#84 分散投資の手段として理想的な不動産小口化商品

2022.10.31

分散投資 不動産小口化商品

そもそも分散投資とは?その効用と実践法

けっして不動産に限ったことではなく、あらゆる投資にリスクはつきものです。そして、リスクを軽減する方法の一つとして、昔から実践されてきたのが分散投資です。

分散投資とは、その名称の通りで分けて投資すること。投資対象を分散するという方法と、投資タイミングを分散するという方法があります。

たとえば、株式と債券、不動産に資金を分けて投じていたと仮定しましょう。その後、世界的な経済危機が発生して株価が急落し、深刻な不景気に陥ったとします。

もし株式に全資金を投じていたら、大きなダメージを被ったことでしょう。しかし、株価の急落時は比較的安全な債券に資金を移動させる動きが表面化するケースが見受けられますし、不景気でも住居は必要ですから、賃貸不動産市場は比較的堅実に推移します。

こうしたことから、先述したように3つに分けて投資しておくと、株価急落のダメージを債券や不動産市場の堅実ぶりがカバーし、リスクが軽減されることが期待されます。これが投資対象を分散することで期待できる効果です。

同じカテゴリー内でも複数に分散投資するとさらに効果的投資対象の分散は、株式と債券、不動産といったように大きく異なる性質のものに分けるだけにとどまりません。同じカテゴリー内においても複数に分散投資を実践しておくと、リスク軽減の効果をいっそう期待できます。

たとえば、東京都内のA区、B区、C区(いずれも人気エリア)でそれぞれ1室ずつワンルームマンションに投資している人と、C区のワンルームマンション3室に投資している人を比較してみましょう(投資総額は同額と仮定)。もしも所有中にC区が記録的な豪雨に見舞われ、近くの河川が氾濫したとします。

大規模な水害被害が発生すると、不動産市場においてそのエリアの人気が低下するケースも考えられます。それが現実化すると、一時的な現象であるかどうかはともかく、C区の賃貸需要が低迷し、空室が発生するリスクが高まることが危惧されるでしょう。

そうなった場合、C区のみに投資している人は大きくアテが外れかねません。これに対し、3つの区に分散投資していた人のダメージは限定的です。

 

不動産の場合は、一棟所有による分散効果も期待できる

前ページにおいて、東京都内のA区、B区、C区(いずれも人気エリア)でそれぞれ1室ずつワンルームマンションに投資している人と、C区のワンルームマンション3室に投資している人を比較してみました。そして、前者のほうが分散投資の効果を期待できることについて指摘しましたが、こうした区分所有(部屋単位での取得)には大きなリスクがあります。

入居者が出ていって空室が発生すると、家賃がまったく入ってこなくなるのです。先述した3室の所有であっても、1室の退去で33%の減収となってしまいます。

これに対し、一棟単位で取得していれば、たとえば全10室中1室で空室が発生しても10%の減収にとどまります。不動産の場合は、「エリアの異なる複数の物件を取得する」という手法に加えて、「複数の店子(入居者)に貸す」ことでも分散投資の効果を期待できるのです。

 

投資タイミングの分散で、購入後にさらに値下がりするショックも緩和

一方、投資タイミングを分散するという手法も効果的です。たとえば、不動産価格の下落傾向が続いていたと仮定しましょう。そうなると、「さすがに下がりすぎだから、そろそろ底を打つのではないだろうか?」と考える人も増えてくるものです。しかしながら、いつ底打ちするのかは神のみぞ知ることで、安いと思って自分が買った後にさらに下がるのは避けたいところでしょう。

このようなケースでは、一気に多額の資金を投じるのではなく、タイミングを分散するのがリスク軽減のための鉄則となってきます。たとえば、最初から3回に分けて資金を投じることにしておけば、最初の投資後に不動産価格がさらに下落しても、2回目以降の投資でさらに安く購入できます。

えてして投資で大損を被ったという人の多くは、分散投資の真逆である集中投資で墓穴を掘っています。1つの投資対象に的を絞ったり、価格上昇のピーク時にまとめて資金を投入したりしているのです。

 

なぜ不動産小口化商品は分散投資の手段として最適なのか?

投資対象や投資タイミングに関して分散投資を実践するうえで、不動産小口化商品は非常に使い勝手に優れていると言えるでしょう。なぜなら、1口=100万円といった単位で購入でき、幅広い分散を実践するのが比較的容易だからです。

東京都内のA区、B区、C区(いずれも人気エリア)にある3つの物件に分散投資を行っている例を先述しましたが、すべて一棟マンションでこれを実践するにはかなりの資金が必要となってきます。その点、不動産小口化商品なら100万円程度の資金から可能です。

もっと幅広い対象への分散投資においても、ハードルがかなり低く設定されていると言えるでしょう。また、「そろそろ価格の下落が止まりそうだから、安く買うチャンスかも?」と考え、投資タイミングを分散する際にも不動産小口化商品なら取り組みやすいはずです。

 

複数の入居者に貸し出す物件が投資対象ならリスクが限定的に

一棟単位での取得は分散投資の効果が得られることから、区分所有(部屋単位の取得)よりもリスクが限定的だという話について先述しました。不動産小口化商品においても、同様の効果を期待できます。

複数の入居者に貸し出している物件が投資対象となっていれば、空室が出てもそのダメージは限定的です。たとえば、10室中1室で退去者が出ても減収は10%にとどまります。

ただし、注意すべきポイントもあります。不動産小口化商品の中には、単独の契約者(入居者)に物件を貸し出しているものも存在しているのです。

その一例は、オフィスビル一棟を丸ごと単独の企業に貸し出すというケースです。また、オフィスビルのワンフロアを投資対象として、やはり単独の企業を店子としているケースも見受けられます。

これらのケースでは区分所有のケースと同じく、退去されると家賃がまったく入ってこなくなります。コロナ禍で商業ビルやオフィスビルの退去が目立っているだけに、分散投資の効果に期待して不動産小口化商品に注目する際には、投資対象となっている物件をしっかりと確認しておくのが賢明でしょう。

言い換えれば、分散投資の効果を求めるなら、複数の入居者に貸し出している物件が投資対象となっている不動産小口化商品を選ぶのが鉄則です。

 

相続対策としても、不動産小口化商品への分散投資が有効

実は相続対策を進めるうえでも、不動産小口化商品への分散投資が非常に有効です。たとえば、将来の相続に備えて投資タイミングを分散しながら「生前贈与」を進めていくという手が考えられます。

そして、先々で相続が発生した場合も、複数の不動産小口化商品に分散投資を行っていれば、相続人の間で遺産を分け合いやすく、揉め事の回避にも結びつきます。

 

分散投資先のひとつとして不動産小口化商品が注目されてきています。不動産小口化商品への投資という選択肢があることも理解しておくと投資の幅が広がりますので、検討してみてはいかがでしょうか。