不動産を相続したときの「手続きと実費」の全てと知っておきたい三つのこと

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不動産を相続した場合、いったい何から始めればよいのだろうと不安に思われている方も多いと思います。ここでは、あなたが不動産を相続した場合に知っておきたいこと、やらなければいけないことをご紹介しています。
この記事を読めば、あなたが不動産を相続した場合に、何から始めれば良いか、何をしなければいけないのかが分かるようになります。

「名義変更(相続登記)」、「相続税」、「不動産を相続した場合に知っておきたい三つのこと」、「Q&A」の4つのパートに分けて解説していますので、興味のある部分から読み進めてください。

目次

1.不動産を相続したら名義変更(相続登記)がまずは必要

不動産を相続した場合に、すべての方に共通する相続手続きが、名義変更(相続登記)の手続です。
亡くなった方(被相続人)の名義になっている不動産を、その不動産を相続した相続人の名義に変更する手続きのことを相続登記と言います。

日本中にある不動産の情報は、すべて法務局に登録されています。どこにあってどれくらいの広さで誰が持っているかという情報です。相続によって不動産の所有者が変わると、この情報のうち「誰が持っている」という部分が変わりますので、この変更手続きをする必要があり、これを相続登記と言います。

相続登記は相続が発生した場合、終盤で行う手続きとなります。
下記に相続の流れを簡単に記載しておきます。

相続発生→被相続人の財産一覧の把握→相続人同士で遺産分割協議→遺産分割協議書の作成→相続登記手続き

では、この相続登記の手続きについて解説していきます。

1-1.不動産の名義変更(相続登記)にかかる費用

・登録免許税 ⇒ 相続登記する物件の固定資産税評価額の0.4%
・提出書類(戸籍・住民票・証明書等)の取得費用実費 ⇒ 数千円程度

相続登記にかかる主な費用は、登録免許税と言われる税金です。
これは、相続登記をする不動産の価値により変動し、固定資産税評価額の0.4%と決まっています。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の物件であれば、3,000万円×0.4%=12万円ということになります。この固定資産税評価額については、毎年市区町村から送付される固定資産税の課税明細書(納税通知書)に記載されていますのでご確認下さい。

また、それ以外にかかる費用は、実際の申請時に必要となる戸籍謄本や住民票などの証明書類関係の取得費用の実費ですが、これは人によって異なりますが、合わせても数千円程度の費用となります。

さらに、この相続登記の手続自体を専門家(司法書士)に代行してもらう場合にはその報酬もかかってきます。物件の数や依頼する業務の範囲にもよりますが、ご自宅1か所のみでしたら、3~5万円程度の費用になります。

なお、相続登記に関わる費用について詳細を知りたい方は、「不動産を相続した方へ!相続登記をするときにかかる費用」をご覧ください。

1-2.不動産の名義変更(相続登記)の必要書類

~法務局で取得するもの~
・対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)~市区町村役場で取得するもの~
・被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)
・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・対象不動産を取得する相続人の住民票
・対象不動産の固定資産評価証明書
・相続人全員の印鑑証明書~自ら作成するもの~
・遺産分割協議書

相続登記に関わる必要書類で主なものは上述の通りです。
なお、遺言書がありその遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は必要がありません。

これらの必要書類ですが、相続登記の手続を司法書士に代行してもらう場合には、印鑑証明書以外についてはすべて代行取得をしてもらうことが可能です。司法書士がすべて直接、職権で代理取得することが可能となっています。

なお、これら相続登記に関わる必要書類がそれぞれどういったものか、何のために必要か、具体的な取得方法等について詳細を知りたい方は、「自分でできる!相続登記の必要書類とケース別追加資料完全ガイド」をご覧ください。

1-3.相続登記は自分できるのか!?

相続登記の手続については、専門家である司法書士に代行を依頼される方がほとんどです。
その場合には、費用(3~5万円程度)はかかりますが、印鑑証明書を取得し、必要書類に署名・押印をするだけで手続きが完了しますので、手間はほとんどかかりません。

ただ、ご自身でやってできないことはありません。法務局や市区町村役場に何度か足を運べば窓口の方が教えてくださいますので、その指示に従えば手続きは可能です。ただ、書類に記載ミス等があれば、提出後、後日呼び出しがあって再度訪問したり、添付書類に不備があれば、また再取得・再提出する必要があったりと、手間や時間がかかります。それらの手間と司法書士に依頼する場合の費用を天秤にかけて、ご自身でするか専門家に依頼するかを検討されるのが良いかと思います。

1-4.相続登記には期限等はないが、必ず行った方がよい

実は相続登記を行うことは義務ではなく、かつ、いつまでにやらなくてはいけないという期限もありません。
義務ではないので、相続登記をせず放置をしておいても、特に罰金等のペナルティはありません。

ただ、相続登記を行わないと下記のデメリット・リスクがあります。
したがって相続登記は必ず行うことをお勧めします。

・不動産を売却したり、担保にして借金をすることができない
所有者が亡くなった人名義のままの状態では、その不動産を売却することができません。また、その不動産を担保にして借金をすることもできません。つまり、相続登記をしなければ、第三者に対して、その不動産が「自分のもの」と主張することができないということになります。

・他の相続人に勝手に不動産を売却される恐れがある
不動産の所有者がお亡くなりになった場合、遺産分割協議がまとまるまでは、その不動産は一時的に相続人全員の共有状態となります。この共有の状態でも、一人の相続人が持っている持ち分部分を第三者に売却することができてしまいます。通常であれば、共有状態の不動産を購入するということは購入者側の立場にたつと考えにくいですが、例えば他の相続人に嫌がらせをしてやろうといった気持ちで勝手に売却をしないとも限りません。

もしそうなってしまっても、即座に本来の所有者の所有権がなくなるというわけではありませんが、本来の所有者に名義を戻す手続きはかなり面倒な手続きになります。

・あとから相続登記をすることが困難になることがある
相続人の間で話がまとまっていて、あとは相続登記をするだけの状態になっていたとしても、相続登記をしない間にその相続人のうちの一人が亡くなってしまった場合には、その亡くなった相続人のさらにその相続人の協力が必要になってきてしまいます。

相続登記をせずに放置をしていると、協力を得なければいけない人数がこのようにどんどん増えていき、最終的には相続登記をすること自体がほぼ不可能になってしまうということは想像がつくと思います。

以上のように、相続登記をしないことによるデメリットは大きいため、特段の事情がない限りは、相続登記は遺産分割協議がまとまればできるだけ早めに済まされることをお勧めします。

2.不動産を相続した場合にかかる相続税の計算方法

不動産を相続した場合には、相続税といわれる税金がかかる場合があります。但し、不動産を相続したすべての方にかかるわけではなく、相続税がかかるのは統計上、全体の約5%程度の人のみとなります。
では、なぜ残りの95%の人は相続税がかからないかというと、それは相続税には基礎控除といって、この金額以上は相続税がかかりませんよというボーダーラインがあるためです。

では、あなたが相続した不動産について、相続税がかかるのか、またかかるとしたらいくらかかるのかを詳しく見ていきたいと思います。

2-1.不動産を相続したら相続税がかかる可能性がある

相続税は、「被相続人の相続財産のすべての合計額」が「基礎控除額」を超える場合にかかってきます。

ですので、あなたが相続した不動産の価値だけではなく、他に相続した金融資産や、他の相続人が相続したものをすべて含めなければ、相続税がかかるかかからないかの判断はできないこととなります。

「相続税の基礎控除額」は以下の算式で簡単に求めることができます。

相続税の基礎控除額 = 3,000万円+600万円×相続人の人数

例えば、相続人が3人であれば、3,000万円+600万円×3=4,800万円ということになります。そして、相続財産の総額が4,800万円以下であれば相続税がかからず、それ以上であれば相続税がかかることになります。

では、相続税がかかる場合に、いったいいくらぐらいかかるのか、その相続税の計算方法を次に解説します。

2-2.不動産を相続した場合にかかる相続税の計算方法

不動産を相続した場合にかかる相続税を求めるためには、まず相続した不動産以外の相続財産も含め相続財産の総額を合計する必要があります。

ここで問題になってくるのが、不動産の評価だと思います。預貯金の場合は、1億円あれば1億円が相続税評価となり、額面通りの評価となりますので迷うことはないと思いますが、不動産の場合はそう簡単ではありません。

路線価格に面積を乗じて、さらに各種の補正率を加味することで土地の相続税評価を求めることになるのですが、この計算過程はとても複雑でご自身で計算されるのは難しいと思います。
そこでオススメする方法が、固定資産税評価額を1.14倍して土地の相続税評価額を推計する方法です。概算であればこの方法である程度目途を付けることが可能です。

そうやって、土地の相続税評価を求めて、他の財産も全て合計したものを、相続計算シミューレーションに入力することで簡単に相続税の概算を求めることができます。

不動産を相続した場合にかかる相続税の計算方法について、さらに詳しく知りたい方は、「土地の相続税を計算する3つの手順を徹底解説」をご覧ください。

3.不動産を相続する場合に知っておきたい三つのこと

相続登記や相続税以外に、不動産を相続した場合に知っておきたい事を解説します。
具体的には、「不動産を使った相続対策」「不動産を相続した場合にかかる税金」「不動産を相続した者の責任」についてを解説していきます。

3-1.相続対策で不動産の相続税評価は大幅に下げることが可能

同じ価値の相続財産でも、相続する資産の内容により相続税の金額は異なります。具体的には、現預金で相続するよりも不動産で相続する方が相続税が大幅に節税できることになります。

例えば、1億円の現預金が相続財産としてあった場合、相続税評価はそのまま1億円となり、仮に相続税の税率が50%の場合は、5,000万円の相続税がかかります。

しかし、1億円の現預金で1億円の不動産を購入した場合、物件の種類にもよりますが、相続税評価は7,000万円程度になります。その場合、税率が50%でも相続税は3,500万円となり、先ほどの場合と比べると1,500万円も節税になっていることが分かります。

なお、不動産を使った相続対策について詳しく知りたい方は、「相続税がゼロ円に!税理士が厳選する17の相続税対策完全ガイド」をご覧ください。

3-2.不動産を相続した場合にかかる税金の一覧

不動産を相続した場合にかかってくる税金について解説します。
相続登記の際にかかる、登録免許税及び司法書士の報酬については、「1-1.不動産の名義変更(相続登記)にかかる費用」で、相続税については、「2.不動産を相続した場合にかかる相続税の計算方法」で解説した通りですが、それ以外に、かかる可能性のある費用をご紹介します。

(1)相続人以外が取得した場合には不動産取得税がかかる
不動産取得税は、不動産を取得した場合にかかる税金です。固定資産税評価額の3%がかかってきます。
但し、相続により取得した場合には、この不動産取得税は原則かかりません。

ただ、遺言書によって相続人以外が不動産を取得した場合にはこの不動産取得税がかかってきますので注意が必要です。

(2)相続した翌年からは固定資産税がかかる
また、不動産を所有していると固定資産税と言われる税金がかかってきます。毎年、1月1日時点の所有者に対してその年1年分の固定資産税が課税されることとなります。
よって、相続によって取得した翌年からこの固定資産税を支払う義務が生じます。

(3)相続した不動産を売却すると所得税がかかる
相続した不動産を売却した場合には譲渡所得に該当し、所得税が課税されることになります。
その土地を所有していた期間により税率は異なりますが、5年以上所有していた不動産であれば所得税15.315%と住民税5%の合計20.315%の税金を支払う必要があります。
この譲渡所得については不動産を売った年に税務署で確定申告を行う必要がありますので、忘れずに行うようにしましょう。
また、相続した不動産を売却した場合には様々な特例の適用を受けることができる可能性があります。
多く所得税を支払わない為にも相続した不動産を売却された方は専門家に相談してみてください。

(4)相続した不動産を賃貸していた場合には所得税がかかる
相続した不動産が賃貸物件だった場合には毎年不動産所得が発生し確定申告を行う必要があります。
毎年税務署に対して確定申告を行う必要がある為、負担がかかることになります。
もちろん専門家である税理士に依頼することも可能ですので、忙しい方は一度相談されてみるのもよろしいかと思います。

3-3.不動産を相続したら「管理者責任」がついてくる

不動産の所有者になると、「管理者責任」がもれなくついてきます。
どういうことかと言うと、例えば、相続した家の屋根が台風等で飛んで、近隣のお宅を傷つけてしまった場合などは、その責任を負わなければならないといったものです。

ですので、倒壊の恐れがあったりする場合には、きちんとその不動産を管理する必要があります。また施錠等をしっかりしておかないと不審者等が住みつく恐れもありますので注意が必要です。

そのため、空き家を相続した場合には、その管理を地元の不動産会社に依頼するか、もしくは定期的に訪問してきっちりと維持管理を行うといったことが必要です。

4.Q&A

不動産を相続した場合にどういった手続きや実費がかかるのかお分かりいただけたと思います。
この章では皆様が疑問に思うことをQ&A方式で解説していきます。

4-1.Q亡くなった親名義のままで家に住み続けることは可能ですか?

A.可能です。しかし、1-4でも解説したとおり名義変更が可能であれば速やかに手続きを行った方が今後のデメリットやリスクがなくなります。

4-2.Q父がなくなってから10年以上名義変更を行っていません。問題はありますか?

A.問題はありません。相続登記は期限がなく必須でもありません。ただし、デメリットが多いことから10年以上経過していても行った方が良いでしょう。

4-3.Q相続人が兄弟3人います。一つの不動産を3人の共有名義で相続登記することは可能ですか?

A.可能です。遺産分割協議で兄弟3人が納得して遺産分割協議書に署名捺印をしているのであれば、共有名義で登記することは可能です。
しかし、不動産を共有名義で保有することは今後の利用状況にもよりますが、あまりお勧めはできません。

4-4.Q相続した不動産が地方にあります。私は都内に居住しているのですが、相続登記は都内で行うことはできますか?

A.できません。相続登記は不動産が所在する法務局で行います。ただし、郵送でのやり取りは可能です。
この場合不足資料等があると何度もやり取りすることになるため、専門家である司法書士に依頼するのが良いでしょう。

4-5.Q相続した不動産を売却しました。税務署から税金の支払い通知書が送付されてくるのでしょうか?

A.送付されてきません。不動産を売却した場合にはその売却を行った年に自ら税務署に行って確定申告書に記入を行い、納付書を作成し、納税する必要があります。
申告書の提出期限、税金の納付期限はともに売却した年の翌年3月15日までになるので、忘れないように行いましょう。

5.まとめ

不動産を相続した場合には、名義変更手続きである相続登記が必要で、相続財産の金額次第では相続税の支払いが必要になることを説明してきました。また、それ以外にも不動産を相続したら、様々なコストや責任がついてきます。

この記事をよく読んで、あなたが不動産を相続した場合に何をしなければいけないのかをまずは理解してください。手続きについてはご自身で行われるのも良いですが、不安な場合には専門家に相談するのが良いでしょう。

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