これで分かる!相続税路線価から土地の価格を計算する方法

tax-exemption
  • 0
  • 0
  • 0
  • 0
  • 0

相続税路線価を使って土地の価格を計算したいが、なんだか複雑そうで果たして自分でできるのか、と思っている人も多いのではないでしょうか。

実は、基本的なことを抑えさえすれば、「概算」であれば誰でも簡単に自分ひとりで相続税路線価を使って土地の価格を計算することができるようになります。

この記事では相続税路線価を使い、相続税を簡単に計算をする方法を解説しておりますので、ぜひ最後まで読んでいただき、土地の相続税の計算に役立ててください。

1. 相続税路線価とは相続税を計算するための土地の価格

相続税路線価とは、国の機関である国税庁が、相続税や贈与税の税金を計算するために、公表している土地の価格のことを言います。1月1日時点の土地の価格が、毎年7月頃に公表されます。理論的には売買取引価格の概ね80%程度の価格となります。この相続税路線価については、路線価図で誰でも簡単に閲覧が可能です。

では、次の項目で、この路線価図を見て実際に土地の価格を計算する方法を具体的に見ていきましょう。

【コラム】固定資産税評価額から相続税路線価を予測する方法

土地の価格には、相続税路線価以外に「売買取引価格(実勢価格)」「公示価格」「固定資産税評価額」の3種類があります。売買取引価格は実際に売買される価格、公示価格は公共事業の補償金の算定を行うための価格、固定資産税評価額は市区町村が固定資産税を計算するための価格とそれぞれ目的が異なっています。

目的が異なるため、当然価格は同水準ではなく、売買取引価格を100とすると、公示価格は90、相続税路線価は80、固定資産税評価額は70となっています。ですので、この4つの価格のうちの一つでも判明すれば、それぞれの価格を推計することが可能です。よく使うのが、固定資産税評価額から相続税路線価を予測する方法です。固定資産税評価額を70で割って80を乗じることで、相続税路線価の予測値が求められることになります。

2.相続税路線価図の見方

まず、国税庁の路線価図の閲覧サイトにいって、住所からあなたが相続税路線価の価格を知りたい土地の場所を調べてください。

land-calculation-1

対象地が上記の赤枠の部分だとします。この対象地に面している道路には、「400D」という記載があると思いますが、これが相続税路線価の価格です。アルファベットのDの前についている400という数字より、この対象地は1㎡当たり400千円つまり40万円だということが分かります。

また、数字の後ろのアルファベットは借地権割合と呼ばれるものです。土地を貸している場合に、土地を借りている人の権利を借地権と言いますが、その借地権の価格を求めるために使用する割合です。

アルファベットによって、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%と決まっています。

例えば対象地の場合は、Dですので、60%となり、1㎡当たり40万円のうち60%の24万円の部分が借地権の価格、つまり土地を借りている人の権利部分でその残りの40%の16万円が土地を貸している人の権利部分の価格となります。

land-calculation-2

ご自身で使っている土地ではなく、第三者に貸している土地の場合には、この借地権の価格を控除して自分の土地の価格(相続税路線価)を計算する必要があります。

具体的な計算方法については次の項目で説明します。

3.相続税路線価を使った土地の計算方法

あなたが調べたい土地の路線価が分かったところで、次に実際にその対象地の相続税路線価の計算をしてみましょう。自分で使っている土地(自用地)、貸アパートが建っている土地(貸家建付地)、第三者に貸している土地(貸宅地)に分けて解説していますので、該当するところを読み進めてください。

すべてのケースで、前述の「2.相続税路線価図の見方」の章で登場する対象地(路線価が400千円、借地権割合が60%、面積100 ㎡)であることを前提で話を進めていきます。

なお、ここで紹介するのは土地路線価格の「概算」を求める方法です。路線価にそもそも面していなかったり、土地の形がいびつであったりする等、標準的な土地ではないようなケースの場合には様々な減額補正の取り決めがありますが、補正を考慮した計算を素人の方が行うのは困難であるため、ここでは説明を省略させていただきます。詳しく知りたい方は、初心者でも分かる!税理士が教える相続税の土地評価の方法をご覧ください。

 

3-1.自分で使っている土地(自用地)の場合

【計算式】
路線価 × 面積

自分で使っていたり、他人に無償で貸していたりするような土地は自用地と言い、上記の算式(路線価×面積)で路線価格を計算します。

算式に当てはめますと、

路線価(400千円)×面積(100㎡)=4,000万円

となります。

3-2.貸家が立っている土地(貸家建付地)の場合

【計算式】
路線価 × 面積 ×(1- 借地権割合 × 借家権割合(30%))

自分で使っている土地の評価額(自用地価格)から、貸家に住んでいる人の権利を差し引いた金額が評価額となります。上記算式中の借地権割合は路線価図に記載の記号から個別に判断しますが、借家権の割合は全国一律30%と決まっています。

事例に当てはめると、

路線価(400千円)×面積(100㎡)×(1-借地権割合(60%)×借家権割合(30%))= 3,280万円

となります。

なお、貸家ではなく貸アパート等で、貸している部屋と空室になっている部屋がある場合等については、賃貸割合というものを加味する必要があり、計算式が以下のようになります。例えば、5部屋あるアパートでうち1室が空室の場合はこの賃貸割合は5分の4となります。

【計算式】
路線価 × 面積 ×(1- 借地権割合 × 借家権割合(30%)×賃貸割合)

3-3.第三者に貸している土地(貸宅地)の場合

【計算式】
路線価 × 面積 ×(1- 借地権割合 )

自分で使っている土地の評価額(自用地価格)から、土地を借りている人の権利部分を差し引いた金額が評価額となります。借地権割合については、路線価図の記号から個別に判断します。

なお、この計算式を適用するのは、土地を借りている人が自分の費用で建物をその借りた土地の上に建築している場合に限ります。駐車場として使っている場合などは、例え第三者に土地を貸していても、「3-1.自分で使っている土地(自用地)の場合」の方法で評価を行うこととなります。

事例に当てはめますと、

路線価(400千円)×面積(100㎡)×(1-60%)=1,600万円

となります。

4.まとめ

相続税路線価を使って、土地の相続税評価額を求める方法について解説してきました。ただ、前述のとおりここで紹介した内容はあくまで相続税評価の「概算」を求める方法です。土地の相続税評価のすべてをウェブ上で解説することは不可能です。なぜなら、様々なルールがあり解説書だけでタウンページ何冊分にもなってしまうからです。

概算を知る目的で、ご自身で計算されるのは良いかと思いますが、実際に相続税の申告を行う際には1円でも土地の評価を間違うと税額がその分間違ってしまいますので、必ず相続専門の税理士にご相談されることをお勧め致します。

過去2,000名以上のお客様の満足度は96.6%
知識ゼロでも安心・安全
税理士法人チェスターの相続税申告

一般的な税理士は相続税の申告を年に1~2件、行う程度です。一方でわたしたち税理士法人チェスターは、年間500件以上の相続税申告を毎年行っています。

相続税専門だからこそ、完璧な節税と細かい部分に手の届いたサービス、低コストを実現できます。例えば、私たちはこのような結果を実現しています。

【チェスターの相続税申告の特徴】
  • 税務調査が入る確率が平均30%と言われる中、チェスターの申告書は税務調査率1%という圧倒的な数字で業界の常識を覆すほどの結果を出してきました。

  • 年間500件以上、累計2,000件以上行った相続税申告の知識と経験・専門性を生かし、あなたの税金を極限まで節税・さらに罰金にならないよう安全な申告を10か月以内に行います。

  • あなたはチェスターの指示に従って、相続した遺産を誰にどう分けるか話し合うだけ

  • 報酬の透明化を徹底し事前開示をしています。業界特有の契約後の”不当な追加報酬”は絶対にしないとお約束します。

  • 多くの税理士がその場で答えられないような質問でも相続専門でやっているので即答することが可能です。

  • 品質10年保証。申告後もあなたの申告書の管理・品質を保証します。



もし、あなたが「税理士は誰も同じに見えて迷っている」という場合は、一度、相続専門のチェスターの特徴の詳細をご覧ください。


相続”のみ”を行うからこそできる「8つ」の強みがあります。


相続専門の税理士法人 チェスターの詳細な特徴を見る

SNSで最新情報をチェック