#23 「不整形地」の巧みな活用で、相続対策の効果がさらに拡大!

2020.12.18

不整形地」と呼ばれる土地を上手く活用すると、取得コストを抑えて大きな節税効果を期待でき、受け継いだ人から感謝される優良物件を相続財産にできます。「不整形地」に着目した相続対策について、わかりやすく説明します。

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そもそも「不整形地」とは? 通常の土地との違いは?

一般的にはあまり知られていない様子ですが、不動産市場で取引されている土地は「整形地」と「不整形地」に大別されます。「整形地」とは、その形状が正方形や長方形にきちんと区画整理されている土地のことを指しています。

一方、きちんと整形されて(正方形や長方形の形状に整えられて)いないのが「不整形地」です。三角形の角地や末広がりの台形、隣接した道路から入り組んだ形状になっているL字型の土地、あるいはくぼみや丘陵があって高低差が目立つなどがその具体例です。

「不整形地」はどうして税負担が軽くなるのか?

土地の上に建つ建築物は、床部分の形状が正方形や長方形であったり、あるいはそれらの組み合わせであったりするケースが通常です。したがって、「整形地」はその上に建築物を開発しやすいと言えるでしょう。

これに対し、概して「不整形地」は活用がなかなか容易ではありません。最大限に有効活用するためには、相応の創意工夫が求められてきます。

当然ながら、不動産取引においてもこうした開発の難易度の高さは反映されることになります。つまり、一般的に「不整形地」は「整形地」よりも割安な実勢価格で取引されるケースが多いわけです。

しかも、相続税の算定を行う際にも、開発が難しいという「不整形地」も難点は考慮されます。同じ場所で同じ広さの「整形地」よりも「相続税評価額」が低くなるのです。

こうした特性に着目し、土地の取得コストを抑えられる「不整形地」に魅力的な賃貸マンションを建設するという相続対策にプランが考えられます。空室が発生しにくい優良物件を建てることで安定的な家賃収入を末永く期待できる一方、相続発生時には相続人にかかる相続税を軽減できるので、まさに“一石二鳥”の策です。

「不整形地」を活用した実例

「不整形地」の中でも、特に割安に取得しやすいのが「旗竿地」と呼ばれる土地です。「旗竿地」は前述したL字形の土地の一形態で、通路部分が狭くて敷地の奥が広くなっており、竿に掲げた旗のようなシルエットであることがその名の由来です。

東京都の場合、賃貸マンションなどの集合住宅を建てる際には場合には長屋様式の低層建築物に限定されてくるのが実情です。しかし、知恵を絞れば優良物件の開発は可能で、それを実現できれば道路から奥まった場所に建物が建つので、静かに暮らせることが魅力の一つにもなってきます。

例えば、目黒区築2年・RC造・地上3階建・全13戸で、月間130万円の家賃収入が見込まれます。土地の取得費用が15,000万円だったのに対し、現時点における計算上の「相続税評価額」は5,600万円です。

ただし、「不整地」の開発には相応のノウハウが必要

このように、開発上のハンデがある「不整形地」でも魅力的な賃貸マンションを開発できるのですが、パッケージ化された賃貸マンションの開発を提案する不動産ディベロッパーが多い昨今、不動産デベロッパーならどこでも可能だという話ではありません。一口に「不整形地」と言っても、個々の土地によって条件は千差万別で、周辺の環境も踏まえたうえで、それぞれに最も適したプランを練る必要があります。

「整形地」の開発とは大きく異なる発想が求められるだけに、相応の実績やノウハウを有する不動産デベロッパーでなければ、真の有効活用は難しいと言えるでしょう。相続税対策として「不整形地」に注目するところまでは容易ですが、肝心なのは、「いかにして魅力的な物件を開発するか」というプロセスなのです。

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土地の特性を活かして優良物件を建てることが「成功の方程式」

言い換えれば、「不整形地」を用いた相続対策における「成功の方程式」は、「賃貸需要が高い一等地の割安な不整形地×不整形地の開発に長けたデベロッパー=安定的なフローと相続税の節税をもたらす優良物件」となってくるでしょう。これまでの施工実績などを手がかかりに、「不整形地」の開発を得意とする不動産デベロッパーを選び抜くことが重要だと言えます。

「不整形地」の開発で高い実績を残している会社は、より魅力的で格安な土地の取得に関しても“一日の長”があるはずです。不動産による相続対策に感心を抱いた時点で、まずはそういった会社のセミナーなどに参加して情報を入手するのも一考でしょう。

まとめ

きちんと区画整理された土地と比べて取得費用が割安な「不整形地」は、開発に知恵が求められてくるものの、魅力的な賃貸物件を建てることができれば、安定的な家賃収入を見込めます。しかも、先々で相続が発生した際には大きな節税効果も期待できます。

一方で「不整形地」の開発には、高い専門性が求められてくるのも事実です。豊富な実績とノウハウを有する会社を選び抜き、綿密なプランを練っていくことが求められます。

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