#74 不動産投資初心者こそ小口化商品からスタートするべき4つの理由とは?

2022.03.18

「不動産投資を始めたいけれども、最初から多額の資金を投じるのには抵抗がある」と考えている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資では、物件選びが特に重要です。少額の資金で始めたいとはいえ、安定した賃料収入が期待できない物件に投資してしまっては、本末転倒でしょう。

そこで投資の初心者は、現物の賃貸マンションや賃貸アパートではなく、金融商品である「不動産小口化商品」に投資するのがおすすめです。本記事では、不動産投資の初心者こそ不動産小口化商品から始めるべき理由を4つ解説します。

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不動産小口化商品から始めるべき理由①優良物件に投資しやすい

不動産投資では、予算的に手が届く範囲で物件を探すことで、失敗を招いてしまうケースがあります。立地や築年数などに妥協して物件を選んだ結果、長期間にわたる空室が発生して期待通りの収益を得られないことがあるのです。こうした失敗を防ぐためには、安価の物件に投資するのではなく、不動産小口化商品を用いて優良物件に投資すると良いでしょう。

不動産投資をするのであれば、一棟マンションのような高い収益が期待できる物件に投資するのが望ましいです。一棟マンションは、部屋が複数あるため一部屋で空室が発生しても家賃収入が大幅に減りません。賃貸需要が高いエリアにある、デザインや間取りにこだわった新築一棟マンションに投資することで、安定した家賃収入が期待できます。

とはいえ、最初から数億円の一棟マンションへ投資することに抵抗を感じる方は少なくありません。その点、不動産小口化商品であれば、1口100万円といった単位で一棟マンションをはじめとした優良物件に投資ができます。

投資対象の不動産から賃料収入などの収益が発生したとき、投資家は出資金額に応じた分配を受け取れます。新築一棟マンションのように空室が発生しにくい不動産が投資対象であれば、安定的な分配が期待できるでしょう。

最低出資金額はあるものの、高い収益性が期待できる物件に希望する金額で出資しやすいため、不動産小口化商品は不動産投資の初心者に向いているといえるのです。

区分マンションはリスクが高く収益性が低い

少額から始められる不動産投資として、マンションの一室に投資する「区分マンション投資」を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。たしかに区分マンションは、一棟マンションよりも価格が安いため、投資の初心者でも手が出しやすいです。しかし初心者であっても、区分マンションへの投資は、あまりおすすめできません。

区分マンション投資は、投資した部屋が空室になると家賃収入が得られなくなってしまうため空室リスクは高いといえます。また、家賃や礼金のすべてが手元に入ってくるわけではなく、実際には管理費用や修繕積立金、固定資産税などが差し引かれるため、収益性が高いとはいえません。

予算が限られているからといって区分マンションに投資するのではなく、不動産小口化商品を通じて一棟マンションに投資をしたほうが良いといえます。

REITには相続税評価額の圧縮効果がない

REIT(不動産投資信託)とは、不動産投資信託のことです。株式や投資信託と同じく、証券取引所において時価で取引されています。

REITと不動産小口化商品は、小口から不動産に応じて投資ができ、投資不動産から得られた収益を分配してもらえる点が共通しています。その一方で、不動産小口化商品は相続税の軽減効果が期待できるのに対し、REITに軽減効果はありません。

不動産小口化商品には、主に「任意組合型」と「匿名組合型」の2種類があります。このうち任意組合型は、複数の投資家が投資不動産の「組合持分権」を購入するタイプの商品です。相続税を計算するとき、任意組合型の不動産小口化商品は現物の不動産と同じ方法で評価されるため、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

相続税を計算する際、不動産は現金や株式などと比べて時価よりも割安に評価されます。
土地は、エリアにもよりますが時価の8割程度である「路線価」、建物は時価の7割程度である「固定資産税評価額」をもとに評価されるためです。

また、土地の上にマンションを建てて人に貸していると、土地部分の評価額は2割ほど、建物部分は3割ほど安くなります。さらには所定の要件を満たして「小規模宅地等の特例」も適用できると、一定の面積まで土地部分の評価額を50%減額できるのです。

このように不動産は、一定の割合が減額されて相続税評価額が算出されます。よって現物の不動産と同じ方法で相続税評価額が計算される不動産小口化商品に資産をシフトすると、相続税の節税効果が期待できます。

一方のREITは、相続税を計算するとき時価で評価されるため、相続税の節税効果は期待できません。相続対策を考えているのであれば、REITではなく不動産小口化商品を選んだほうが良いでしょう。

不動産小口化商品から始めるべき理由②分散投資が容易にできる

複数の資産に分散して投資することで、リスクを抑えられます。例えば、株式や債券、不動産など複数の資産を保有していたとしましょう。仮に株式相場が下落し保有する株式の価値が下がってしまっても、債券や不動産の価格が下落していなければ資産全体の下落幅を抑えられます。

分散投資は、同じ種類の資産でも意識することが大切です。不動産投資であれば、複数のエリアの物件に投資したり、物件を購入するタイミングを分けたりすることで、さらなるリスクの軽減効果が期待できます。

例えば、A、B、Cの異なる人気エリアでそれぞれマンションを保有していたとしましょう。地震や豪雨などの自然災害で甚大な被害が発生すると、エリアの人気が下がることがあります。もしエリアAで地震が発生して人気が低下し、賃料収入や資産価値が下がったとしても、エリアBとエリアCの賃貸需要が低下していなければ損失は限定的で済むでしょう。

また、特定の時期に集中して投資をすると、高値づかみをしてしまってマンションの資産価値が下がる一方になるかもしれません。そこで購入するタイミングをずらして複数のマンションを購入することで、高値づかみによる損失を回避しやすくなります。

とはいえ、価格が数億円もする一棟マンションを、複数のエリアで購入したり、時期をずらして何度も購入したりするためには多額の資金が必要です。よほどの資産家でない限り、一棟マンションを分散投資するのは困難でしょう。

不動産小口化商品であれば、一口数百万円程度で一棟マンションへの投資ができるため、投資資金が限られる初心者の方でも、エリアや購入時期を分散投資しやすいです。不動産投資のリスクを少しでも抑えたい方は、不動産小口化商品を検討すると良いでしょう。

不動産小口化商品から始めるべき理由③物件の管理を任せられる

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法の下で許可を受けた事業者が、日頃の物件運営と管理を手がけます。投資家自身が物件を管理する必要がないため、投資の初心者にもおすすめです。

不動産投資において、物件の管理は非常に重要となります。物件の管理を怠ると、建物の各所の老朽化や破損などにより、物件の魅力が低下することで、入居者が減ってしまうかもしれません。

しかし、マンションのオーナーが自力で建物の修繕業者を手配したり、設備を定期的にメンテナンスしたりするのは困難です。そのため現物の不動産に投資をする方の多くは、物件の管理を業者に委託しています。ただし管理会社を探す手間がかかるだけでなく、依頼したあとは管理コストを支払っていかなければなりません。

不動産小口化商品であれば、投資対象となっている不動産の管理をプロに任せられるだけでなく、管理会社を選ぶ必要もありません。不動産投資の経験が浅く、物件管理のノウハウがあまりない投資家でも不動産小口化商品であれば始めやすいといえます。

不動産小口化商品から始めるべき理由④売却の判断をプロに任せられる

不動産小口化商品は、契約時に定めた一定期間が経過すると、事業者は物件を一括で売却し、得られた代金を出資金額に応じて投資家に分配する仕組みです。そのため投資家は、不動産を売却するタイミングを考えなくて良いのです。

不動産投資の失敗を防ぐためには、出口戦略が重要であるといわれています。出口戦略とは、投資物件を最終的にどのように処分するのか戦略を練ることです。

不動産投資の経験が浅い人が、出口戦略を考えて有利に売却できるタイミングを判断するのは困難でしょう。不動産小口化商品であれば、売却の判断をプロに任せられるため投資の初心者でも安心でしょう。

不動産小口化商品で不動産投資を始めよう

不動産小口化商品であれば、1口数万円といった少額から一棟マンションや商業施設といった優良物件への投資が可能です。任意組合型であれば、相続税を計算するときに、現物の不動産と同じく価値が割安で評価されるため相続対策としても有効です。

また小口の資金で、投資するエリアやタイミングを分散してリスクを抑えられる点も不動産小口化商品のメリットです。これから不動産投資を始めたいと考えている方は、現物の不動産だけでなく不動産小口化商品も検討してみてはいかがでしょうか。

 

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