自宅の土地が8割減額!小規模宅地の特例(居住用)徹底解説

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土地の相続税を節税できる小規模宅地の特例があると知っているけど、どのぐらい節税できるのか、そもそも自分が特例を使うことはできるのか疑問にお思いではないでしょうか。

小規模宅地の特例を使うと相続税が数百万円と変わってきますので絶対に使いたい制度です。

小規模宅地の特例を使える土地は
・被相続人*の住宅がある土地
・アパートや貸家などの貸付している土地
・事業で使っている土地
の3種類です。

*被相続人・・・亡くなった方

ただし特例を使うためには条件を満たさなければいけません。

自宅がある土地は実務で多く取り扱うことに加え、よくご相談もいただきますので、ここでは住宅の特例適用についてメインにお話をさせていただきます。

この記事を読んで相続した自宅の土地相続税を大幅に節税してください。

1.土地評価を80%減額し大幅な節税ができる小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例を簡単に説明すると被相続人(亡くなられた方)が住んでいた土地の評価を80%減額できる制度です。

減額というと難しいですがカンタンな例をあげますと1億円の土地価額が2,000万円になります。
土地の評価額が減るということはそれだけ節税ができるということです。

正確には違いますが相続税はこの算出された価額に課税されます。
相続税率が同じ10%課税されたとしても1億円だと相続税が1,000万円、2,000万円では200万円と大きく違いがあります。

ただし、特例が適用できる土地には330㎡(約100坪)の制限があることには注意が必要です。

小規模宅地の特例を使うためのステップ

小規模宅地の特例を使うための大きな流れは

STEP1.特例が適用できるか判定する
STEP2.特例を適用して土地価額を計算する
STEP3.特例適用のための資料を提出する

の3STEPです。

まずあなたが相続した住宅がある土地に小規模宅地の特例を使えるのかフローチャートを追ってみていきます。
次に具体的にどのようにして土地価額を計算して相続税を求めるのか見ましょう。

最後にあなたが特例適用に向けて提出するべき資料をご紹介します。

2. STEP1.特例が適用できるか判定する

あなたが小規模宅地の特例を使えるのかさっそくフローチャートを見ましょう。

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*同居の親族
同居の親族とは相続によって財産をもらう人のことを指します

フローチャートの結果、小規模宅地の特例が使えると判定できました。

ただしこれは基本的なことで実際は
・2世帯住宅はどうなるのか
・被相続人が老人ホームに入っていた
といった特例適用の判断に迷うケースもあります。

そのような特例適用の判断に迷う場合はどうすればいいのかは次にご紹介します。
結論から言うとほとんどが小規模宅地の特例を使えます。

被相続人が老人ホームに入所していた場合

被相続人が老人ホームに入所していても要件を満たしていれば小規模宅地の特例が適用できます。

詳しく要件を見ていきましょう。

(要件)
●被相続人が要介護認定または要支援認定を受けている
かつ
●次の施設に入所していた場合
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホームまたは有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付き高齢者向け住宅

もしくは

●被相続人が障害支援区分の認定を受けていて障害者支援施設などに入所していた場合

老人ホームが上記に当てはまるかどうかは、都道府県ごとにHPがあるので、例えば、「東京 老人ホーム」で検索し下記サイトのような一覧から確認します。
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kourei/shisetsu/gaiyo/osagashi.html

ご自身で探すのが少し手間だと感じる場合は、老人ホームに直接確認する方が早いです。

注意:被相続人が老人ホームに入所した後に相続人が自宅に住んだ場合は小規模宅地の特例を使えない

もともと被相続人と相続人が別居していて、被相続人が老人ホームに入所して自宅を空けた後から相続人が住み始めた場合は、小規模宅地の特例は適用できません。

相続対策として小規模宅地の特例を適用したい場合は、被相続人が老人ホームに入所する前から同居しておく必要があります。

被相続人が病院に入院していた場合
被相続人が病院に入院していた場合は、小規模宅地の特例が適用できます。
この理由は被相続人が退院後、自宅に戻ることが想定される = 自宅に住み続けている とされるため小規模宅地の特例の原則である「被相続人が住む土地」に当てはまるからです。

ただし、退院後に子供の家に身を寄せる予定で自宅の家財を処分したなど、退院しても自宅に戻らないことが明らかな場合は特例は適用できませんので注意してください。

二世帯住宅は原則小規模宅地の特例を使うことができる
二世帯住宅を相続した場合は原則として小規模宅地の特例を使うことができます。

ただし、二世帯住宅の一階部分は親名義、二階部分は子供名義などのように区分所有登記をしている場合は、小規模宅地の特例は適用できません。

小規模宅地の特例を適用するためには、前もって親と子の共有名義にするか、親の単独名義にしておく必要があります。

コラム:被相続人と相続人が同じ土地で別々の家に住んでいる場合は小規模宅地の特例は使えない

敷地は同じであるものの、被相続人と相続人が別々の家に住んでいるケースでは、小規模宅地の特例は適用できません。二世帯住宅の場合とは異なり、建物自体が別々であれば被相続人と相続人が同居していることにはなりません。

小規模宅地の特例を適用するための対策としては、二つの建物を渡り廊下でつないで一体の建物とする方法が考えられます。なお、「二世帯住宅は原則小規模宅地の特例を使うことができる」で説明したとおり、建物が一体であっても被相続人と相続人で別々に登記していれば特例は適用できません。

3. STEP2 小規模宅地の特例の適用の計算方法と事例

特例が使えるとわかったら次は特例を使った相続税の計算をしましょう。

小規模宅地の特例を使った計算のポイント
計算の際によく間違えやすい点ですが小規模宅地の特例は「土地の評価額を減額」するものです。
相続税が80万円だからその80%を減額して16万円だけ支払えばいいというわけではありません。

この理由は相続税が独自の計算体系を使っていることにあります。
相続税を求めるステップを簡単にご説明すると以下の5ステップになります。

(1)相続した財産を評価する ←ここで特例を使用
(2)遺産総額を求める:(1)で求めた各財産の合計
(3)法定相続人の人数を把握する
(4)シミュレーションソフトを使い相続税の総額を求める
(5)各相続人の取り分に応じて、それぞれの相続税が決定する ←ここで特例は使えない

評価とは相続した財産の適正価格を求めることを言います。
なぜ財産の適正価格を求めなければいけないかというと、土地のような時価の財産があるからです。

例えばですが土地評価額を100万円とするのと200万円とするのでは相続税額が変わってきます。
また財産の過小評価をして申告をすると税務署から脱税とみなされペナルティを受けますので評価は厳密に行わなければいけません。

(1)相続した財産を評価する
土地に小規模宅地の特例を使用したうえで相続税を計算しましょう。

最初に相続した各財産の評価をします。
目的は(2)の遺産総額を求めるためです。
厳密に評価のお話をすると専門知識が必要になり話し始めると複雑になるので、ここでは全て概算で事例を紹介します。

【相続基本情報】
■土地(300㎡)
固定資産税評価明細書に記載されている土地価額:5,000万円

■自宅の家屋
評価額600万円

■現金
5,000万円

■その他財産
2,000万円

■相続人の人数:3人
被相続人:父
相続人:母、子二人

家屋、現預金、その他財産は価格が決まっているため基本情報にある額をそのまま使います。
土地は特例適用などで計算が必要ですので詳しく見ていきます。

・土地
土地評価の概算は

固定資産税評価明細書に記載されている土地価額×1.14

で求めることができます。

小規模宅地の特例はこの評価額に適用しますので、特例を使った土地評価額は

(固定資産税評価明細書に記載されている土地価額×1.14) × (1-80%)

になります。

注意点は土地面積330㎡までしか80%減ができないという点です。

今回の相続では下記の【例】がもとめるべき評価額ですが、参考になるよう330㎡を超えた場合もご紹介します(参考例)。

【例】相続した土地の面積が300㎡の場合

相続した土地のすべてに小規模宅地の特例を使えます。

5,700万円-(5,700万円×80%)=1,140万円

【参考例】相続した土地の面積が400㎡の場合
相続した土地のうち330㎡までの部分が減額の対象になります。

5,700万円-(5,700万円×{330㎡÷400㎡}×80%)=1,938万円

(2)遺産総額を求める:(1)で求めた各財産の合計

(1)で求めた各財産の合計を算出します。

■土地評価額(特例適用済み)
1,140万円

■自宅の家屋
評価額600万円

■現金
5,000万円

■その他の財産
2,000万円

遺産総額

1,140万円 + 600万円 + 5,000万円 + 2,000万円 = 8,740万円

(3)法定相続人の人数を把握する

法定相続人の人数を把握します。
母と子2人なので合計3人です。

誰が法定相続人になるのか、詳細については、相続人の範囲がすぐに分かる方法(簡単フローチャート付)を参考にしてください。

(4)シミュレーションソフトで相続税の総額を求める
シミュレーションソフトに必要事項を記入し、相続税を求めます。

ここで算出されるのは相続税の総額です。

相続税の総額の求め方はシミュレーションソフトにある項目を全て記入して「相続税を計算する」ボタンを押して算出します。

「遺産総額」は(2)で求めた8,740万円を、「法定相続人の人数」は(3)で求めた人数(3人)を入れます。

その他、配偶者の遺産取得割合は現状でわからなければ0%としてください。

相続開始日とは「被相続人が亡くなった日」です。
被相続人が平成27年1月1日以降に亡くなった場合は、下の欄に算出された443万円が相続税額になります。

繰り返しになりますが、ここで求めた数字は「相続税の総額」です。

この総額を各相続人の財産取り分に応じて振り分け、それぞれが支払うべき相続税を算出します。

(5)各相続人の取り分に応じて、それぞれの相続税が決定する

誰が、いくら財産を受け取るのかといった割合に応じて各人の支払うべき相続税が決定します。

誰が、いくら財産を受け取るのかは各ご家庭でお話し合いの元に決定しますので絶対にこの割合でなければいけないということはありません。

今回はわかりやすくするために相続人3人(母、子2人)での取得割合をそれぞれ下記のように分配したとします。

母:80%
子1:10%
子2:10%

それぞれ相続税は

母:443万円 × 80% = 354.4万円
子1:443万円 × 10% = 44.3万円
子2:443万円 × 10% = 44.3万円

となります。

配偶者である母の相続税がとびぬけて高いですが、配偶者控除を使うと相続税を0円にすることが可能です。
詳しくは「相続税の配偶者控除の要件・手続き・必要資料の徹底ガイド」を参考にしてください。

小規模宅地の特例の判定と計算ができたら、最後に特例を適用するために申告書の作成を行います。

4. STEP3 小規模宅地の特例を適用するために提出するべき書類

特例を適用するためには「特例を使います」という旨を国に申告しなければいけません。
つまり申告書を書いて提出する必要があります。

注意点としては、特例を適用し相続税額が0になった場合でも申告書の提出が必要という点です。

提出するべき書類や添付するべき書類はパターンによって多くあるのですが
実務経験上、ほとんどの方が

第11・11の2表の付表1 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書

のみを作成しています。

5.まとめ

小規模宅地の特例は土地の評価額を大幅に下げ結果的に大幅な節税を可能にします。
ただし、手続きに不備があると何度も手続きをやり直すだけでなく、特例が適用できなくなる場合もあります。

もし特例の判定や申告を着実にするのであれば、相続に強い税理士にお願いするのが確実です。

相続に詳しくない税理士に頼むと毎年変わる税法を知らず、使えないのに特例を使えると判定することもあります。
結果的に多額の相続税を支払うことになりますので「相続税 税理士」から相続に強い税理士を見極めの上ご相談されることをオススメします。

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