#9 少額での相続対策で活用できる!不動産小口化商品とは?

2020.08.07

近年、不動産小口化商品を使った相続対策が増え始めています。一口100〜500万円程度の不動産小口化商品も登場してきたことから、一般の人でも気軽に不動産小口化商品を購入できるようになってきました。

不動産小口化商品は金額が少額であることから、従来の不動産ではやりにくかった相続税対策を行うことも可能です。

そこでこの記事では、「不動産小口化商品による相続対策」について解説します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、信託受益権を用いた商品と不動産特定共同事業法という法律に基づき提供されている商品があります。

ここでは、不動産特定共同事業法に基づく商品について説明していきます。物件を不動産特定共同事業者と呼ばれるプロに資産運用をしてもらい、投資家は配当だけを得る金融商品になります。

入居者募集やテナント対応等は不動産特定共同事業者が全て行いますので、投資家は自ら賃貸経営をする必要がないというメリットがあります。不動産小口化商品にはいくつか種類がありますが、「任意組合型」と「匿名組合型」の2つが一般的です。

任意組合には、現物出資型と金銭出資型があります。現物出資型とは、投資家が事業者から不動産の共有持分を購入した、その現物を組合に出資する形式の投資商品です。

それに対して、金銭出資とは投資家が組合に対して金銭を出資し、組合が共有財産として不動産を保有する形式の投資商品となります。

現物出資も、金銭出資も、任意組合型であれば、税法上は投資家が不動産を保有しているものと同じ扱いで扱われるという点が共通点です。

配当収入は、アパート等を持っている場合と同じく不動産所得として扱われます。

一方で、匿名組合型とは、事業者の賃貸事業に組合員が出資するという形式の投資商品です。

匿名組合型も任意組合型と同様に、プロの事業者の運用によって得られた収益が投資家に配分されるという点では共通です。

ただし、匿名組合型と任意組合型では税法上の扱いが異なるという点が大きな違いになります。

匿名組合型は、組合員が配当を得る権利だけを持っている形となり、得られた収益は、税法上、雑所得として扱われるという点が特徴です。

ここで、相続対策として利用できるのは、不動産税制が適用される「任意組合型」の不動産小口化商品が対象です。

一般的に、アパートや賃貸マンションのような収益物件を保有すると相続対策となります。

任意組合型の不動産小口化商品は、税制上、アパートを持っているのと同じです。

税制上は収益物件を実際に保有していることになるため、任意組合型の不動産小口化商品であれば相続税の節税効果が生じるようになります。

不動産小口化商品で相続対策ができる理由

不動産小口化商品で相続対策ができる理由は、不動産小口化商品のような収益物件は時価と相続税評価額とのギャップが大きいことが理由です。

収益物件の場合、例えば時価が1億円程度の物件の相続税評価額は4,000万円程度となることがあります。

本当なら1億円の資産を持っているにも関わらず、4,000万円の資産を持っているものとして相続税を計算してもらえるわけですから、相続税が小さくなります。

一方で、現金は1億円の資産が1億円として評価され、相続税が計算されます。

よって、現金を収益物件に変えるだけでも相続税評価額を大きく下げることができ、相続税の節税ができるのです。

不動産小口化商品を使った相続対策事例

この章では、不動産小口化商品を使った相続対策事例について解説します。

都市部の物件で相続財産を大幅に圧縮する

不動産小口化商品は都市部の優良物件が多いので、購入するだけで相続財産を大幅に圧縮することが可能です。

収益物件は、時価と相続税評価額とのギャップが大きいため、相続税の節税効果があります。

ただし、時価とのギャップは地方の物件よりも都市部の物件の方が大きいのが一般的です。

都市部の方が時価とのギャップが大きいのは、土地価格の相続税評価額が時価との間に大きなギャップがあるからです。

土地価格の相続税評価額は、相続税路線価を元に計算されます。

相続税路線価は、公示価格と呼ばれる土地価格の80%を目安に設定されています。公示価格とは、国が示す毎年1月1日時点の土地価格のことです。

この公示価格は、地方では公示価格の1.0倍~1.1倍程度が時価になります。ところが、都市部では公示価格の1.5倍~2.0倍程度が時価です。

そのため、都市部の土地価格は時価と地価公示価格のギャップが大きいことから、時価と相続税評価額とのギャップも大きくなるのです。

都市部の収益物件は金額が高いですが、不動産小口化商品なら都市部の物件を少ない金額で購入できます。

よって、同じ金額で地方の収益物件を買うよりも、都心の不動産小口化商品を購入した方が相続税の節税効果は高くなります。

暦年贈与を使って資産を移転する

不動産小口化商品は、少額であることから暦年贈与を使って資産を子供に移転することが可能です。

暦年贈与とは
毎年110万円以下であれば贈与税が非課税で贈与ができる制度

収益物件は、子供に贈与すると「親の資産を減らすことができる」、「子に納税資金を貯めさせることができる」という2つのメリットが生まれます。子に徐々に資産を移していけば、相続財産を減らすことができるため、それだけで相続税を節税できます。また、相続税は現金納付が原則です。相続をした子供に現金がないと、相続税を支払うことができません。そこで収益物件を子供に移転すれば、子供が賃料収入を得られるようになるため子供が納税資金を貯めることができます。

ただし、アパートのような一棟の収益物件を贈与しようとすると、金額が大き過ぎるため子に大きな贈与税が生じます。そのため、大きな金額の収益物件は、簡単に贈与することができません。

また、収益物件を共有持ち分に分けて少しずつ移転することも考えられますが、物件が共有状態となり権利関係が複雑になる点がデメリットがあります。少なくとも賃貸借契約書は一回変更することが必要になる他、移転に絡む登記手続きなどで手間やコストがかかります。

一方で、不動産小口化商品であれば、一口の金額が小さいため、暦年贈与によって収益物件を徐々に移転していくことが可能となり、親も配当を得ながら、子に少しずつ収益物件を移すことができます。

収益物件から買い替えて分割対策をする

不動産小口化商品を使えば、収益物件から買い替えて分割対策をすることが可能です。

収益物件は、相続税の節税効果はありますが、相続人で資産を分けにくいというデメリットがあります。

例えば、相続財産が現金1,000万円、賃貸物件5,000万円という構成で、相続人が子2人というようなケースがあるとします。このケースで1人の子に現金1,000万円、もう1人の子に賃貸物件5,000万円といった分け方をすると、2人の相続人の間で受け継ぐ資産の額に大きな不平等が生じることになります。

仮に、相続財産が現金6,000万円だけなら、3,000万円ずつ平等に分けることができます。資産を平等に分けられない原因は、往々にして相続財産の中に大きな金額の不動産が存在するためです。

ところが、不動産小口化商品なら同じ不動産であるにも関わらず、一口あたりの金額が小さいことから平等に分けることができます。

例えば、6,000万円の不動産小口化商品であれば、3人の相続人に2,000万円ずつ平等に分けることができるのです。不動産小口化商品は不動産の所有する単位が小さくなることから、分割しにくいという不動産のデメリットが解消できます。収益物件をどのように分割すべきか悩んでいる方は、不動産小口化商品への買い替えも検討してみてください。

まとめ

以上、不動産小口化商品について解説してきました。

任意組合型の不動産小口化商品であれば、税務上、不動産を保有していることと同様になるため、相続税の節税効果が生じます。

不動産小口化商品を使った相続対策事例としては、「都市部の物件で相続財産を大幅に圧縮する」、「暦年贈与を使って資産を移転する」、「収益物件から買い替えて分割対策をする」の3つがあります。不動産小口化商品は、少額であることから一般の不動産にはできない相続対策をすることが可能です。

不動産小口化商品の特性を生かして、相続対策の一つに組み入れてみるのはいかがでしょうか。

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