるべきことがあるなんて」と感じるかもしれません。しかし、この確定申告をしっかりと行うことで、税金面での後悔を避けることができます。

５．まとめ

マンション売却における心配を解消するために、売却前・中・契約時・後の注意点を完全ガイドしました。

売却前では、査定を依頼し適正な価格を把握し、不動産業者の選択にも注意が必要です。

売却中は、マンションの魅力を最大限に引き出すために準備をし、不動産会社の囲い込みにも注意を払いましょう。

契約時には引き渡しや清算手続きをスムーズに行うために、法的手続きや書類の確認を怠らず、専門家の助言を求めることも時には必要です。

売却後は、忘れずに確定申告をしましょう。

これらのポイントに留意することで、安心してマンションを売却することができます。
不動産売却は重要な決断ですが、正しい情報と適切な手続きを追うことで、スムーズかつ成功した売却が実現します。