#28 元本の保全性が高い「不動産小口化商品」の条件とは?

2021.02.26

本来、家賃収入を得るために1棟ものの賃貸不動産に投資するためには、かなりのまとまった資金が必要となります。これに対し、複数の投資家が出資し合う「不動産小口化商品」は100万円といった金額から購入可能です。

ただし、一口に「不動産小口化商品」と言っても、その中身は千差万別です。現在の預貯金ではとても得られない利回りの分配金を期待できる反面、それらとは違って元本の支払い(返還)が保証されているわけではないため、選択を誤ると想定外の結果となってしまう恐れもあります。

「不動産小口化商品」に注目する際には、相対的に元本の保全性が高いものにターゲットを絞るのが賢明だと言えそうです。では、どういったポイントにフォーカスを当てれば、元本の保全性が高いものを選りすぐることが可能なのでしょうか?

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先々まで需要が旺盛で、安定的な家賃収入を見込める都心の優良物件

相対的に元本の保全性が高い「不動産小口化商品」を選りすぐるうえでは、投資対象としている物件にフォーカスを当てるのが有効です。空室が発生してもすぐに新たな入居者が見つかりやすく、なおかつ中長期的に資産価値が低下しにくい物件であれば、期待通りの家賃収入が得られると同時に、元本が毀損する恐れも少なくなると言えるでしょう。

そして、その具体手例として挙げられるのが都心の人気エリアに佇む優良物件です。周知の通り、少子高齢化に伴って日本の人口はすでに減少傾向を示していますが、2015年国勢調査をもとにした推計によれば、今後も東京都(区部)の人口は2030年まで増加傾向を示し、ピークアウト後も緩やかな減少にとどまる見通しです。なぜなら、依然として地方から東京への人口流入が続いていくことが予想されるからです。

こうした情勢の中で、特に都心の人気エリアにおける賃貸需要は高水準で推移するものと目されています。

言い換えれば、都心の優良物件を投資対象としている「不動産小口化商品」なら、退去者が出てもすぐに新たな入居者が見つかりやすく、安定的な家賃収入を期待できるということです。

中長期的に資産価値が低下しにくい物件に共通しがちな特徴とは?

一方、中長期的に資産価値が低下しにくいのは、いったいどのような物件なのでしょうか? 築年数が経過しても入居者に選ばれやすい物件なら、新たにそのオーナーとなる人もリノベーションなどにさほど手を煩わされなくて済むので、おのずと売却価格も高くなると言えるでしょう。

そういった物件は日頃からのメンテナンスが行き届いているだけにとどまらず、もともと設計面や施工面にこだわりがうかがえるのが大きな特徴です。間取りやデザインなどにおいて近隣の競合物件と差別化を図ることで、高い付加価値を施されているからこそ、入居者から人気を集めやすいわけです。

ただし、都心の人気エリアにそういった付加価値の高い優良物件を建設するには、相応の予算が必要となってくるのが通常です。土地の取得費用や建築費が高額になれば、おのずと家賃収入から見込まれる利回りも低下してしまいます。

コストを抑えながら人気エリアに優良物件を開発するには、相応のノウハウが必要

つまり、「都心の人気エリアに付加価値の高い物件ならそれでよし」といった単純な話ではありません。可能な限りコストを抑えながら優良物件を開発することに関して、相応のノウハウが求められてくるのです。

土地の取得費用を抑えるテクニックの一例として挙げられるのが「不整形地」の活用でしょう。きちんと区画整理されて正方形や長方形になっている「整形地」に対し、それらと比べて歪な形状になっているのが「不整形地」です。

「不整形地」は「整形地」と比べて建物を建築する際に様々な成約が生じがちで、開発しづらいと言えます。そのような事情から、「不整形地」は「整形地」よりも割安な実勢価格で取引されるのが一般的です。

相続税制においてもそういったハンデが配慮されており、同じ場所で同じ広さの「整形地」よりも「相続税評価額」が低くなります。したがって、人気エリアの「不整形地」を選べば、コストを抑えて付加価値の高い物件を建設することが可能であるうえ、将来的に相続が発生した場合の税負担も軽くなるわけです。

とはいえ、先に述べたように「不整形地」の開発は一筋縄にはいかず、知恵と工夫が求められます。これまでに多数の開発実績を残してきた事業者でなければ、手掛けるのはなかなか困難だと言えるでしょう。

こうしたことから、豊富な実績を誇る事業者が開発した都心の優良物件を投資対象としている「不動産小口化商品」こそ、元本の保全性が高いという結論に達しそうです。

まとめ

通常の不動産と比べて少額から投資が可能な「不動産小口化商品」ですが、元本の保全性に関しては個々に少なからず違いがあります。都心の人気エリアにある高付加価値物件を投資対象としているものは概して元本の保全性が高いと判断できますが、格安な土地の取得や設計・施工などに関するノウハウが求められてくるため、開発実績が豊富な事業者が手掛けていることも必要不可欠な条件となってくるでしょう。

 

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