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Q 不動産小口化商品はどうやって購入できる?
A. ①不動産特定共同事業者②税理士・公認会計士・ファイナンシャルプランナー等からの紹介があります。
不動産小口化商品は、金融庁長官・国土交通大臣、または都道府県知事の許可を得た業者のみが事業者（＝組合理事長）となって組合を組成し、物件から生じる収益の分配や契約締結行為が認められております。したがって、不動産小口化商品に興味を持ち、話を聞いてみたいと思ったときは、①の不動産特定共同事業者を探すことから始まります。
2022年12月時点、不動産特定共同事業者は全国に約230社あります。その事業者がすべて不動産小口化商品を取り扱っているかというと、許可を取得したものの事業化していない、以前は事業化していたが今は取り扱っていない等で、実際に商品を販売中の事業者はあまり多くありません。
ただ、ここ数年は、これまでは東京都を中心とした首都圏の事業者だけでなく、地方の事業者の取り扱いも増えてきており、不動産小口化商品が全国的に普及し始めていると考えられます。
販売中の事業者の探し方としては、インターネットの検索で「不動産小口化商品」「不動産特定共同事業」で見つける方法と、税理士・公認会計士その他士業・ファイナンシャルプランナーからの紹介などがあります。販売中の事業者は、不動産小口化商品を販売するに当たり、税理士や公認会計士、ファイナンシャルプランナー等に新商品の情報提供をするので、税理士やファイナンシャルプランナー等とお付き合いがあれば、紹介を受けるのも手です。
Q任意組合型の不動産小口化商品を選ぶ際のポイントは?
A.ポイントはずばり【①圧縮率※②利回り③収益物件の状態・立地④不動産特定共同事業者】の4つです。
※圧縮率：「100 －（相続税評価額÷実勢価格）×100」で表されます。この値が大きいほど、相続対策に適していると言われています
不動産小口化商品（任意組合）の最大の妙味は、①資産を圧縮することで相続対策に資するということでしょう。圧縮率が大きいと見かけの相続税評価額が小さくなり、相続税負担が軽くなり得ます。また、暦年贈与を活用することで、時間を味方にして資産を子や孫に移転することも可能です。そのためには、圧縮率の大きい物件を選ぶことがポイントになります。
また、②利回りも重要なポイントです。利回りは投資家の収益に直結するばかりでなく、高利回りであれば、物件処分時の売却価格が高くなります。
③どのような収益物件に投資するかは投資家として関心を持つべき視点です。①②の条件が整っていても、古くて管理コストがかかる物件だったり、物件の立地が最寄駅から遠い・街自体の人気が下火であったりすれば、やはり物件処分時の売却価格が低くなり、投資妙味に欠けます。
④不動産小口化商品を販売している不動産特定共同事業者も大切な要素でしょう。物件を長期にわたり管理運営するのは事業者です。「不動産は管理を買え」という言葉もあります。投資家の大切な財産を預かるのですから、良質な管理を継続できる事業者の商品を買うことをお勧めします。
また、事業者が破綻した際、投資家には間接的であれ被害はありますから、会社の財務内容を確認出来る事業者を選ぶ方がいいでしょう。
