負動産とは?特徴や相続する前に知っておきたい注意点、対策を解説

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どんな物件や土地が負動産に当てはまるんだろう?
負動産って相続すると大変なのかな?

資産価値が低いため売却が困難であり、所有しているだけで金銭的な負担が発生する不動産のことを「負動産」といいます。

相続で「負動産」を所有することになったらどうしようと悩んでいる方や、実際に「負動産」を相続して困っている方もいらっしゃるでしょう。

しかし「負動産」を相続してしまったとしても、なるべく損をせずに対処する方法はあります

この記事では「負動産」の特徴と相続についての注意点や対策を説明します。

不動産のプロ
この記事を読めば負動産の特徴や対策、注意点が分かるようになりますよ。

この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。
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不動産売却のプロ
このような結論を出している詳しい理由については、別の記事で解説していますので、ぜひご覧ください!
▼以下のページで、高く売るためのおすすめ不動産一括査定サイトについて詳しく解説しています
不動産一括査定サイトおすすめ比較!優良不動産会社が登録されているサイトはどれ? >>


1.負動産とは

「負動産」とは、需要が少ないために売却が難しく、固定資産税や管理のための費用など所有者に金銭的な負担がかかってしまう不動産のことを指します。

例としては、地方の古家や山林、農地などが挙げられるでしょう。

持っているだけで「負(マイナス)」の状態になってしまうので負動産と呼ばれるのですね。

不動産が「負動産」となってしまう原因には、「建物の老朽化が激しい」「周囲の過疎化が進んでおり利便性が悪い」などさまざまなものがあります。

実際にどんな物件が負動産に当たるの?

という疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

例えば、親からマンションを相続したものの、建物の老朽化が進んでいるなどの理由で一向に買い手がつかず、何年も維持費や固定資産税を払っているという状況であれば「負動産」だといえます。

「負動産」は所有しているだけで金銭的負担にとどまらず多くの問題を引き起こしてしまうため、できるだけ早い段階で対策をしていく必要があります

2.負動産を相続した場合の注意点

不動産を相続するとき、どんなことに気をつければいいのかな?
相続する前に知っておくべきことはある?

「負動産」を相続してしまった場合にはいくつか注意すべきポイントがあります。

不動産のプロ
後悔しないように、以下の注意点をしっかり把握しておきましょう。

【不動産を相続した場合の注意点】

注意点1 維持費がかさむ

「負動産」は所有しているだけで多額の維持費がかかります

不動産を相続すると管理義務が発生するため、建物の老朽化を防ぐための修繕や売却を見通した設備改修などさまざまな費用が発生するのです。

また所有した負動産が遠方であれば建物の様子を見に行かなければならず、交通費や移動時間などもかかります。

き家であれば、不審者の侵入や不法滞在など治安悪化を防ぐために、セキュリティーの設備投資などもしなければいけない場合もあるでしょう。

「負動産」を管理・維持するために多くの費用がかかってしまうのです。

注意点2 固定資産税がかかる

「負動産」であっても、他の不動産と同様に固定資産税がかかります。

固定資産税とは
土地や家屋(建物)などの不動産や企業の所有する飛行機、船、車両、備品などの償却資産を指す「固定資産」に課される税金のことです。

固定資産税の納税義務はその年の1月1日時点で固定資産を所有している人に生じ、所有する不動産にほとんど資産的価値がない状態でも納めなければなりません

メモ
固定資産税は以下の式で算出できます。ただし税率は自治体によって異なるケースがあります。固定資産税=評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)

固定資産税は土地、建物の評価により納税額が決まるため、払わなければならない税金は所有する資産によって異なります。

資産価値の低い不動産であればその分固定資産税の額も少なくなりますが、使い道のない負動産のために毎年税金を支払い続けるのは金銭的にも精神的にも大きな負担になりますよね。

また、相続した空き家を管理せず何年も放置してしまうと「空き家等対策特別措置法」の対象とされ固定資産税を多く払わなければならなくなってしまう場合もあります。

空き家対策特別措置法とは
平成27年に施行された特定空き家に関する法律です。特定空き家に指定された家屋に対して、実態調査や所有者への管理指導、行政執行などができると定められています。なお特定空き家には固定資産税の軽減措置が適用されないため、通常の家屋と比較して最大6倍の税金を納めることになります。

不動産の管理が十分に行われておらず、建物が倒壊したり、衛生上の害が生じたり、近隣住民に保安上の危険を及ぼしたりする可能性があると行政によって判断された場合、改善のための指示や助言が行われます。

特定空き家指定後に行政からの指導や助言に従わなかった場合、「住宅用地特例」の対象から除外され、状況が改善されない限り、固定資産税の減税措置がなくなり、支払う額が増えてしまいます

注意点3 相続放棄できない

他の資産と同様に、相続した不動産を後から放棄することはできません。

遺産を相続する際には、原則として全ての資産を相続する必要があります。

一部の資産のみを相続することはできないので、相続放棄しない限り「負動産」などのマイナスの資産も引き継ぐことになります。

相続放棄とは
被相続人(亡くなられた方)の資産の継承権利を放棄することです。

しかし、プラスの資産の方が多いと「負動産」のためだけに相続を放棄するということは現実的ではありません

また、不動産の状態を調べずに安易に相続した結果、負動産であることが分かり、買い手がつかず処分できないまま所有し続けることになるケースも考えられます。

3.負動産を相続しそうになった場合の対策

負動産を相続してしまったのだけど、できるだけ早く手放したい……。
負動産を相続しそうなんだけど、どうすれば良いんだろう?

「負動産」を相続した、またはこれから相続しそうだという状況であれば、このように思う方も多いのではないでしょうか。

「負動産」の所有者になった場合でも、適切な対策をすることで負担を減らすことができます。

この章では「負動産」を相続しそうになった場合やしてしまったときの対策を紹介しますよ。

【負動産を相続しそうになった場合の対策】

対策1 売却する

「負動産」を手放す方法としてまず検討したいのが売却です。

まずは仲介での売却を検討しましょう。

メモ
不動産の売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社に物件の買い主を見つけてもらい売却する方法、買取は不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法です。

仲介での売却は、一から買い主 を探すため売却が完了するまでに時間を要しますが、高値で売却ができる可能性があります

ただし売却を急いでいる場合やそのままの売却が難しい場合は、不動産会社に買取を依頼するのも一つの手です。

注意
不動産会社に買い取りを依頼する場合、買い主を探す手間がかからないため早期に取引が完了しますが、買取の売却金額は仲介と比べて安く、市場価格の7割程度の金額で売却されることが多い傾向にあります。

なお仲介で売却する場合、複数の不動産会社に査定を依頼すれば、売却が難しい「負動産」でも買い手が見つかる可能性がありますよ。

不動産のプロ
複数社に査定を依頼する際には6章で紹介する不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

対策2 自治体へ寄付する

処分したい物件や土地を自治体に寄付するのも一つの方法です。

不動産を売却するわけではないので所有者に利益は発生しませんが、維持費や固定資産税を支払う必要がなくなるため所有者にとってマイナスにはなりません

しかし自治体は必ず不動産を受け入れてくれるわけではなく、使い道がないと判断されれば寄付ができないこともあります。

自治体によって設けられている条件は異なるため、寄付したい不動産がある地区の自治体に確認するなど 相談をしてみましょう

対策3 相続放棄する

相続してしまった土地や建物は後から放棄できませんが、相続する前に相続放棄の手続きを行えば「負動産」を所有せずに済みます。

ただし、相続放棄しても他の相続人が管理を始めるまで管理責任が発生してしまいます。

相続放棄したのに管理しなければいけないってこと?

他の相続人が管理を始めるまでは相続放棄した人にも財産を管理する責任があります

メモ
民法第940条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

なお相続を放棄すると相続順位が繰り上がり、本来ならば相続人でなかった人が負動産を引き継ぐことになってしまいます。相続放棄する場合には留意しておきましょう。

相続で明らかにプラス資産よりもマイナス資産が多い場合は相続放棄を検討すると良いでしょう。

不動産のプロ
プラスの資産があっても「負動産」の売却や寄付が望めず、将来的な負担が大きいと判断される場合にも相続放棄を検討してみるとよいでしょう。

4.負動産を損せず処分するためにまずは査定を依頼しよう

「負動産」を損することなく処分するためには、不動産の価値を知っておくことが大切です。

相続する前から売却の見込みがあるかどうか分かれば、相続するべきかどうかの判断ができます。

不動産会社によって売却価格に大きく差が出ることもあるので、査定を1社だけに依頼するのではなく複数社に依頼して結果を比べることが大切だといえます。

不動産のプロ
複数の不動産会社に査定を依頼する際には、6章で紹介する不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼すれば、相続後で処分できずに困っていた「負動産」を売却できる可能性も出てくるでしょう。

5. 不動産一括査定サイト利用のコツ

複数の不動産に一括で申し込めるなら一つのサイトでいいんじゃないの?
不動産のプロ
不 動産一括査定サイトにもさまざまな特色があるので、自身の売却したい不動産に一番適したサイトを利用するのが大切だといえますよ。

この章では不動産一括査定サイトを使う上で知っておくべき特徴やコツを紹介します。

【不動産一括査定サイト利用のコツ】

コツ1 複数の不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトを利用する際には、特長の異なる複数のサイトを併用するのがおすすめです。

サイトによって参加している不動産会社は異なり、査定を依頼できる不動産会社もさまざまです。

10社ほどしか参加していないサイトもあれば3,000社以上が参加している不動産一括査定サイトもあります。

数千社の不動産会社が参加しているサイトを一つだけ利用すれば十分だと思われがちですが、サイトによって特色や強みが変わるため、複数の不動産一括査定サイトを利用し幅広い不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

参加している不動産会社が少なくても、「地方の一戸建て住宅の売却に強い」「マンション売却に強い」など特定の分野に特化した不動産会社が参加している不動産一括査定サイトもあります。

参加不動産会社数の多い一括査定サイトとご自身の物件に合うサイトを併用すれば、条件に適した不動産会社に出合える可能性が高くなるでしょう。

コツ2 大手、中小とバランスよく参加しているサイトを選ぶ

不動産一括査定サイトに参加している不動産会社の規模はサイトによりさまざまです。

大手不動産会社のみが参加している不動産一括査定サイトでは販売力や実績もあり安心して査定依頼ができます。

大手から中小までバランス良く参加している不動産一括査定サイトでは、地方の状況やニーズに適した販売をしてくれるため、いわゆる負動産でも思ったより高い値段で売却できる可能性があります

まずは大手から中小まで多くの不動産会社が参加している不動産一括査定サイトを選ぶのが良いでしょう。

コツ3 売却したい不動産に合ったサイトを選ぶ

不動産一括査定サイトには「マンション売却が得意」や「一戸建ての売却が得意」などそれぞれ強みを持つサイトがあります

そのため不動産一括査定サイトを利用する際には、売却したい不動産の条件に合う不動産会社が参加しているサイトを選ぶのがポイントです。

例えば一戸建てを売却したい場合、一戸建てをメインで扱っている不動産会社が中心の不動産一括査定サイトであれば、納得のいく査定額になる可能性があります。

売却したい物件に合った不動産一括査定サイトを選び、できるだけ好条件で売却してくれる不動産会社を見つけましょう

6.おすすめの不動産一括査定サイト5選

どんな不動産一括査定サイトがあるんだろう?
負動産を扱ってくれるサイトはあるのかな?

このように思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの章では買い手がつきにくい「負動産」であっても取り扱ってくれる可能性が高い五つのサイトを厳選して紹介します。

不動産のプロ
ご自身の物件にぴったりの不動産会社を見つけて売却を成功させましょう。

おすすめ1 HOME4U

メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTデータグループ運営で安心
デメリット
業界最大手クラスの不動産会社は参加していない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4UNTTデータグループが運営する国内で最も歴史の長い不動産一括査定サイトです。

大手から中小まで1,800社の不動産会社が参加しており、全国の都市部から地方まで幅広く不動産会社に査定を依頼できます

HOME4UはNTTデータグループの「NTTデータスマートソーシング」という官公庁などとも取引がある企業が運営しており、個人情報の管理は徹底されています。

また、悪質な不動産会社を排除するために独自の取り組みを行っていることからも安心して利用ができるといえますよ。

最大6社まで査定依頼が可能で、大手から中小までバランス良く査定依頼ができるのが魅力です。

おすすめ2 すまいValue

すまいValue
メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に査定を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
参加不動産
会社数
6社(全国900店舗)
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValue不動産業界をリードする大手6社が運営する不動産一括査定サイトです。

三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井不動産リアルティ、住友不動産販売、野村不動産ソリューションズ(野村の仲介+)、小田急不動産が共同で運営 をしています。

一度の申し込みで大手6社の全てから査定してもらえるのが特徴です。

大手ならではの売却実績が魅力で、2020年度(2020年4月~2021年3月末)では成約件数が11万件を超えています

売却後の手厚いサポートもあり安心して取引できたと回答した方の割合が96.7%と信頼性も高いのが特徴です。

複数の不動産一括査定サイトを利用する際に組み合わせておきたいサービスといえるでしょう。

ただしすまいValueを運営する不動産会社は地方での事業展開を行っていないこともあるため、過疎地の「負動産」であれば査定ができないケースも考えられます。

おすすめ3 SUUMO

メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
参加不動産
会社数
不明
同時査定依頼可能数 非公開
※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地
代表的な参加不動産会社 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど

SUUMO株式会社リクルートが運営している不動産一括査定サイトです。

CMや住宅情報などで賃貸物件探しの「SUUMO」をご存知の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

SUUMOでは大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで幅広く参加しています

不動産売却査定では全国のエリアごとの相場や事例を参考にしながら複数の不動産会社に無料で一括査定を依頼できます

また、不動産会社ごとに店舗の特徴紹介、売却実績やスタッフの紹介をしているため、売却したい不動産にあった依頼先が見つかるでしょう。

おすすめ4 LIFULL HOME’S

メリット
3,672社の不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
参加不動産
会社数
3,672社
同時査定依頼可能数 最大10社
査定可能不動産 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など

LIFULL HOME’S一括査定は株式会社LIFULL(東証プライム上場)が運営する不動産一括査定サイトです。

LIFULL HOME’S一括査定では2022年4月時点で全国で3,700社の不動産会社が参加しており、サービス利用者も838万人を突破しています

地域密着の会社から大手まで幅広く不動産会社が参加しているため、他の不動産一括査定サイトでは取り扱ってもらえなかった「負動産」であっても査定を依頼できる可能性が高いといえるでしょう。

各不動産会社の特色や強みなどをわかりやすく掲載するなど、ユーザーに合った会社を見つけやすいように工夫が凝らされています

「負動産」の売却を実現させたいなら、ぜひ利用しておきたいサービスだといえるでしょう。

おすすめ5 イエウール

メリット
全国1,900社以上の不動産会社が参加
地方の物件も査定依頼が出せる可能性が高い
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の不動産を売却したい方
参加不動産
会社数
1,900社以上
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、区分マンション(収益)、一棟ビル、区分所有ビル(一室)、店舗・工場・倉庫、農地、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、みずほ不動産販売、住友林業ホームサービス、近鉄不動産、CENTURY21など

イエウールは東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営しており、 全国で1,900社を超える不動産会社が参加している不動産一括査定サイト です。

イエウールには誰もが知っている大手不動産会社はもちろん、地域密着型の不動産会社も多数参加しています。

地方の一戸建ての取り扱いに長けた不動産会社も多いため、売却しづらい「負動産」であっても査定してくれる不動産会社が見つかる可能性があります。

また、一度の申し込みで最大6社まで査定依頼ができるので効率よく複数社の査定結果を比較できますよ

イエウールでは月間利用者数は2万人を突破しており、多くの方に利用されていることが分かります

一戸建て 、マンションのどちらも全国でバランス良く対応しているので、他のサービスと併用したい不動産一括査定サイトだと いえます。

7.まとめ

「負動産」とは、需要が少ないため売却が難しく、固定資産税や管理の費用 など所有者に金銭的な負担がかかってしまう不動産のことです。

相続放棄をしても新たな相続人が管理できる状態になるまで管理義務が発生する、寄付を検討しても自治体の受け入れ条件に合わないなど簡単に処分できないケースもあります。

そのため可能であれば相続する前に不動産の査定を依頼し、物件の状態をしっかり把握しておくことが重要です。

不動産一括査定サイトを活用すれば、「負動産」であっても好条件で売却してくれる不動産会社を見つけられる可能性があります

すでに「負動産」を相続してしまっている方や、これから相続をする可能性がある方は、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社の査定を受け、売却できないか相談してみると良いでしょう。

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株式会社チェスター
株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行