#75 東京で不動産投資を始めるべき理由3選

2022.03.25

どのエリアで不動産投資をすれば良いか、迷っている方も多いのではないでしょうか。

これから不動産投資をしようと考えている方は、東京都内にある物件を検討するのがおすすめです。東京都の不動産に投資をすると、安定した家賃収入が期待できるだけでなく、相続税の節税効果も高められる可能性があるなど、さまざまなメリットがあるためです。

本記事では、東京で不動産投資をすべき理由について詳しく見ていきましょう。

東京都の不動産に投資すべき3つの理由

東京都の不動産に投資すべき理由は、主に以下の3点です。

● 安定した家賃収入が得られる
● 出口戦略を立てやすい
● 圧縮率が大きい傾向がある

一つずつ見ていきましょう。

安定した家賃収入が見込める

日本の政治や経済の中心である東京には、人口が集中しているだけでなく、今後もしばらくは人口増加が続くともいわれているため安定した賃貸需要が見込めます。

令和3年12月1日現在、東京都の人口は推定1,400万人です。一方で総務省の調査によると、令和3年8月1日時点における日本の人口は、1億2,563万人です。そのため、日本の人口の1割超が東京都に集中しています。※出典:東京都「東京都の人口(推計)の概要(令和3年12月1日現在)」 総務省統計局「人口推計(令和3年(2021年)8月確定値,令和4年(2022年)1月概算値) (2022年1月20日公表)

また、総務省統計局の調査によると、2019年の東京都の人口は前年よりも0.71%増加しました。加えて東京都政策企画局の公表では、東京都の区部では人口の増加が2030年まで続き、ピークを迎えたあとはゆるやかな減少に転じるとされています。※出典:総務省統計局調査「人口推計 2019年(令和元年)10月1日現在」東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計

一方で総務省統計局の調査では、40道府県で2019年の人口が前年よりも減っていることが明らかとなりました。また日本全体としては、今後の人口は減少する一方です。

少子高齢化の影響により、地方の中核都市でさえも人口が減少している状況のなか、東京都はしばらく人口の増加が続きます。人気エリアにある良質な物件に投資し、賃料を適切に設定することで、安定した家賃収入が期待できるのです。

出口戦略を立てやすい

出口戦略は、物件を最終的にどのように処分するか戦略を練ることです。いくら安定した賃料収入を得られたとしても、最終的に投資物件の価格が大きく下落すると、売却したときに損をしてしまいます。そのため、売却時に値崩れしない物件や購入時よりも高く売却できる物件に投資することが、不動産投資の失敗を防ぐためには重要です。

東京都には人口が集中しており、常に不動産の購入需要があるため盛んに取引されています。不動産価格は、経済情勢や金利などさまざまな影響を受けるため一概にはいえませんが、今後も人口の増加が続くと予想される東京の不動産は、地方にある不動産と比較して大きな値崩れが発生しにくいと考えられます。

相続対策においてもっとも大切なことは、相続税の節税ではなく優良な資産を代々引き継いでいくことです。安定した家賃収入が得られて、かつ高値で売却できる不動産が優良な資産であるといえます。

引き継いだ家族が、家賃収入を得るために保有し続けるのか売却してまとまった資金にするのか選択しやすい不動産を残すことが相続対策では大切です。安定した賃貸需要が見込める東京都であれば、家族が活用しやすい不動産に投資できる可能性が高まるでしょう。

圧縮率が大きい傾向にある

東京都にある不動産は、圧縮率が大きい傾向にあります。圧縮率とは、相続税を計算するときの評価額を、実際の資産価値からどれだけ減額できるのかを数値で表したものです。圧縮率が高いほど、相続税評価額が実際の資産価値よりも低くなるため、相続税の節税効果が高まります。

東京都の圧縮率が高い傾向にあるのは、土地が実際に取引される価格(実勢価格)と相続税評価額のギャップが大きくなりやすいためです。

相続税を計算するときは、土地と建物それぞれの相続税評価額を求めます。土地部分の相続税評価額は、基本的に公示価格の8割程である「路線価」にもとづいて計算します。公示価格は、国が公表するその年の1月1日時点における土地の価格です。

公示価格と、実勢価格は必ずしも同じであるとは限りません。地方都市では、実勢価格と公示価格がほぼ同じ、あるいは1割ほど上回る程度です。それに対して都心部では、公示価格の1.5〜2倍の価格で取引されるケースが少なくありません。

言い換えれば、都心部の公示価格は、実勢価格の5〜7.5割程度です。さらにその8割程度の路線価をもちいて相続税評価額が計算されるため、圧縮率が高くなりやすいのです。圧縮率が高い都心部で不動産投資をすることで、相続税の負担を軽減したうえで優良な物件を引き継げるでしょう。

東京都で高い賃貸需要が見込めるエリアの特徴

東京都の不動産であれば、どこに投資しても良いわけではありません。安定的な賃貸需要が見込める人気エリアの不動産に投資しましょう。

例えば、主要なターミナル駅にアクセスしやすい場所は、安定した賃貸需要が見込める可能性が高いです。主要なターミナル駅にアクセスしやすい場所は、通勤するときや遊びに出かけるときに便利であり、多くの人が住みたいと考えるためです。複数の路線が通っている駅が近い物件も、同様に高い賃貸需要が期待できます。

また住環境が整っており治安も良いエリアであれば、さらに賃貸需要は高まるでしょう。これらの条件を満たすエリアは、具体的にいえば「城南3区」が当てはまります。

城南3区は高い賃貸需要が見込める

城南3区とは、世田谷区、目黒区、渋谷区のことです。全体的に閑静な住宅街であり、特に20〜30代の女性に好まれる傾向にあるだけなく人口の増加も期待できます。

東京都区内の人口は、2030年をピークに人口の減少に転じると予想されています。それに対して世田谷区の人口は、2021年の約92万人から2042年には約98.4万人まで増加すると予測されています。また目黒区では2040年まで、渋谷区は2045年まで人口の増加が続くとされています。※出典:世田谷区「将来人口推計」目黒区「人口・世帯数の予測」 渋谷区「渋谷区人口ビジョン案

城南3区では、東京都区内の平均よりも人口増加が続く可能性があるため、安定した賃貸需要が期待できるのです。

東京都で避けたほうが良いエリア・物件

東京都であっても、賃貸需要が特定の時期に集中しているようなエリアは避けたほうが賢明でしょう。例えば、大学の最寄り駅が近くにあるエリアは、後期の授業が終了してから新学期がスタートするまでの1〜3月にかけて需要が集中します。

需要がピークを迎える時期に入居者を獲得できれば、卒業まで住んでもらえる可能性があります。しかし、入居者を獲得できなければ、長期間にわたって空室が発生するかもしれません。大学生の賃貸ニーズがあるエリアには、既に競合が多く入居者の獲得に苦労する可能性もあります。

また、以下のような利便性が低い物件は、安定した賃料収入が期待できません。

● 駅から遠い場所にある物件
● スーパー・コンビニが近くにない物件
● 都心から1時間以上かかるような物件 など

投資するエリアや物件を選ぶときは、賃貸需要に影響する要素や物件の利便性をよく確認することが大切です。

東京都で不動産投資をすると収益性と圧縮率の両方を追求できる

今後の日本では、少子高齢化が進むと言われているなか、東京都区内については2030年まで人口が増加すると予測されており、その後の減少も緩やかです。そのため東京都では、収益性が高く売却もしやすい優良な不動産に投資できる可能性が高まります。

また東京都は、土地の実勢価格が公示価格よりも高い傾向にあるため、相続税評価額の圧縮効果が高まり相続税を節税しやすくなります。

相続対策のために不動産投資をしようと考えている人は、東京都の収益不動産に投資するのがおすすめです。すでに土地を持っているのであれば、売却したうえで東京都の不動産を取得し直すのも方法でしょう。

 

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