#77 不動産投資で陥りやすい失敗5選!対処方法も分かりやすく解説対処方法もわかりやすく解説

2022.08.01

不動産投資を始めるためには、数百万円や数千万円の資金が必要であるため、失敗すると多額の損失を負うことがあります。また賃貸経営で赤字が続くと、これまで築いてきた貴重な財産を食い潰してしまい、大切な家族に引き継げる額が減ってしまうかもしれません。

一方で、不動産投資の代表的な失敗事例や発生の原因、対策方法を知ることで損失が発生するリスクを抑えられます。本記事では、不動産投資の初心者が知っておくべき失敗事例や原因、対策方法などをわかりやすく解説します。

不動産投資における代表的な失敗事例5選

不動産投資における代表的な失敗事例は、以下の5点です。

● 賃貸需要が見込めない物件を購入してしまった
● 不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
● 表面利回りだけを見て購入を判断してしまった
● 所得税の節税目的で不動産投資を始めてしまった
● よく検討せずにサブリースを契約してしまった

1.賃貸需要が見込めない物件を購入してしまった

相続対策をするために不動産投資を始めるとしても、賃料収入を得られなければ、貴重な財産を減らしかねません。価格の安さだけで投資物件を選んだり、今後の賃貸需要を確認せずに不動産投資を始めたりすると失敗する可能性が高まります。

例えば、価格が安いという理由だけで、区分マンションを購入すると失敗する恐れがあります。たしかに区分マンションは一棟マンションよりも価格は安いですが、空室になると家賃収入が0円になるため空室リスクは比較的高いといえます。

家賃収入が得られないときも、管理費や修繕積立金などは支払っていかなければなりません。そのため賃貸需要が見込めないエリアの区分マンションに投資をしてしまうと、失敗する可能性が高いのです。

2.不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった

投資先の不動産を探すときは、不動産会社の協力を得るのが一般的です。しかし不動産会社の言うことを鵜呑みにして物件を選んでしまうと、失敗することがあります。

例えば、不動産会社の「このあたりは再開発が予定されており、これから需要が伸びるため今が買い時です」と言われたとしましょう。再開発の予定を自分自身で確認することなく、担当者の言葉だけを信じて購入してしまうと、実際に賃貸経営を始めると思うように賃貸需要が伸びず期待した収益が得られないかもしれません。

物件を購入してもらい買主や売主から仲介手数料を得ることで、不動産会社の経営は成り立っているため、中には利益を得るために良い情報のみを提供する担当者もいます。そのため、物件を購入する際は、情報の信憑性を確認して冷静に判断することが大切です。

3.表面利回りだけを見て購入を判断してしまった

インターネット広告やチラシに掲載されている利回りの大きさだけで物件を選んでしまうのも、不動産投資に失敗する代表的な要因です。

広告やチラシには「表面利回り」が掲載されています。表面利回りとは、1年間を通じて満室が続いた時の家賃収入を物件の購入価格で割って算出する利回りです。

表面利回りは、賃貸経営のランニングコストや、物件購入時の諸経費などが考慮されていません。そのため表面利回りだけで物件を選ぶと、想定外の修繕費や原状回復費の支払いが発生して、期待通りの収益を得られない可能性があります。

4.所得税の節税目的で不動産投資を始めてしまった

「赤字を計上することで所得税を節税できる」と言って不動産投資をすすめる不動産会社も存在します。しかし、所得税の節税を第一目的として不動産投資を始めるとほぼ確実に失敗するでしょう。

投資物件を購入する際は、印紙税や登記費用、仲介手数料などの諸費用を支払います。購入時の諸費用は経費に計上できるため、初年度は赤字が発生しやすいです。不動産投資で発生した赤字は「損益通算」によって、給与所得などと相殺することで、所得税や住民税の負担を軽減できることがあります。

また不動産投資では、建物部分の減価償却費を経費計上することで、収支上は黒字であっても帳簿上は赤字になることがあります。減価償却とは、経年劣化によって減少したと考えられる建物部分の価値を経費に計上する会計処理です。

一方で購入の翌年以降も、赤字が続くとは限りません。また、不動産投資ローンを組んでいた場合は、減価償却費がローンの元本返済額を下回る「デッドクロス」が発生することがあります。 デッドクロスに陥ると、帳簿上では黒字であるにもかかわらず、実際はローンの返済や税金の支払いによって赤字が発生し手元の現金が減っていきます。

不動産投資ローンを組んで物件を購入すると、利息部分は経費に計上できますが、元本部分は計上できません。返済が進むにしたがって借入残高は減っていくため、毎月の返済額に占める利息分は減りますが、元本返済額は増えていきます。

減価償却費は、基本的に毎年同じ額であり、建物の法定耐用年数が終了したあとは計上できません。税負担を軽減するために、耐用年数が少ない中古物件を購入すると、デッドクロスの発生によってキャッシュフローが悪化し、最悪の場合は黒字破産することがあるのです。

5.よく検討せずにサブリースを契約してしまった

サブリース契約は、オーナーから物件を一括で借り上げたサブリース会社が、入居者に転貸する仕組みの契約です。サブリース契約では、物件の空室状況にかかわらず定額の保証家賃がオーナーに支払われます。また、サブリース業者は入居者の募集や未払い家賃の回収など、さまざまな管理業務も代行してくれます。

その一方でサブリース契約には落とし穴があるため、よく理解せずに契約すると失敗しかねません。例えば、サブリース業者の経営が成り立たなくなければ、保証家賃は得られなくなります。また保証家賃は、満室時に得られる家賃収入の80〜90%が一般的です。満室であったときは、本来得られる賃料を下回ってしまいます。

さらにサブリース契約では、入居率の低下や建物の経年劣化などの理由に保証家賃の減額を提案されることもあるのです。保証家賃の減額に承諾しないと、サブリース会社から一方的に契約を解除されることもあります。

このようなデメリットを理解せずにサブリース契約を結んでしまうと、思うように収益が得られず不動産投資に失敗してしまうことがあります。

不動産投資の失敗を防ぐポイント

では、どのような対策をすると不動産投資における失敗を防げるのでしょうか。ここでは、不動産投資の失敗を防ぐポイントについてわかりやすく解説します。

1.入念に情報収集をする

不動産投資の失敗を防ぐためには、オーナー自身が積極的に情報を収集したり知識を得たりすることが大切です。情報や知識を得ることで、不動産会社の担当者の発言を鵜呑みにして失敗するリスクを防ぎやすくなります。

例えば、不動産会社が「今後は需要が伸びる」と言った場合は、その根拠を調べることが重要です。市区町村役場で今後の開発状況を問い合わせたり、自治体をはじめとした信頼できる機関が公表する今後の人口予測を調べたりして、情報の信憑性を確認しましょう。

複数の不動産会社に相談をするのも方法です。一社のみに相談をしても、担当者の言っている内容が正しいかどうか判断するのは困難です。複数社の担当者に相談して情報を収集することで、正しい情報を判断しやすくなります。

他にも、インターネットや書籍などで調べる方法もあります。また、不動産投資のセミナーに参加してオーナーの体験談や失敗事例、改善策などを聞くのも有効でしょう。さまざまな方法で、不動産投資の情報や知識を積極的にインプットすることで、失敗を防ぎやすくなります。

2.安定した賃料収入が見込める物件を選ぶ

安易なサブリース契約や、所得税の節税を目的とした不動産投資はおすすめできません。不動産投資をするのであれば、空室が発生しにくく、たとえ退去者が出てもすぐに次の入居者が決まるような、安定した賃料収入が期待できる物件を探すことが大切です。

不動産投資を始める際、価格が割安である地方の物件や区分マンションを選ぶ方は少なくありません。しかし地方物件や区分マンションは、空室リスクが高い可能性があるため、安定した賃料収入を得られないことがあります。

例えば、地方にある物件は、人口減少によって将来的に賃貸需要が減少する可能性があります。また、投資した区分マンションで空室が発生すると家賃収入が0円になるため、早急に次の入居者を見つけなければ赤字が膨れ上がっていくでしょう。

そのため不動産投資をするのであれば、人口増加が期待できる都心部の物件や、複数戸にまとめて投資できる一棟マンションを選ぶのがおすすめです。都心部の物件や一棟マンションは価格が割高ですが、不動産投資ローンを活用することで購入できる可能性があります。

3.実質利回りを計算する

表面利回りは見かけの数字に過ぎないため、物件の収益性を判断するときは「実質利回り」を計算することが大切です。実質利回りの計算方法は、以下の通りです。

(年間の家賃収入−年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)

年間の諸経費には、管理費や固定資産税などのいわゆるランニングコストがあてはまります。購入時の諸経費とは、印紙税や登記費用などです。実際の不動産投資では、諸経費の支払いが必ず発生するため、想定される実質利回りを計算することで物件の収益性をより正確に把握しやすくなります。

 

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