#40【2021年度版】不動産価格はどうなる?最新データから見る不動産市場の行方とは

2021.06.25

2021年4月の首都圏の新築マンションは、発売戸数が前年同月比の204.5%、平均価格は前年同月の6485万円に比べ7764万円と約20%上昇したことが分かりました。
さらに東京23区の平均価格は1億180万円で、バブル崩壊後で2度目の1億超えとなっているようです。

コロナ禍にも関わらず、東京の不動産価格が急騰した背景には、海外投資家によるマネー流入と東京という都市への評価の高さがあります。

2020年の1~9月には東京への不動産投資額が世界1位となりましたが、今年の不動産投資市場は一体どうなるのでしょうか?

本記事では、最新のマンション価格・地価の推移や不動産市場の動向、活況を迎える不動産投資の特徴や少額から購入できる不動産小口化商品について解説していきます。

活況を迎える不動産市場の現状を知り、不動産投資でマネタイズ(収益化)を目指しましょう。

相続税と不動産活用の基礎知識はこちら>>>

新築マンションの発売戸数が204.5%増、平均価格は7764万円に

2021年の4月に不動産経済研究所が発表した「首都圏・新築分譲マンション市場動向」では新築分譲マンションの発売戸数が2089戸となり、前年同月と比べ204.5%増加したことが分かりました。

出典:「首都圏・新築分譲マンション市場動向 2021年4月」(不動産経済研究所)

昨年の4月は初めて全国で緊急事態宣言が発令されたという事情もありましたが、2020年の首都圏マンション市場 は、宣言後に急回復、前年度比では3年ぶりに供給戸数が増加しています。

出典:「首都圏マンション市場動向 2020年度」(不動産経済研究所)

発売・供給戸数が増加した背景には、2020年1~9月期に東京への不動産投資額が世界でトップ になったことが挙げられます。

海外の機関投資家から、海外より新型コロナ感染症の影響が少ない東京が「安全圏」として注目され、物流施設や賃貸マンションへの投資が増加、2020年1~9月には193億ドル(約200兆円)もの資金が流入しました。

海外投資家を中心に東京の不動産が注目され、ニーズが高まった事を受け、発売・供給戸数も増加したという経緯が推測されます。

同資料によると、マンションの平均価格は7764万円と前年同月に比べ約20%上昇していることが分かります。

地域別の平均価格と1㎡当たりの単価、前年同月比との変動率は以下 の通りになっています。

平均価格 変動率 ㎡単価 変動率
東京都 10180万円 43.0% 149.7万円 29.5%
都下 5815万円 47.2% 81.7万円 20.9%
神奈川県 5145万円 7.7% 75.1万円 ▲13.6%
埼玉県 5225万円 ▲3.3% 77.7万円 ▲2.6%
千葉県 4558万円 4.5% 61.6万円 7.1%

(図版)「首都圏・新築分譲マンション市場動向 2021年4月」(不動産経済研究所)より作成

東京23区の平均価格1億180万円は、バブル崩壊後で2度目の1億超えとなります。
東京都内の価格が上昇傾向にあり、千代田区の平均2億円超の高額物件が全体の価格を 押し上げた結果、大幅な価格上昇に繋がりました。

以上のように新築分譲マンション価格は高騰していますが、地価は一体どうなっているのでしょうか?

2021年度、地価の推移は?

2021年に国土交通省が発表した土地取引の指標となる「公示価格」は以下の通りになります。

出典:「令和3年地価公示の概要」(国土交通省)

 

新型コロナ感染拡大の影響で、全国的には0.5%ダウン、住宅地と商業地もともに下落していますが、住宅地は-1.2%であるのに対し、商業地は-3.9%と下落幅が大きくなっています。

観光によるホテル利用の激減やオフィスビルがテレワークの普及によって不要となり、価額が下落した影響が大きいと見られています。

国土交通省の資料では、「全体的に弱含みとなっているが、地価動向の変化の程度は、用途や地域によって異なる。昨年からの変化は、用途別では商業地が住宅地より大きく、地域別では三大都市圏が地方圏より大きい。」と記載されています。

公示価格は2021年6月8日現在の公的な地価としては最新ではありますが、2021年1月1日時点での価格であり、今後マンション価格のように大幅なV字回復で価格が上がる可能性もあります。

さらに米大手の資産運用会社であるゴールドマン・サックスが日本への不動産投資額を従来の年1000億~1500億円から倍増となる2500億円規模にするという報道 もあり、日本の不動産投資市場は今後ますます活況をむかえていくと予測されます。

需要の高い不動産を購入し、賃貸経営(不動産投資)を行うことで収益化(マネタイズ)できる、資産としての価値が上がる確率が高くなりますので、今は不動産投資を始めるチャンスと言えるでしょう。

不動産投資とは一体どのような仕組みで、どういったメリット・デメリット、リスクがあるのでしょうか?

次項では不動産投資の特徴5つをお伝えしていきます。

 

不動産投資とは?5つの特徴を紹介

不動産投資は投資家(オーナー)が不動産を購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る仕組みとなっており、特徴としては以下の5つがあります。

  • レバレッジ効果がある
  • 資産を分散して保有できる
  • 賃貸事業だが委託も可能
  • 空室リスクなどのリスクがある
  • 相続対策になる

1.レバレッジ効果がある

レバレッジ効果のレバレッジとは「てこの原理」という意味で、投資の世界では投入した資本の数倍のリターンが得られる事を「レバレッジが効いている」と表現します。

不動産投資は、例えば頭金と諸費用1000万円・物件価格8000万円の場合、最初は1000万円の資本を投入し、残りは投資用ローンを組む事で8000万円に対するリターン(家賃収入)を得る事ができます。

ローンを利用して投資した金額以上のリターンが得られるという特徴は、「不動産投資ならでは」と言えるでしょう。

2.資産を分散して保有できる

資産を保有する際には、リスクを回避するために「財産3分法」という方法により分散することが推奨されています。

財産3分法とは、資産を現金、有価証券(株式や債券など)、不動産の3つに分けて保有し、リスクを分散する方法です。例えば現金はインフレが起こった時に資産が目減りしてしまうインフレリスクがあり、有価証券には毎日の市場での値動きで価値が下がるリスクなどがあります。

資産を3つに分けて保有することでリスクを分散する財産3分法はユダヤ聖典 にも記載されています。資産の一部を不動産として保有することでリスクの分散が可能となります。

3.賃貸事業だが委託も可能

不動産投資は他の投資と比べ事業色が強く、投資を行う際には賃貸経営事業を行うオーナーとなります。

「事業を起こすなんて大変そう」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、管理業務は管理会社へ委託することができます。
経営が上手くいけば、手間と時間を外部に委託しながら家賃収入を得る事が出来ます。

4.空室リスクなどのリスクがある

不動産投資に限らず投資にリスクはつきもので、株式投資 の場合価格が下落してしまうリスクや株式を発行した企業が倒産してしまうリスクなどが存在します。

不動産投資では空室が発生し家賃収入が入らない空室リスク、台風や地震などの自然災害の被害に遭い、建物が損壊してしまう災害リスクなどがあります。
空室リスクは家賃保証を付ける、災害リスクは損害保険に加入するといった方法で回避できる事があります。

不動産投資を行う際には、リスクがあることを知り対処法を決めておく事が重要となります。

5.相続税対策になる

不動産投資は相続対策として効果が高いと言われています。

相続の際に建物は固定資産税評価額(時価の約7割)、土地は主に路線価方式(時価の約8割)で評価されるため、税金の対象となる価額が圧縮されることが理由となっています。

賃貸事業用・居住用の土地で一定の条件を満たした場合、「小規模宅地等の特例」が適用となりさらに評価額が50~80%減額となります。

上記2つの制度により現金で保有しているケースと比べ、相続税評価額が約4~6分の1となる事例が存在します。

不動産が相続対策に有効な理由とは?

将来の資産を守るために相続対策を行いたい方、相続人となる方に負担をかけたくない方など相続対策として不動産投資を行う方は数多いです。

 

不動産投資・不動産小口化商品で収益化や相続税対策を

最新の新築分譲マンションの発売戸数や価格や地価など不動産市場のニュースと、不動産投資の特徴5つをお伝えしてきました。

東京は2020年の1~9月の不動産投資額が世界で1位となり、2021の4月の新築分譲マンションの価格は23区で1億超え、発売戸数は前年同月比204.5%となり、市場は活況を迎えています。

今後も日本の不動産投資市場は東京を中心として、堅調に推移していくと推測されます。
不動産投資にはレバレッジ効果がある、管理業務は委託が可能という特徴があり、相続対策にも効果が高いと言われています。

なお不動産投資に抵抗がある方には「不動産小口化商品」という不動産を小口化した金融商品もあります。不動産小口化商品の中には、時価の約8割である相続税評価額で評価されるものがあり、相続対策として注目を集めています。

相続対策として不動産投資・不動産小口化商品にご興味のある方は、まずセミナーに行く、不動産会社に話を聞きに行ってみることをおすすめします。

 

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