賃貸不動産は相続税が下がる!貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例

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「相続する財産に賃貸不動産があれば相続税が下がる特例がある」と聞いたことがある方も多いと思います。

これは「貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例」と呼ばれるもので、要件を満たせば実際に土地の評価を下げることができます。

相続税の申告期限まで賃貸事業を継続することで200㎡までの土地の評価が半分に軽減されるので、相続税を減らすには効果があります。

しかし、親族に無償で部屋を貸しているケースなど貸付事業とみなされないこともあるので、適用できるかどうかの判断には注意が必要です。

この記事では、貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例を知りたい方にとって役に立つ知識を、網羅的にご紹介しています。ぜひ参考にしてください。

(このあと、貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例は「貸付事業用宅地等の特例」と表記します。)

1.賃貸不動産は貸付事業用宅地等の特例により相続税が下がる!

1-1.貸付事業用宅地等の特例とは

貸付事業用宅地等の特例とは、被相続人が所有していた土地にアパートやマンションなどを建てて部屋を貸していた場合に、その土地の評価額を減額できる特例です。面積が200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。

金額の限度はなく、いくら地価が高くても特例を適用できます。したがって、1㎡あたりの地価が高ければ高いほど、相続税を減らすには効果があります。

なお、減額できるのは土地の評価額だけで、建物の評価額は減額できません。

1-2.貸付事業用宅地等の特例の3つの適用要件

貸付事業用宅地等の特例を適用するためには、次の要件を満たしていなければなりません。

 相続した宅地での貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで、かつ、貸付事業を継続していること。
 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有していること。
 宅地の上に建物や構築物があること。

相続税の申告期限は、原則として被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内です。

宅地を相続したものの、相続税の申告期限までに売却した場合や、貸付事業をやめた場合は、貸付事業用宅地等の特例は適用できません。そのため、売却や貸付事業をやめることを考えている場合には、相続開始から10ヶ月経過以降というタイミングが重要になります。

1-3.貸付事業用宅地等の特例を適用した具体的な計算例

貸付事業用宅地等の特例を適用したときの、相続税の具体的な計算例をご紹介します。

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土地を評価する

賃貸アパートの土地の評価額は次のとおり計算します。自宅として使用している場合(自用地)の価額から、部屋を借りている人の権利(借地権、借家権)にあたる部分を差し引きます。

自用地の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

上記の算式に、金額と割合を当てはめます。

賃貸アパートの土地の評価額:6,000万円×(1-70%×30%×100%)=4,740万円

次に、貸付事業用宅地等の特例を適用して、評価額を減額します。特例を適用できるのは、300㎡のうち200㎡だけです。

賃貸アパートの土地の課税価格
4,740万円 - (4,740万円 × 200㎡/300㎡ × 50%) = 3,160万円

貸付事業用宅地等の特例により、1,580万円の評価が下がることになります。

建物を評価する

賃貸アパートの建物の評価額は次のとおり計算します。建物の固定資産税評価額から、部屋を借りている人の権利(借家権)にあたる部分を差し引きます。

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

上記の算式に、金額と割合を当てはめます。

賃貸アパートの建物の評価額:3,000万円×(1-30%×100%)=2,100万円

建物の評価額は、貸付事業用宅地等の特例による減額はありません。

税額を計算する

土地と建物の評価額が計算できれば、相続税の税額を計算します。相続税の課税対象となる遺産の額は、遺産総額から基礎控除額を差し引いたものとなります。

 基礎控除額:3,000万円+(600万円×1(法定相続人の数))=3,600万円
 課税遺産総額:遺産総額(土地3,160万円+建物2,100万円)-基礎控除額3,600万円=1,660万円
 相続人が納める相続税の額:課税遺産総額1,660万円×税率15%-控除額50万円=199万円

相続人が納める相続税の額は199万円となります。

2.相続税申告手続きの方法

相続税の申告書は、原則として被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に、被相続人の住所地の税務署に提出します。相続人の住所地の税務署ではないので注意しましょう。

2-1.税務署に提出する必要書類

貸付事業用宅地等の特例に関する申告書

貸付事業用宅地等の特例を適用するときは、一般的な場合に必要な相続税の申告書に加えて、「第11・11の2表の付表1 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」を提出します。

土地を他の相続人と共有で相続した場合や、貸家の貸付割合が100%でない場合には、「第11・11の2表の付表1(別表) 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書(別表)」も必要になります。

相続税の申告書と一緒に提出する書類

貸付事業用宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告書に次の書類を添付します。

 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(被相続人の死亡から10日を経過した日以後に作成されたもの)
 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書の写しを提出する場合)
 申告期限後3年以内の分割見込書(遺産分割が申告期限に間に合わない場合)

税額が0でも申告書を提出しなければならない

貸付事業用宅地等の特例を適用して税額を計算した結果、税額が0になった場合も、相続税の申告書は提出しなければなりません。

申告書を提出しなければ、貸付事業用宅地等の特例を適用したことにはならず、納付税額があるにもかかわらず申告しなかったとみなされます。

2-2.遺産分割で揉めた場合は3年間の猶予がある!

遺産分割が相続税の申告期限に間に合わなかったときは、貸付事業用宅地等の特例は適用できません。

ただし、遺産分割で揉めた場合など申告期限までに遺産分割ができない場合は、3年間の猶予があります。猶予を受けるための手続きは次のとおりです。

 法定相続分で遺産分割をしたと仮定して、申告期限までに相続税の申告書を提出します。この申告では、貸付事業用宅地等の特例は適用できません。
 「申告期限後3年以内の分割見込書」に、遺産分割ができない理由と分割の見込みを記載して提出します。

申告期限から3年以内に遺産分割ができれば、申告をやり直して、貸付事業用宅地等の特例が適用できるようになりますのでご注意ください。

3年経っても遺産分割できない場合

申告期限から3年以内に遺産分割ができない場合で、貸付事業用宅地等の特例を適用したい場合は、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出しなければなりません。提出期限は、申告期限から3年を経過した日の翌日から2か月以内です。

やむを得ない事由として認められるのは、遺産分割にあたって訴訟が起こされている場合や、調停、審判の申立てがされている場合、または遺言で一定期間の遺産分割が禁止されている場合などです。

貸付事業用宅地等の特例を適用するためには、やむを得ない事由が解消した日の翌日から4か月以内に遺産分割をしなければなりません。

3.青空駐車場は貸付事業用宅地等の特例を適用できない!

遊休地を有効活用するために、土地を駐車場として貸し出すケースがあります。アパートやマンションに限らず、貸駐車場の敷地も貸付事業用宅地等の特例を適用できます。

ただし、更地に車を止めるいわゆる青空駐車場では適用できません。特例を適用するためには、土地の上に建物や構築物があることが必要になっているからです。

構築物として、砂利を敷くかアスファルト舗装をすれば、貸付事業用宅地等の特例を適用できるようになります。ただし、砂利が地面に埋もれているような場合は、青空駐車場とみなされて、特例を適用できない可能性があります。

4.相続時点で空室でも賃貸募集中なら貸付事業用宅地等の特例が適用できる

賃貸住宅のうち、相続時点で空室になっている部分は、賃貸していたことにはならないため、貸付事業用宅地等の特例が適用できません。敷地の面積を入居部分と空室部分に分けて、入居部分について貸付事業用宅地等の特例を適用します。

ただし、入居者を募集して、いつでも入居ができるように空室を清掃・管理するなど、空室が一時的な状態であると判断されれば、貸付事業用宅地等の特例が適用できる場合があります。

5.親族間での賃貸は注意が必要!

この章では、親族どうしで賃貸していた場合に起こりがちなケースについて注意点をお伝えします。

5-1.無償か周辺相場より極端に低い価格で賃貸していた場合

親族の間であれば、賃貸住宅の一室を無償で賃貸したり、あるいは固定資産税などの諸経費を下回る低い価格で賃貸したりする場合があります。

貸付事業用宅地等の特例は、相当の対価を得て継続的に貸付事業を行っていなければ適用できません。

無償もしくは周辺相場より極端に低い価格で賃貸していた場合は、相当の対価を得ていたことにはならず、貸付事業用宅地等の特例は適用できません。

5-2.住宅を貸していた親族が相続した場合

被相続人が賃貸住宅の一室を親族に貸していた場合、被相続人が亡くなったあと、その親族が賃貸住宅を相続することも考えられます。

借りていた一室は、その親族自身が所有して使用することになります。この場合は、貸付事業の継続という要件を満たさないため、相続した親族が使用する部分は貸付事業用宅地等の特例は適用できません。

6.まとめ

貸付事業用宅地等の特例を適用すると、賃貸不動産の敷地のうち200㎡までの評価が半分に軽減できるので、相続税の節税に効果があります。

この特例を適用するためには、申告期限までに遺産分割することが原則です。申告期限までに遺産分割が間に合わなかった場合の救済措置もありますが、できれば申告期限までに遺産分割が終わるようにしたいものです。

親族に対して相場より安い金額もしくは無償で賃貸していた場合は、事業とは認められず、貸付事業用宅地等の特例は適用できません。このほか、青空駐車場や賃貸住宅の空室など、特例が適用できるかどうかの判断が微妙なケースもあります。

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