#86 不動産小口化商品が相続対策に有効な理由

2022.11.25

不動産小口化商品,相続対策

新築一棟マンションを購入するケースと比べてはるかに少額の資金から投資できるのが不動産小口化商品の大きな特徴です。こうしたことから、今まで予算的に手が届かなかった人たちも不動産投資を始められるようになりました。

ところが、実はいち早く不動産小口化商品に目をつけたのは、もっぱら富裕層だったと言えそうです。富裕層は新築一棟マンションへの投資も十分に可能であるはずですが、いったいなぜなのでしょうか?

富裕層が不動産小口化商品を選ぶのは、相続対策に活用できるため

最初に結論から述べれば、富裕層が不動産小口化商品に注目する主な理由は次の5つです。

① 過去に不動産投資の経験がなくても、気軽に試せる金額のため
② 将来的な相続を見据えて、計画的に対策を進める手段として有効なため
③ 分けやすく、“争族”を避ける対策を打つことができるため
④ 幅広い分散投資が容易で、資産全体のリスクを軽減できるため
⑤ 物件の管理のみならず、先々の“出口戦略”もプロに委ねられるため

実は、これらの中でも②〜④は相続対策にも関係すること。言い換えれば、もっぱら富裕層は相続対策に活用するために不動産小口化商品を選んでいるとも解釈できるのです。
具体的な理由や方法については後述しますが、実物不動産(賃貸物件)への投資と同じく不動産小口化商品は継続的な家賃収入(分配金)を期待できます。しかも、「任意組合型」と「賃貸型」と呼ばれるタイプには実物不動産と同様の税制が適用され、その結果として同じ資産価値の現金・預貯金、有価証券などと比べて相続税や贈与税の負担が軽くなります。
さらに、その名の通りで比較的少額の資金から投資できるため、将来的に相続人となる家族の数に応じて買いそろえておけば、公平に分け合うのも容易です。また、少額ずつ数多くの不動産小口化商品に幅広く投資できるので、その分だけリスクも軽減され、「大切な資産を守りながら次の代へ渡す」という相続対策の基本を実践しやすいと言えるでしょう。

 

相続対策はどのように考えるべきか?

とかく相続対策においては、節税ばかりに焦点が当てられがちなのが実情です。しかし、たとえ節税を達成できたとしても、自分にとって有益ではない資産を抱えてしまうのでは、まさしく本末転倒だと言えるでしょう

その典型例として挙げられるのは、もともと所有していた郊外の土地に賃貸物件を建てるというケースです。どの程度の賃貸需要が見込めるのかについてのリサーチが疎かなまま計画を進めてしまい、新築直後こそ満室となったものの、すぐに空室が出るようになり、その状態が当たり前になるというケースが数多く見受けられます。
賃貸物件の建設によって相続税の軽減効果は得られるでしょうが、借り手がなかなか見つからないような不良資産はまともな収益を見込めませんし、築年が経過するにつれて修繕費などの出費負担がかかるばかりです。

真の相続対策とは、優良な資産の価値をできるだけ減らさずに次の代へ着実に受け継がせることです。その具体策の一例として挙げられるのは、東京都心の人気エリアに建つ賃貸マンションへの投資でしょう。
なぜなら、先程の不良資産の例とは対照的に安定的な家賃収入を期待でき、さらに資産を増やしていくことに結びつくからです。しかも、賃貸不動産は同じ資産価値の現金・預貯金などと比べて相続税の負担が抑えられますから、優良資産を獲得することが節税効果をもたらし、結果的に多くの財産を承継させることができます。

こうした優良資産を受け継ぐのは、相続人にとっても非常に喜ばしいことでしょうし、相続税の負担まで軽減される対策まで施されていれば、財産を遺してくれた人に対して感謝の言葉以外は見当たらないはずです。

 

“争族”を未然に防ぐため、公平に分けやすい資産構成に!

そして、相続対策を進めるうえできちんと考えておきたいもう一つのポイントは、すべての相続人が不満を抱かない配分で公平に分けられる資産構成にしておくことです。そういった配慮が足りないと、どれほど仲のよかった家族であっても“争族”に至ってしまう恐れが生じます。

優良資産へのシフトとそれに伴う節税効果といった観点では東京都心の一棟マンションが非常に理想的な存在なのですが、何棟も所有しない限り、複数の相続人の間で分け合うのが難しいのも確かです。
しかし、不動産小口化商品なら公平な財産分与というニーズも満たす相続対策が可能となります。

気軽に試してみやすい投資額で、早いうちから相続対策を進められ、相続人たちの間で分けやすい不動産小口化商品は、すでに多くの富裕層の間で高い人気を誇っています。手軽に幅広い分散投資も可能となり、また、自分自身では“出口戦略”について熟考する必要がないため、まずは少額でチャレンジしてみるのも一考でしょう。