相続専門税理士が詳しく解説!『特定居住用宅地等』(小規模宅地等の特例)とは

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相続税の小規模宅地等の特例は、宅地や事業用地を相続したときの相続税を軽減する制度です。その節税効果の高さから第二の基礎控除と俗に言われています。

小規模宅地等の特例のなかでも「特定居住用宅地等」の特例は、自宅の土地のうち330㎡までの部分の評価額が80%減額できるものです。土地の評価額を減額することで、相続税の負担が軽くなります。

この記事では、相続専門の税理士が「特定居住用宅地等」について詳しくご紹介します。特定居住用宅地等の特例とはどのような制度か、どのようなときに使えるのかについて説明しています。ぜひ参考にしてください。

1.特定居住用宅地等の特例とは?~制度の概要~

遺産を相続した人には相続税が課税されますが、遺産が自宅とわずかな預金だけしかない場合は、納税資金の準備に困ることになります。相続人が被相続人と同居していたのであれば、納税のために自宅を処分することもできません。

相続税の「特定居住用宅地等の特例」は、自宅を相続したときの相続税を軽減する制度で、自宅の土地のうち330㎡までの部分の評価額を80%減額することができます。この特例を使って遺産総額を計算したとき、遺産総額が基礎控除額(※)を下回れば相続税を納める必要がなくなります。

(※)相続税の基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算される金額です。法定相続人が配偶者と子供2人の合計3人であれば、3,000万円+600万円×3人=4,800万円となります。

特定居住用宅地等の特例が受けられる面積の例
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【例】
総面積500㎡の土地の評価額が5,000万円であるとき、特定居住用宅地等の特例を受けると評価額はいくらになるかを計算します。特例を受けるための要件はすべて満たしているものとします。

特定居住用宅地等の特例が受けられるのは330㎡までであるため、総面積500㎡のうち330㎡の部分について評価額を80%減額します。

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特例を受けるとこの土地の相続税評価額は2,360万円となり、特例を受ける前の半額以下になります。

2.特定居住用宅地等の特例を受けるには?~制度の要件~

特定居住用宅地等の特例を受けるための要件には、共通の要件と土地を相続した人ごとの要件があります。

特定居住用宅地等の特例を受けるための要件
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2-1.特定居住用宅地等の特例を受けるための共通の要件

特定居住用宅地等の特例を受けることができる土地は、被相続人の自宅または被相続人と同一生計の親族の自宅に限られます。被相続人が所有していても、別荘のように普段生活していない住宅では特例を受けることができません。

特定居住用宅地等の特例を受けるためには、相続税の確定申告書を税務署に提出する必要があります。特例を適用した結果、相続税を納める必要がなくなったとしても、申告書は提出しなければなりません。申告書の提出期限は、被相続人が亡くなった翌日から数えて10か月以内です。

2-2.被相続人の配偶者が相続した場合の要件

被相続人の自宅または被相続人と同一生計の親族の自宅を被相続人の配偶者が相続した場合は、所有や居住についての要件はありません。相続してから、相続税の申告期限までに売却したり賃貸に出したりしても特定居住用宅地等の特例が受けられます。

2-3.被相続人と同居していた親族が相続した場合の要件

被相続人の自宅を被相続人と同居していた親族(被相続人の子供など)が相続した場合は、相続税の申告期限まで継続して所有かつ居住していることで、特定居住用宅地等の特例が受けられます。

配偶者が相続した場合とは異なり、相続してから相続税の申告期限までに売却したり賃貸に出したりした場合は特例が受けられません。

2-4.被相続人と同居していない親族が相続した場合の要件(家なき子の特例)

被相続人の自宅を被相続人と同居していない親族が相続した場合は、次の要件をすべて満たす場合に限り特定居住用宅地等の特例が受けられます。

 被相続人に配偶者や同居の親族がいない。
 自宅を相続した親族は、相続の前の3年以内の期間に自身または自身の配偶者の持ち家に住んだことがない。
 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する。

持ち家のない相続人のための要件であることから、俗に「家なき子の特例」と呼ばれることがあります。

2-5.被相続人と同一生計の親族が相続した場合の要件

被相続人が所有していて被相続人と同一生計の親族(被相続人の子供など)が住んでいた住宅をその親族が相続した場合は、相続税の申告期限まで継続して所有かつ居住していることで、特定居住用宅地等の特例が受けられます。

3.特定居住用宅地等の特例を受けるための申告書への添付書類

特定居住用宅地等の特例を受けるには、相続税の申告書を提出するときに所定の添付書類が必要になります。以前は住民票の提出も必要でしたが、マイナンバー制度が導入されたため、現在は不要になっています。

3-1.配偶者または同居の親族、被相続人と同一生計の親族が相続した場合

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人が亡くなったという事実と、被相続人と相続人の関係を確認します。被相続人が亡くなって10日を過ぎた日以後に作成されたものを提出します。

② 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
特例を受ける相続人が特例の対象の土地を相続したことを確認します。遺産分割協議書には相続人全員が署名し、印鑑登録された印鑑で押印します。

③ 相続人全員の印鑑証明書
②で遺産分割協議書の写しを提出する場合に必要です。遺産分割協議書に押印された印影を印鑑証明書と照合して、遺産分割協議が成立していることを確認します。

3-2.被相続人と同居していない親族が相続した場合

被相続人と同居していない親族が特定居住用宅地等の特例を受けるためには、上記の①~③の書類に加えて次の書類も添付します。

④ 居住していた家屋の登記簿謄本、借家の賃貸借契約書など
相続の前の3年以内の期間に居住していた住宅が、特例を受ける相続人またはその配偶者の所有でないことを証明します。

3-3.相続税の申告期限に遺産分割が間に合わないとき

相続税の申告期限に遺産分割が間に合わないときは、特定居住用宅地等の特例は受けられません。ただし、申告期限から3年以内に遺産分割をして申告をやり直せば、特例を受けることができます。

申告をやり直して特例を受けたい場合は、申告期限までに提出する申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。申告期限後3年以内の分割見込書には、遺産分割が間に合わなかった理由と分割の見込みを記載します。この分割見込み書の提出を失念すると、小規模宅地の特例の適用が受けられなくなりますので注意が必要です。

4.特定居住用宅地等と他の特例を併用する場合の上限面積

小規模宅地等の特例は自宅の土地のほか、被相続人が事業のために使用していた土地でも受けられます。事業用地の区分には、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」、「貸付事業用宅地等」があります。それぞれの特例の上限面積と減額割合は次の表のとおりです。

小規模宅地等の特例の種類
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これらの特例は併用することができますが、組み合わせによって上限面積が定められています。

 貸付事業用宅地等がない場合
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等(特定同族会社事業用宅地等も含む)を併用する場合はそれぞれの上限面積(合計730㎡)まで特例が受けられます。

 貸付事業用宅地等がある場合
それぞれの特例の上限面積は、次の算式に当てはまる範囲内となります。それぞれの上限面積まで特例が受けられるわけではありません。

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(※)特定同族会社事業用宅地等も含みます。

貸付事業用宅地等を含めて複数の特例を併用するときは、地価と面積のバランスを考えて最適な割合を求めることがポイントになります。

それぞれの特例を受ける土地の地価が同等であれば、減額割合が大きい「特定居住用宅地等」や「特定事業用宅地等」の面積を多くすると有利になります。一方、「貸付事業用宅地等」の地価が高ければ、貸付事業用宅地等の面積を多くする方が有利になることもあります。

5.被相続人が二世帯住宅に居住していた場合

被相続人が二世帯住宅に居住していた場合、所有権がどのように登記されているかによって、特定居住用宅地等の特例が受けられるかどうかが異なります。

5-1.被相続人の名義で登記している場合

自宅の所有権が被相続人の名義で登記されていて、子供の世帯が被相続人に家賃を支払っていない場合には、特定居住用宅地等の特例が受けられます。

以前は、構造上区分された二世帯住宅では特定居住用宅地等の特例が受けられませんでしたが、平成26年1月1日以降の相続では特例が受けられるようになりました。

5-2.区分所有建物登記をしている場合

一戸の二世帯住宅のうち、一階部分は親の名義、二階部分は子供の名義などのように区分所有登記をしている場合は、特定居住用宅地等の特例は受けられません。区分所有登記をしている場合は、親の世帯と子供の世帯が別々の住宅に住んでいるとみなされるからです。

特定居住用宅地等の特例を受けるためには、二世帯住宅を親と子供の共有名義にするか、親の単独名義にする必要があります。名義変更のために子供が親に家の持分を贈与する場合は、親に贈与税が課税されることに留意しなければなりません。

6.被相続人が老人ホームへ入所していた場合

被相続人が老人ホームへ入所していて自宅を空けていた場合でも、次のようなときは特定居住用宅地等の特例を受けることができます。

 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていて次の施設に入所していたとき。
 グループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホームまたは有料老人ホーム
 介護老人保健施設
 サービス付き高齢者向け住宅
 被相続人が障害支援区分の認定を受けていて障害者支援施設などに入所していたとき。

被相続人が老人ホームへ入所してから空いた自宅に相続人が住みはじめた場合や、空いた自宅を賃貸に出した場合は特定居住用宅地等の特例を受けることができません。

相続税の申告書を提出するときは、「3.特定居住用宅地等の特例を受けるための申告書への添付書類」でお伝えした書類のほかに、次の書類も添付します。

 被相続人の戸籍の附票の写し
被相続人が亡くなった日以後に作成されたものを提出します。
 介護保険の被保険者証の写しまたは障害者福祉サービス受給者証の写しなど
被相続人が要介護認定や要支援認定を受けていたか一定の障害の状態にあったことを確認します。
 施設への入所時の契約書の写しなど
被相続人が入所していた施設が法律で定められたものであることを確認します。

7.まとめ

ここまで、特定居住用宅地等の特例について詳しくお伝えしました。特定居住用宅地等の特例は330㎡までの自宅の土地の評価額が80%減額できるため、自宅を相続したときにはぜひ受けておきたいものです。

ただし、特例を受けるための要件が複雑であったり、他の特例と併用するときはシミュレーションが必要だったりと、専門知識がないと対応が難しい場合があります。判断を誤ると効果的な節税につながらないばかりか、特例が受けられずに想定外の税負担がかかることもあります。

特定居住用宅地等の特例を受けたい場合は、相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

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