不動産小口化商品に関するよくある質問を、Q＆A方式で紹介していきます。今回は5回目、「不動産小口化商品における毎年の分配金の計算方法はどうなるか」「出資金の元本は保証されているか」の2つを解説します。
目次
Q.不動産小口化商品における毎年の分配金の計算方法はどうなりますか?
A.計算期間内に得られた賃料収入等から経費等を控除した残金を分配します
事業者が、小口化事業から生じた収益（①対象不動産から生じる賃料収入②対象不動産の売却益③対象不動産に係る保険金④事業に係る金銭の運用から得られる受取利息⑤組合出資金償還益及び事業に関連する債務の債務免除益⑥事業に係るその他の収益）から、小口化事業から生じた費用（①対象不動産の取得、管理、修繕及び売却等に要する諸費用②対象不動産の売却損③対象不動産に係る損害保険料④対象不動産に係る公租公課⑤事業に係る日常的な経理業務や一般管理業務に要する費用その他の一切の営業費用⑥組合出資金償還損⑦事業の遂行に係る事業者報酬）を控除したものが組合損益となり、これが分配金の原資となります。
組合損益を各組合員の持分割合で分けたものが各組合員に送金する分配金となります。家賃等の収入及び費用共に変動するため、分配金は変動します。また、分配金は実質配当ですので保証はできません。
Q.出資金の元本は保証されていますか?
A.出資金の元本は保証されていません。出資法により出資金の保証は禁じられています。
不動産小口化商品はリスクのある商品です。
法律により元本の保証は禁じられています。匿名組合型の場合で優先劣後方式の場合、物件の売却価格が当初の取得価格を下回った場合でも損失額が事業者の出資額以内であれば、その損失は事業者がすべてかぶることとなり、組合員の出資金は全額回収できることとなります。匿名組合型の商品は、基本的に優先劣後方式を採用して商品の魅力を高めています。任意組合型の場合、出資金の清算額は組合が取得した物件を売却してから確定するため、売却時点での不動産市況により価格が下落すれば、清算分配金は出資元本を下回る可能性があります。
一方、売却価格が物件の簿価（取得価格から減価償却を引いたもの）を上回った場合は、キャピタルゲイン（不動産の譲渡所得）が発生します。
