空き家の放置はNG！空き家対策として空き家の有効活用方法とは？

近年、深刻化している「空き家問題」。
平成26年11月に空家等対策の推進に関する特別措置法が公布、平成27年2月に施行され、空き家に対する対策は必須となっています。
今回は、空き家を活用する方法を中心に、空き家問題と空き家を活用する方法を紹介します。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

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１．空き家問題

現代の日本では少子高齢化が進み、人口減少などの理由から空き家が増加傾向にあります。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家は846万戸となり、前回の調査（平成25年）と比較すると3.2％増加しています。総住宅数（6242万戸）に対する空き家の割合は13.6％となり、過去最高の空き家率を更新しています。

空き家には
「賃貸用の住宅（借り手が決まっていない状態）」
「売却用の住宅（買い手が決まっていない状態）」
「二次的住宅（別荘などいつも使うわけではない住宅）」
「その他の住宅」の４種類があり、

4つ目の「その他の住宅」とは、他の３つのいずれにも該当しない空き家です。
そして、この「その他の住宅」の割合は41％と賃貸用の住宅についで高い割合を占めており、平成25年以前と比較すると2.3％増加しています。

人口減少に伴う空き家の増加は、今後ますます増えることが予想されるため、その他の空き家をどのように活用するかなど、空き家に対する対策は必須となっています。

１－１．空き家が増える背景

空き家増加の背景には、需要と供給の変化が挙げられます。

上記の表は、国土交通省「世帯数及び住宅戸数の推移」によるデータです。
一世帯あたりの住宅戸数は年々増加傾向にあり、平成25年には1.16となりました。
日本では、賃貸も分譲も新築住宅の需要が高い傾向にあり、供給側としても高く取引ができる可能性の高い新築を多く準備するようになったことから、住宅が余ってしまうという現象が起きています。
また、家屋の新築と比べて、古い家屋の解体が非常に少ない事も、空き家増加に繋がっています。

建物は解体にも費用がかかり、更地にすることで固定資産税が高くなるという理由から、解体せずに放置されてしまう空き家も多く存在します。

１－２．空き家が抱える問題点

空き家が抱える問題には、周辺環境への悪影響や不法侵入などの犯罪に繋がる恐れがあるなど治安の悪化が挙げられますが、最も大きな問題は、住宅市場への影響が考えられます。
現在住宅戸数は世帯数よりも増加傾向にあり、今後もこの傾向は続くとされています。
しかし、日本の人口は減少傾向にあるため、需要と供給の差がどんどん広がっていきます。
その結果、空き家が増加し住宅そのものの価値が大きく下がっていく可能性が考えられます。

２．空き家の売却

所有している空き家を売却する場合、空き家をそのまま売却する方法と更地にしてから売却する方法の２通りがあります。
それぞれのメリット・デメリットを確認しましょう。

２－１．空き家をそのまま売却する

中古戸建や古家付土地として空き家をそのままで売却することも可能です。
空き家をそのまま売却するメリットは、そのままの状態で売りに出せるため、手間や費用を抑えられます。
デメリットとしては、売却価格が低くなることです。
購入者がリフォームや解体費用を負担しますので、売却価格が下がる傾向にあります。

空き家のまま売却する場合、室内の残置物は処分しておきましょう。
不動産会社に買取してもらう場合には、残置物がそのままの状態で買取を依頼することも可能です。

２－２．更地にして売却する

更地にした土地は活用方法の幅が広くなるという理由から、空き家をそのままの状態で売却するよりも売却しやすくなったり、売却価格も下がりにくくなったりするメリットがあります。
空き家の解体費用は、通常の住宅ローンで賄うことが難しいため、購入希望者にとっては解体費用を考える必要がない更地は魅力的です。
デメリットとしては、建物の解体費用など費用負担が大きくなるという点と、更地のまま１月１日を迎えてしまうと土地にかかる税金が高くなるという点です。
住宅用の土地には、固定資産税と都市計画税という２つの種類の税金が関係しています。
建物が建築されている場合、住宅用地の軽減措置特例の適用を受けることで、固定資産税や都市計画税を抑えられます。

更地にしてしまうと、住宅用地の軽減措置特例の適用を受けられないため、固定資産税や都市計画税が大幅に高くなります。

２－３．空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却する場合には、不動産の名義を被相続人から変更する相続登記を行う必要があります。
被相続人名義のままの物件を売却することはできませんので注意が必要です。
また、相続人全員の共同名義で相続登記する場合、売却手続きは相続人全員の同意が必要です。

３．空き家を売却せずに活用する方法

空き家対策では、空き家を売却せずに活用するという方法もあります。

３－１．空き家を貸す

基本的には建物をそのまま使用し、戸建賃貸やシェアハウス、民泊などとして活用する方法です。
場合によっては、多少のリフォーム工事が必要ですが、建物を解体して建て直すなど大掛かりな工事が不要なため、比較的活用しやすい方法です。

● 戸建賃貸
建物がそのまま使用できる状態であれば、簡単なハウスクリーニングを行う程度で戸建て賃貸として活用することも可能です。
立地にもよりますが、戸建賃貸はファミリー層が賃貸することが多く、長期の居住が見込まれるため、安定した家賃収入が見込めます。
建物が古い場合には、耐震を含めたリフォームが必要となる場合もあります。

● シェアハウス
若者に人気が高いシェアハウスはキッチンや浴室、トイレなどは共用部とし、個室に家賃設定をする方法です。
戸建賃貸とは異なり、複数人の入居者と賃貸借契約を結びますので、空室のリスクも軽減できます。
ただし、入居者間のトラブルや管理の手間などのデメリットもあるため、メリット・デメリットをしっかりと考えて運営する必要があります。
複数人が共同で利用するということを考えて、ある程度のリフォームは必要です。
シェアハウスは１つ屋根の下で生活をします。そのため、居住者のルールをしっかりと決めておく必要があります。また、防犯面などを考慮し、個室の鍵の設置などは必須です。

● 民泊
アパートやマンション、戸建などの民家を宿泊施設として提供する民泊は、外国人観光客などの増加による宿泊施設不足を解消する手段して注目されています。
平成30年6月より住宅宿泊事業法が施行されたことにより、民泊の運営をしやすい状況となりました。

－住宅宿泊事業法（民泊新法）
民泊に伴う法律や制度として、旅館業法（簡易宿所）や国家戦略特区法（特区民泊）というものがあります。
こられに加え、平成30年6月に新たに施行された法律が民泊新法（住宅宿泊事業法）です。

民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行される以前は、民泊を行うにあたり旅館業法による営業許可が必要でした。
しかし、一般の住宅で旅館業の簡易宿所営業の許可を得ることが難しく、無許可で営業を行う人が増加するなどの問題が生じました。
そのため、都道府県知事への届出によって営業を行なえる、新たな法律が制定されました。

－民泊新法（住宅宿泊事業法）による民泊のルール
新たに施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）では、所有するアパートやマンション、戸建などを民泊として利用するためのルールを以下のように定めています。

民泊についての詳細は下記サイトをご確認下さい。
「民泊制度ポータルサイトminpaku」

３－２．賃貸住宅として建て替える

空き家を賃貸住宅として建て替えを行う方法ですが、こちらは、解体と建て替えの費用が発生します。
賃貸住宅として活用する場合には、立地条件などによって建て替えなどのコストとの収支が合わないという可能性も考えられます。
空き家の立地が、賃貸としての需要が高いかという点をしっかりと考慮して検討する必要があります。

３－３．更地として活用する

更地はさまざまな活用方法があります。月極駐車場・コインパーキングなどの活用や、事業用地として貸し出す事も可能です。「更地として売却する」で説明したように、建物のない更地は住宅用地の軽減措置特例の適用を受けられないため、課税される税金が高くなる可能性があります。更地として活用する場合には、建物の解体費用の他、税金なども考慮し収支計画をきちんと検討する必要があります。

４．そのまま放置すると「特定空き家」になる可能性も

増加傾向にある空き家に対する対策として、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」が成立しました。空家等対策特別措置法では、空き家の調査を行い、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置（住宅用地の軽減措置特例）の適用を受けられなくなります。

つまり、建物が残っていても更地と同様の固定資産税などが課税されます。
また、特定空き家に指定され、行政の指示に従わない管理者には行政処分として50万円以下の罰金が科される可能性もあります。
空き家の放置は周辺の環境にとっても良いことではありませんが、放置することにより所有者に対しても厳しい罰則が科されることになりかねません。

５．政府や自治体による空き家に対する対応

自治体によっては空き家の解体費用やリフォーム費用の補助金公募を行っているケースもあります。
補助金に関しましては、所在地を管轄する自治体のHPをご確認ください。

１－１．DIY型賃貸

DIY型賃貸とは、借主が費用を負担しリフォームやDIYを行い、原状回復をせずに退去できるという新しい賃貸借契約の形です。

貸主は、リフォームや修繕を行わず現状のまま賃貸として貸し出すことが可能で、借主は好きなように内装を変えられるというメリットがあります。

国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

１－２．空き家バンク

空き家バンクとは、地方自治体が行う所有者と購入希望者のマッチングサービスです。
自治体が主体となっているため、自治体毎の空き家バンクを検索する必要がありましたが、2018年よりアットホームとLIFULL HOME’Sが全国版空き家・空き地バンクのサイト運営をスタートしました。

【全国版空き家・空き地バンク】
・全国版空き家・空き地バンク（at home）
・みんなの空き家！活用Collection（LIFULL HOME’S）

まとめ

増加傾向にある空き家は、所有者がどのように活用するかをきちんと検討する必要があります。
空き家を減らすための取り組みは、国や地方自治体でも行われています。
資金不足により空き家を放置せざるを得ない状況の場合には、自治体に相談することもひとつの方法です。

また、外国人観光客の誘致を積極的に行っている地域では、民泊での活用も空き家活用のひとつの手段ではないでしょうか？
空き家を上手に活用し、特定空き家に指定されないように対策を取っていきましょう。