中野区の不動産売却方法!エリアごとの特徴や高く売るためのコツ

「中野区に不動産を持っているんだけど、今売っても大丈夫かな?」

「そもそも不動産ってどうやって売るんだろう……。」

不動産売却は何度も経験するものではありません。

多くの方は初めてのことだらけで不安なのではないでしょうか。

また近年では新型コロナウイルスの感染が拡大していることから、今不動産を売却することにためらっている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産市場の動きや不動産価格の推移を見ると、現在は不動産売却に適した時期であるといえます。

この記事では昨今の不動産市場の動向やエリアごとの特徴、不動産売却の基本の流れから、高く売るためのコツなど徹底解説します。

不動産売却のプロ
この記事で開設する内容を踏まえて、できるだけ高く不動産を売却しましょう。

この記事の執筆者
私たちは不動産のプロフェッショナルです。
執筆者の株式会社チェスター(株)チェスター
株式会社チェスターは不動産売買や賃貸の仲介などを行う不動産会社です。特に不動産売却の取扱高は年間100億円を超え、豊富な実績があります。
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目次

1.中野区の不動産は今売っても大丈夫?

中野区の不動産を売却したいんだけど、今売っても損にならないかな?
新型コロナウイルスの影響はないのかな?

中野区の不動産を売りたい方は、このような不安を感じているのではないでしょうか。

また、新型コロナウイルス感染症の流行によって不動産の相場や需要に影響が出ていないかも気になるところですよね。

この章では実際の取引価格をもとに、不動産市場や相場の動きを確認していきましょう。

1-1.中野区の不動産売却価格は上昇傾向

まずは全国の不動産価格指数の推移を以下のグラフから確認しましょう。

【全国の不動産価格指数】
全国の不動産価格指数
国土交通省「不動産価格指数(令和3年6月・令和3年第2四半期)」をもとに執筆者作成

現在の不動産市場は全国的に上昇傾向にあり、新型コロナウイルスが流行する前の2019年以前と比較しても大きな下落は見られません

全国的には上昇傾向でも、中野区に限定した場合はどうなるんだろう。
不動産売却のプロ
それでは次に中野区の1㎡あたりの土地の平均価格を確認してみましょう。

【中野区1㎡あたりの土地の平均価格】
中野区1㎡あたりの土地の平均価格
国土交通省「土地総合情報システム」をもとに執筆者作成

新型コロナウイルスが流行し始める2020年第1四半期の前後1年間の動きに注目してみると、土地の平均価格はほぼ横ばいで大きな変化はありません。

それどころか、2021年に入ってからは大幅に上昇していることが分かります。

不動産売却のプロ
つまり、全国的にも中野区に限定しても、中古不動産の相場は上昇傾向にあるのです。

1-2.コロナ禍による影響が少ない

不動産の相場が上昇傾向にあるといっても、やっぱり新型コロナウイルスの影響はあるんじゃないの?
不動産売却のプロ
結論からいうと、現時点では(新型コロナウイルスによる)不動産市場への影響はほとんど見られません。

以下は新型コロナウイルスが流行する前の2019年と、2021年に発表された中野区の「地価公示価格」の平均を比較した表です。

【中野区の地価公示価格の平均】
2019年 2021年 変動率
570,000円 591,300円 3.7%
国土交通省「土地総合情報システム」をもとに執筆者作成
地価公示価格とは
国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法という法律にのっとって定めた1㎡あたりの土地の価格のことです。毎年3月にその年の1月1日時点の価格が公表されます。地価公示価格は査定額の妥当性を判断する際の参考になります。
不動産売却のプロ
新型コロナウイルスが流行する前と後では中野区の地価公示価格の平均に大きな下落は見られませんでした。

むしろ2019年の平均値と比べて2021年の平均値は3.7%上昇していることが分かります

次に、「実勢価格」を確認してみましょう。

【中野区の実勢価格】
2019年 2021年 変動率
566,914円 677,778円 19.6%
国土交通省「土地総合情報システム」をもとに執筆者作成
実勢価格とは
実際に市場で売買される取引価格のことです。不動産取引の取引事例を基に算出した平均値で示されます。地価公示価格とともに、査定額の妥当性を確認するための判断材料になります。

2019年の実勢価格は566,914円、2021年は677,778円で、2021年の価格は2019年と比較して19.6%上昇したことが分かります。

地価公示価格に比べて実勢価格は大きく上昇したんだね。

このように地価公示価格と実勢価格のデータから、新型コロナウイルスによる影響はほとんどないことが分かります。

不動産売却のプロ
中野区の不動産を今売却しても大きな損をするとは考えにくいでしょう。

2.中野区のエリア別の特徴

中野区ってどんな街なんだろう?
どんな特徴があるのかな?

中野区はオフィス街や繁華街として発展している渋谷区・新宿区と隣接しており、ベッドタウンとして発展してきた街です

ベッドタウンはその言葉のとおり「昼間は都市で働いている人が、夜になると寝るために帰ってくる街」という特徴があるため、夜はひっそりと落ち着いた雰囲気があり、ファミリー層に人気のエリアです。

また、近年ではサブカルチャーの聖地と呼ばれる場所も増え、若年層に注目されています

この章では中野区を以下の四つのエリアに分け、それぞれの特徴を解説します。

2-1.西武新宿線沿線西エリア

西武新宿線沿線西エリア
不動産売却のプロ
西武新宿線沿線西エリアは野方駅・都立家政駅・鷺ノ宮駅の周辺の地域を指します。

西武新宿線沿線西エリアは昔ながらの商店街が多く残る地域です。

特に野方駅周辺には五つの通りがあり、それぞれ商店街が連なっていて活気にあふれています。

しかし、路地に入ると一変して閑静な住宅街が広がっています。

都立家政駅の近くには小学校、高校、幼稚園など学校施設が集まっており、一戸建て住宅やファミリー向けの賃貸の需要が高い傾向があります。

また、鷺ノ宮駅は西武新宿駅まで西武新宿線の急行で行ける便利な場所にあるのに加え、治安も良いため年配の方や一人暮らしの学生が多く住んでいます。

以下は各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。

【西武新宿線沿線西エリアの各駅から東京都の主要駅までの所要時間】
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成
不動産売却のプロ
中野区内ではやや交通が不便な印象がありますが、西武新宿駅までのアクセスが良く、他の主要駅へも少ない乗り換え回数でスムーズに行けます。

西武新宿線沿線西エリアは、商店街が多いので買い物もしやすく、学校施設も豊富なため子どもがいるファミリー向けの不動産は需要が高い傾向があります

2-2.西武新宿線沿線東エリア

西武新宿線沿線東エリア
不動産売却のプロ
西武新宿線沿線東エリアは新井薬師前駅・沼袋駅の周辺の地域を指します。

このエリアには新井薬師梅照院や江古田氷川神社をはじめ、多くの寺社・仏閣が集まっているため落ち着いた雰囲気があります。

また、哲学堂公園や江古田の森公園などの緑豊かな大きな公園もあります。

駅の周辺には商店街があるため人通りが多く感じられますが、路地に入ると一戸建て住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街が広がっています。

以下は各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。

【西武新宿線沿線東エリアの各駅から東京都の主要駅までの所要時間】
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成
不動産売却のプロ
繁華街から程よく離れているため、落ち着いた雰囲気がありますよ。

西武新宿線沿線東エリアは学校施設が多いことから、地域全体の防犯意識が高い傾向があります。

小さな子どもがいるファミリー世帯や、一人暮らしの女性からの需要が高いでしょう

2-3.JR中央線沿線エリア

JR中央線沿線エリア
不動産売却のプロ
JR中央線沿線エリアは中野駅・東中野駅の周辺の地域を指します。

以前は警察庁の警察大学校や警視庁警察学校などがあった区域でしたが、移転に伴う再開発によりオフィスや公園、大学などが建設されました。

この新たに作られた街は一般からの募集により「中野四季の都市(まち)」と名付けられ、近年では憩いの場として人気のスポットになっています。

中野駅は中野区の中心ということもあり、昼夜問わず多くの人でにぎわっています。

アイドルの聖地ともいわれている有名なコンサートホール「中野サンプラザ」や、サブカルチャーの聖地として有名な「中野ブロードウェイ」があるのもこの近くです。

メモ
ちなみに、中野サンプラザは老朽化のため2024年に解体される予定です。それに伴い、周辺も再開発する計画が進んでいます。今以上に多くの人が利用するだろうと期待されています。

また、東中野駅の周辺は高層マンションやビルが多く並んでいます。

駅から徒歩3分圏内には、低層マンションやアパートもあり、住宅地としての需要も高いでしょう。

以下はエリア内の各駅から東京都の主要駅までの所要時間です。

【JR中央線沿線エリアの各駅から東京都の主要駅までの所要時間】
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成

JR中央線沿線エリアは交通の便が良く、例に挙げた主要駅であれば30分以内で行くことができます。

不動産売却のプロ
働き盛りの会社員や、若年層向けの物件の需要が高いでしょう。

2-4.東京メトロ丸ノ内線沿線エリア

東京メトロ丸ノ内線沿線エリア
不動産売却のプロ
東京メトロ丸ノ内線沿線エリアは新中野駅・中野坂上駅・中野新橋駅・中野富士見町駅の周辺の地域を指します。

古き良き街並みとビジネス街が共存しているエリアです。

新中野駅は、駅自体はこぢんまりとしていますが、周辺にはコンビニや夜遅くまで営業しているスーパーなど生活に必要なお店が集中しています。

一人暮らし向けのマンションやアパートが多いのも特徴の一つです。

中野坂上駅は、交通量が多い「青梅街道」と「山手通り」の交差点に位置しており、道沿いにはオフィスビルが立ち並んでいます。

駅周辺はオフィス街になっていますが、10分ほど歩くとマンションやアパートがメインの住宅街があります。

中野新橋駅や中野富士見町駅の周辺地域はマンションや一戸建て住宅が立ち並ぶ住宅街として発展しています。

学校や公園が多いのでファミリー向けの不動産の需要が高いでしょう。

以下は各最寄り駅から東京都の主要駅までの所要時間です。

【西武新宿線沿線東エリアの各駅から東京都の主要駅までの所要時間】
Yahoo!乗換案内」をもとに執筆者作成

東京都の主要駅に乗り換え1回以内で行けるため、利便性が高いエリアだといえるでしょう。

不動産売却のプロ
地下鉄の駅であるため騒音が少なく、居住地としてのニーズが高いでしょう。

3.中野区の不動産を高く売るコツ

中野区の不動産を高く売るためにはどうしたらいいのかな?

不動産を売却するならできるだけ高額で取引したいものですよね。

中野区はオフィス街や繁華街へのアクセスが良好で、住宅地として発展してきたため、不動産の需要がとても高いエリアです。

しかし、どんなに需要が高く買い手が付きやすい物件でも、やり方を間違えると妥当な価格で売れず損をしてしまう恐れがあります

この章では不動産を高く売るためコツを二つ紹介します。

コツ1 不動産を仲介で売る

不動産を売るには「仲介」と「買取」の二つの方法があります。

「仲介」は不動産会社に買い主を探してもらう方法、「買取」は物件を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介と買取にはどんな違いがあるのかな?

仲介と買取には以下のようなメリットとデメリットがあります。

【買取のメリット・デメリット】
メリット デメリット
・迅速かつ確実に売却が可能
・不動産売却を周りに知られない
・費用をかけずに売却できる
・買取価格を決めることができない
・仲介に比べて価格が低くなる
・買取対象外になる可能性がある

「早く売りたいなら買取、高額で売りたいなら仲介」と覚えておくと良いでしょう。

でも仲介のデメリットに仲介手数料がかかるってあるんだけど、どのくらいかかるのかな?

不動産を仲介で売った際に発生する手数料は、売却価格に対して、以下のように上限が定められています。

【仲介手数料の上限】
売却価格 仲介手数料の上限(税抜)
200万円以下 5%
200万円を超え400万円以下 4%+2万円
400万円超え 3%+6万円
※仲介手数料には消費税が課されます。

例えば売却価格が600万円だった場合、仲介手数料の上限を求める計算式は以下の通りです。

【売却価格が600万円だった場合の仲介手数料の上限】
  • 600万円×0.03+6万円=18万円+6万円=24万円(税抜)

あくまで上限なので、より安価に設定している会社もなかにはあります。

しかし、不動産会社は基本的に仲介手数料からしか利益が得られないため、上限ギリギリで設定している会社がほとんどです。

手数料がかかるなら、仲介より買取の方が良いんじゃない?

このように考える方もいらっしゃるかもしれませんね。

しかし、仲介手数料を考慮しても買取よりも仲介の方がお得になることが多いのです。

買取で売った場合の価格は、仲介で売った場合と比較して6~7割程度になるのが一般的です。

つまり、仲介での売却価格が600万円だった物件が、買取で売ると価格が360万~420万円にまで下がってしまう恐れがあるのです。

売却価格が600万円だった場合の手数料の上限は24万円なので、仲介手数料分を差し引いても仲介で売った方が手元に残る金額は多くなります

高く売りたかったら仲介で売却するのがコツなんだね。

コツ2 「不動産一括査定サイト」を利用する

不動産を高く売りたいなら「不動産一括査定サイト」を利用しましょう

不動産一括査定サイトとは、物件の情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトのことです。

不動産を高く売るために不動産一括査定サイトを利用するのはどうして?
大手の不動産会社を選べば良いんじゃないの?

大手の不動産会社は広い販路を有していたり営業力が高かったりといった強みを持っていますが、所有している不動産の種類に特化した不動産会社や地域のニーズをよく理解した小さな不動産会社の方が高く売れる可能性もあります。

不動産会社によって得意とする不動産は異なるため、査定額にも数十万〜数百万円の差が生じる場合があるのです。

「もっと高値での売却を実現できる不動産会社があったのに知らないまま売却を決めてしまった」というような事態に陥ってしまわないために、複数の不動産会社に査定を依頼しその結果を見比べることが重要です。

しかし複数の不動産会社を自力で探して査定を依頼するのは面倒ですよね。

そこで便利なのが不動産一括査定サイトなのです。

不動産一括査定サイトを利用すればたった数分、一度の情報入力で複数の不動産会社への査定依頼を完了できます。

不動産一括査定サイトを利用することでより高額で売れる可能性が高くなるんだね。
不動産売却のプロ
ただし、査定結果をうのみにするのはリスクがあるので注意しましょう。詳しくはこちらを参照ください。

4.仲介で売却する7つのステップ

不動産ってどうやって売却するのかな?

不動産を売却すると決めても、どのようなことをするのか分からないと不安ですよね。

不動産を売却する際には、より高値が付きやすい仲介を選ぶのが一般的です。

この章では仲介で売却する場合の七つのステップを解説します。

仲介で売却するときの流れは以下のとおりです。

不動産売却の流れ

各ステップの詳しい内容を確認しましょう。

不動産売却のプロ
流れを把握しておくことでスムーズに不動産の売却ができますよ。

STEP1 相場の確認と書類の準備をする

不動産の売却を検討し始めたら、まずは相場の確認をしましょう。

相場を把握しておくと、次のSTEPで不動産会社に査定を依頼した際に査定額の妥当性を判断する材料になります

売却したい不動産の相場を確認するには、SUUMOやLIFULL HOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトを確認すると良いでしょう。

ただし、不動産ポータルサイトで確認できるのはあくまで「売り出し価格」であるため、購入希望者の交渉によっては値下げがされる場合もあります。

実際に取引が成立した不動産の売却価格が知りたい場合には、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や「REINS Market Information」が参考になります。

近隣の不動産の取引価格が見られるので、「だいたいこれくらいの値段で売れるだろう」という目安になるでしょう。

不動産売却のプロ
地価公示価格を調べるのも相場を把握するうえで良い方法ですよ。

並行して以下の書類を事前に用意しておくと、この後の流れをスムーズに進めることができます。

【不動産売却に必要な書類】
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・身分証明書
  • ・印鑑登録証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • ・固定資産税納税通知書
  • ・登記簿謄本
  • ・購入または相続したときの契約書
  • ・間取り図と公図
  • ・管理規約(マンションの場合)
  • ・ローン残高証明書(住宅ローンが残っている場合)
不動産売却のプロ
実際に売却活動を始める前に、相場の確認と書類の準備をしておきましょう。

STEP2 不動産会社に査定を依頼する

相場の確認と必要書類の用意が終わったら、次は不動産会社に査定を依頼します。

査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の二つの方法があります。

机上査定とは
類似物件の成約価格や周辺物件の売り出し価格、不動産市場の動向といった不動産のデータを参考に査定価格を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれ、登記簿謄本に記載されている不動産情報を提出するだけで査定を依頼することができます。
訪問査定とは
不動産会社の営業担当者が実際に物件の状況を見て査定価格を算出する方法です。

以下の表にそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。

【査定方法別のメリットとデメリット】
メリット デメリット
机上査定 ・査定結果が出るのが早い
(1~2日ほど)
・手間が少ない
・査定の精度が低い
訪問査定 ・より正確な査定額を知る
ことができる
・査定結果が出るのが遅い
(1週間ほど)
・日程調整など手間がかかる

机上査定は住所や築年数、間取りなどの不動産情報を提出すると1~2日ほどで査定結果が返ってきます

机上査定は簡単に査定を依頼できて、査定結果も早く出るんだね。

手軽に不動産の査定を依頼できる点は机上査定の長所でもありますが、査定の精度が低い点が短所として挙げられます

訪問査定では、実際に見ないと分からないような建物の損傷や劣化具合、騒音や日照なども確認するため、より正確な査定額を知ることができます

ただし訪問査定はより詳細な査定基準が設けられているため、査定結果が出るまでに1週間ほどかかり、日程調整も必要です。

訪問査定の場合はなるべく早めに依頼しましょう。

また、全ての不動産会社に訪問査定を依頼してしまうと時間がかかってしまうため、6~10社に机上査定をしてもらい、査定結果が気になった2~3社に訪問査定を依頼するのをおすすめします

不動産売却のプロ
机上査定を受けてから訪問査定を申し込めば、効率よく査定額の比較ができ、査定に必要な時間や手間を最小限に抑えることができますよ。

複数の不動産会社に査定を依頼するには「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。

詳しくはこちらで解説しています。

STEP3 不動産会社と仲介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を見つけることができたら、次に仲介契約を結びます。

メモ
一般的に不動産業界では「仲介」を「媒介」というため、仲介契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります

三つの媒介契約の違いは以下のとおりです。

【媒介契約の違い】
※横にスクロールできます
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
自己発見取引
(自分で買い主を探し、直接やり取りをする)
×
複数の不動産会社との契約 × ×
レインズ(※)への登録義務 契約を結んでから5日以内 契約を結んでから7日以内 任意
不動産会社からの状況報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意
契約の有効期間 3カ月 3カ月 法令上の指定はないが、行政指示では3カ月以内となっている
レインズとは
不動産流通標準システムのことで、英語表記の「Real Estate Information Network System」から頭文字を取った略称です。レインズに登録された不動産情報は宅地建物取引業者(不動産会社)であれば閲覧できるので、他の不動産会社を通して購入希望者が見つかるケースもあります。

不動産売却をしたことがない方には「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。

レインズへの登録が義務付けられているため買い主が見つかりやすく、また、定期的に売却活動の報告がされるため、初心者でも安心して不動産を売却することができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約どっちを選べば良いのかな?

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは「自己発見取引」の有無です。

自己発見取引とは
売り主自身が買い主を見つけ、売り主と買い主の個人間で取引することをいいます。不動産会社を介さないため不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。

自己発見取引が可能であれば、媒介契約を結んだ後に知人などから不動産購入の希望があったときに個人間で取引ができるため、仲介手数料を節約することができます

ただし、自己発見取引は専門家の介入がないため、取引に慣れていないとトラブルが発生する恐れがあります

初めて不動産を売却するような方は不動産会社を通して取引することをおすすめします。

初心者に一般媒介契約がおすすめできない理由はなんだろう?

「一般媒介契約」のメリットは自己発見取引と複数の不動産会社との契約が可能な点が挙げられます。

自己発見取引は「トラブル回避のために初心者におすすめできない」と先ほど説明しました。

複数の不動産会社と契約できる点はどうでしょうか。

複数の不動産会社と契約できるなら、幅広く買い主を探すことができて良さそうに感じるんだけど……。

確かに一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約することで、幅広く募集することができ、より好条件で買い取ってくれる買い主を探すこともできます

しかし、その分不動産会社とのやりとりが多くなってしまい、手間が増えてしまいます

例えば5社と一般媒介契約を結んでいた場合、その中の1社で買い主が決まりそうになったらその旨を他の4社に連絡し、売却を中断してもらうよう申し出なくてはなりません。

その後、成約に至らなかった場合もまた連絡する必要があります。

不動産売却のプロ
不動産会社とのやり取りに慣れていないと負担に感じてしまうでしょう。

また、一般媒介契約は売却したい不動産によっては販売期間が長期化してしまうというデメリットもあります

不動産会社の利益や売却活動にかかる費用は、売却後に支払う仲介手数料に含まれています。

つまり不動産会社にとっては、どんなに売却活動に力を入れても他社で売却されてしまったら売却活動で使用した費用や労力が無駄になってしまうのです。

そのため、他社で売却するかもしれない不動産に対して、真剣に買い主を探してもらえない恐れがあります

駅から近かったり築年数が浅かったりする物件は、需要が高いため一般媒介契約でも売却できる可能性は十分にあります。

しかし、築年数がたっていたり立地条件があまり良くなかったりする物件は、真剣に売却活動をしてもらえる専属専任媒介契約や専任媒介契約を選んだ方が良いでしょう。

また、一般媒介契約は他の媒介契約に比べて売却活動が不透明になりやすいというリスクもあります

不動産売却のプロ
初心者は専属専任媒介契約か専任媒介契約を選びましょう。

STEP4 不動産会社が売却活動を行う

媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。

売却活動は以下の三つの過程に分けられます。

【売却活動の流れ】
  • (1)売り出し価格の決定
  • (2)宣伝・広告活動
  • (3)内見実施
不動産売却のプロ
売却活動は買い主を探す上で大事な過程です。どのような活動が行われているか売り主自身も確認しておきましょう。

(1)売り出し価格の決定

「売り出し価格」とは不動産広告などに掲載される中古物件の価格のことです。

仲介を依頼した不動産会社の査定額をもとに、売却希望価格を加味しながら最終的に売り主自身が売り出し価格を決定します

最終的な決定権が売り主にあるんだったら、売り出し価格を自由に決めてもいいの?
不動産売却のプロ
可能ですが、相場とかけ離れた価格設定をすると売れ残るリスクが高くなります。

不動産売却が成功するか否かは、いかに適正価格で売り出せるかにかかっています。

売り出し価格が相場に見合っていないと購入希望者は見つかりにくくなります

メモ
購入希望者が物件を探すとき、より情報が新しい新着物件を優先的に閲覧する傾向があります。そのため、後から価格を見直しても目に触れられず、売れ残ってしまうことが考えられます。また、短期間に何度も売り出し価格を変更してしまうと「売れ残っている」という良くない印象を持たれたり、「また値下げするかも」と購入を見送られたりする恐れがあります。

売れ残ってしまわないように、売り出し価格は慎重に設定しましょう。

不動産の売り出し価格は適切にしないといけないんだね。
でもどうやって決めたらいいんだろう?

以下の三つのポイントを押さえて売り出し価格を決めると良いでしょう。

【売り出し価格を相談するときのポイント】
  • ・いつまでに売りたいか
  • ・売却希望価格(上限値)
  • ・最低売却価格(下限値)

不動産会社の担当者に相談すれば売り出し価格についてもアドバイスをもらえますよ。

「売却希望価格」と「最低売却価格」は売り出し価格を決定する上で重要な情報です。

「売却希望価格」とは売り主がこの価格で売りたいと思う上限値のことで、「最低売却価格」はこの価格までなら許容できるという下限値のことです。

担当者はこの二つの値をもとに売り出し価格を提案してきます。

どうして最低売却価格を決めておく必要があるの?

売り出し価格はあくまで不動産広告などに掲載される金額のことなので、そのままの価格で売却できるとは限りません。

購入希望者の多くはできるだけ安く購入したいと考えているため、値下げを要求してくるケースも考えられます

事前に最低売却価格を決めておかないと「早く売れるなら」と焦ってしまい、大幅な値下げを受け入れてしまうことも考えられます。

不動産は高額で取引されるものですから、「こんなに安く売るつもりじゃなかったのに……」と後悔しないためにも最低売却価格を決めておくことが大事なのです。

(2)宣伝・広告活動

不動産会社は買い主を探すために宣伝・広告活動を行います。

具体的にはインターネット広告や折り込みチラシの作成、不動産情報サイトに掲載するといった活動が行われます。

このとき注意したいのは、売却活動を担当者に丸投げしないことです。

不動産を売却するのは売り主自身ですから、どのような売却活動が行われているか必ず確認しましょう。

さらに、どのような活動をしているか確認することで「囲い込み」のリスクを回避できるメリットもあります

囲い込みとは
不動産会社が媒介の依頼を受けた不動産を他の不動産会社の顧客に紹介しようとせず、自社の顧客から買い主を見つけようとすることです。

不動産会社は売り主と買い主を自社で見つけることができれば、両方から仲介手数料を受け取ることができます。

メモ
売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取ることを「両手仲介」または「両手取引」といいます。

極まれにですが、不動産会社のなかには媒介手数料欲しさにわざと高い査定額を提示し、媒介契約が結ばれた後は早く売却を成立させようと値下げを迫るような悪質な会社も存在します

このようなリスクを避けるためにも不動産会社に売却活動を丸投げしないようにしましょう。

広告や宣伝にかかった費用は請求されるのかな?

不動産会社は仲介手数料以外を受け取ってはいけないと決められているため、宣伝費用などを別途支払う必要はありません

ただし、例外として売り主の希望によって行われた特別な売却活動にかかった費用については請求される可能性があります

メモ
特別な売却活動とは、新聞の広告欄に不動産を掲載したりテレビCMを流したりする場合の費用や、遠方の不動産売却を依頼する際の出張費などが挙げられます。

また、多くの不動産会社は広告や宣伝にかかった費用を仲介手数料から支払っているため、契約を途中で解除した場合も請求されることがあります

(3)内見実施

購入希望者が見つかったら、「内見実施」の対応をします。

不動産業者に内見対応を一任することもできますが、可能であれば売り主自身も同席した方がよいでしょう。

内見に同席することで、実際に住んでいるからこそ分かる情報を伝えられるので、購入の後押しができます。

またどんな人が住んでいたのかが分かれば、購入希望者に安心感を与えることができ、購入を前向きに検討してもらえる可能性が高まるでしょう。

内見希望者との日程調整がどうしてもうまくいかなかったり、不動産が遠方にあって対応が難しかったりする場合は担当者に相談し、売り主不在でも対応できるか確認します。

不動産売却のプロ
同席が不可能だと事前に分かっている場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ時点で申し出ておくと良いでしょう。

また、内見の事前準備として掃除と整理整頓を徹底するのをおすすめします。

築年数が経っている物件でも、清潔感があれば好印象になります

高い位置にある汚れや、こびりついてしまった汚れなど、掃除が難しい場合はハウスクリーニング業者に依頼するのも手です。

特に自分では気付いていない生活臭がする場合もあるので、事前によく換気しておきましょう。

また、居住中の物件を売却する場合、物が雑然として生活感が出過ぎていると良くない印象を持たれてしまう可能性があります

家電や家具などが置いてあると実際に暮らすイメージが付きやすくなるので、無理に物を処分せず、小物や生活用品などを優先的に整理しましょう

不動産売却のプロ
本棚やテーブルなどの大きな家具は残しておき、小物などを処分するようにしましょう。

また、内見に同席する場合は、内見者の質問に答えられるように事前に準備しておきましょう

専門的な質問は一緒に立ち会ってくれている担当者が代わりに答えてくれますが、近隣の治安や近所付き合いなどに関する質問の場合は売り主が回答した方が信ぴょう性は増します。

内見参加者の質問に丁寧に答えることができれば、売買契約につながりやすくなります

事前にどんな質問が来るのか想定し、備えておくとよいでしょう。

注意
分からない質問には無理に答えようとはせず、正直に分からないと伝えましょう。事実とは異なる誤った回答をしてしまうと、あとから損害賠償や契約の解除を求められてしまう恐れがあります。
不動産売却のプロ
内見は売買契約につながる大事な過程です。準備を徹底しましょう。

STEP5 買い主と売買契約を結ぶ

売却価格や引き渡し日など双方が納得できる条件が決まったら、いよいよ売買契約を結びます。

【売買契約で売り主が必要になるもの】
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・身分証明書
  • ・実印、印鑑登録証明書(発行3カ月以内のもの)
  • ・仲介手数料の一部(一般的には半額)
  • ・管理規約(マンションの場合)
  • ・印紙税(収入印紙)

上記の他に不動産会社に指示された書類などがあればそちらも用意しましょう。

ちなみに「印紙税」とは契約書などを作成する際に納める税金のことで、契約書の金額に応じて以下のように定められています。

【金額別の印紙税率】
契約金額 通常の税率 軽減税率
(令和4年3月31まで適用)
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円 5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに執筆者作成

少額の収入印紙であればコンビニエンスストアでも扱いがありますが、高額の収入印紙が必要な場合は法務局か郵便局で購入しましょう。

売買契約を結ぶ際は代理人を立てることもできますが、売り主も同席するのが一般的です。

当日は仲介料の一部や印紙税を支払ったり、「手付金」を受け取ったりと大きな金額が動くため、やむを得ない理由がない限りは必ず出席するようにしましょう。

手付金とは
契約を締結した際に買い主から売り主へ支払う金銭のことです。本来は売買代金の受け渡しの際に売り主に返還されるのですが、現在では手続きを簡略化させるために手付金の返還をせずに売却代金から手付金分を差し引いた金額を受け取る形が一般化されています。また、手付金は成約価格の10%程度です。

STEP6 不動産の引き渡し

売買契約を結んだらいよいよ不動産を引き渡します。

なお不動産の引き渡しと一緒に、手付金を除いた売却代金の残りも支払われるのが一般的です。

引き渡しの際には売却代金の決済や費用の清算などを行うため、通常は金融機関が営業をしている平日に行います

引き渡し当日は以下の手続きが行われます。

【引き渡し当日の流れ】
  • (1)所有権移転登記
  • (2)売却代金の決済
  • (3)不動産を引き渡す
  • (4)不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払う
  • (5)最終確認

不動産会社によって順番は前後する可能性がありますが、内容は同じです。

(1)所有権移転登記

所有権移転登記には以下の書類が必要です。

【所有権移転登記に必要な書類】
  • ・顔写真付きの身分証明書(運転免許証やマイナンバーカードなど)
  • ・印鑑登録証明書
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・固定資産評価証明書
  • ・住民票の写し(既に引っ越している場合)
  • ・売買契約書

本人確認と一緒に書類に不備がないと確認されたら、司法書士が作成した委任状に署名、押印します。

とは
押印する際は、提出した印鑑登録証明書と同じ印鑑を使用しましょう。

(2)売却代金の決済

売買契約時に売却代金の一部を手付金として受け取っているので、売却代金から手付金を差し引いた残金が支払われることになります。

なお、買い主が住宅ローンを使用する場合は、引き渡し時に金融機関の担当者が同席し、代わりに売却代金を支払います。

(3)不動産を引き渡す

引き渡し時には以下の書類を提出します。

【引き渡しの際に提出する書類】
共通 マンションのみ
・鍵受領書
・物件引渡確認書
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・設備取扱説明書・保証書
・分譲時のパンフレット
・管理規約
・管理費が分かるもの

上記の他、不動産担当者に指示されたものがあれば準備しておきましょう。

(4)不動産会社と司法書士に仲介手数料を支払う

当日は売り主と買い主、双方の不動産仲介担当者の他に司法書士が立ち会います。

不動産会社には仲介手数料の残金を、司法書士には所有権移転登記のための手数料を支払います。

また、売り主側に住宅ローンが残っていた場合は「抵当権の抹消」のための費用も司法書士に支払う必要があります。

抵当権とは
住宅ローンを融資した金融機関(債権者)が、融資により購入された家(不動産)を借金の担保とする権利のことです。融資を受けた人(債務者)がローン返済不能となったとき、金融機関は抵当権の付いているその家(不動産)を差し押さえられます。
不動産売却のプロ
「抵当権の抹消」についての詳細はこちらの記事をご参照ください。

(5)最終確認

最後にもう一度決済内容や物件に不備がないかを確認し、問題がなければ取引は完了です。

STEP7 確定申告を行う

不動産を売却した翌年には確定申告を行う必要があります。

確定申告は不動産を売却した次の年の2月16日~3月15日(当日が土日祝日の場合は翌平日)の間に行います。

確定申告の後には「譲渡所得税」と「住民税」の納付も求められるのですが、譲渡所得税の納税も確定申告と同じ期間内(2月16日~3月15日)に行わなくてはなりません。

譲渡所得税とは
不動産の売却で得た利益(譲渡所得)に対して課税される所得税のことです。

ちなみに不動産の売却で損が出てしまった場合は譲渡所得税の納付義務がないため、確定申告の必要もありませんが、申告しておくと税金の控除が受けられます。

受けられる控除について、詳しくは「6-3.利用できる節税制度を把握する」をご参照ください。

譲渡所得税は確定申告の期間中に納付しますが、住民税は5月以降になると市町村から届く納付書を使用して支払います。

譲渡所得税と住民税は納付のタイミングが異なるんだね。

なお、期日までに確定申告や納税をしないとペナルティーが科せられ、別の税金を支払う必要が出てきます

メモ
確定申告時に「振替納税」の手続きをしておけば、4月ごろに指定の銀行口座から自動で引き落とされるため、納税を忘れる心配がありません。
不動産売却のプロ
不動産売却のタイミングによっては期間が空いてしまう場合もあるので、忘れないようにしましょう。

5.おすすめの不動産一括査定サイト5選

不動産売却の成功には複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼するためには「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトもたくさんあるみたい……。どこのサイトを使えばいいのかな?
不動産売却のプロ
この章ではおすすめのサイトを5つ紹介します。サイトごとに特徴や強みなども紹介しますので、参考にしてください。

おすすめ1 HOME4U:安心安全・実績十分の老舗サービス

メリット
全国1,800社の不動産会社が参加
NTTデータグループ運営で安心
デメリット
業界最大手クラスの不動産会社は参加していない
こんな人におすすめ!
安心感のあるサービスを利用したい方
信頼できる不動産会社を探したい方
参加不動産
会社数
1,800社
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、その他
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、CENTURY21など

HOME4Uは2001年にサービスを開始した日本で一番歴史の長い不動産一括査定サイトです。

20年間もの長い期間で培われた知識と豊富な経験を活かして、実績のある不動産会社を選定しています。

大手企業だけでなく地域に精通した中小企業まで約1,800社と提携しており、さまざまな状態の不動産でも対応できるようになっています

またHOME4Uは官公庁や銀行などとも取引があるNTTデータグループが運営しているため、個人情報が悪用される心配はありません。

最大6社まで同時に査定を依頼できるので、信頼できる不動産会社が見つかるでしょう。

おすすめ2 すまいValue:業界をけん引する大手6社が運営

メリット
業界トップクラスの大手6社に一括査定が依頼できる
他の一括査定サイトでは依頼できない大手企業が参加
デメリット
6社以外の不動産会社には査定を依頼できない
こんな人におすすめ!
業界トップの不動産会社に査定を依頼したい方
名前を知っている安心感のある会社に査定を依頼したい方
参加不動産
会社数
6社(全国900店舗)
同時査定依頼可能数 最大6社
査定可能不動産 マンション、一戸建て、土地、マンション一棟、ビル一棟、アパート一棟、その他
運営不動産会社 東急リバブル、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、小田急不動産、野村不動産ソリューションズ

すまいValueは大手の不動産会社6社に査定を依頼できるため大手企業ならではの豊富な実績と経験から、より適正な査定額を提示してもらえます。

適正価格を提示してもらえることで買い主が見つかりやすくなり、早期売却につながります。

また大手6社にしか査定を依頼できませんが、売却後のトラブルに対応した手厚いサポートが受けられるのも魅力的です。

仲介のデメリットでもある「売却後に発生するトラブル」に備えられるのは、安心ですよね。

おすすめ3 SUUMO:知名度ナンバーワンで安心感も抜群

メリット
大手から中小まで幅広い不動産会社が参加
参加している不動産会社の詳細な情報が確認できる
デメリット
一部地域は取扱対象外
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
都市部の不動産を売却したい方
まずは大手サービスを利用したい方
参加不動産
会社数
不明
同時査定依頼可能数 不明
査定可能不動産 マンション一室、一戸建て、土地
代表的な参加不動産会社 野村不動産ソリューションズ、大京穴吹不動産、CENTURY21、京王不動産、東宝ハウスグループなど

賃貸探しで有名なSUUMOですが、実は不動産の一括査定サイトも運用しています。

高い知名度で得た信頼と実績から不動産会社の豊富な情報を得ることができます

営業スタッフの人数が分かるなど会社の内部や雰囲気を知ることができるので、ネットでも安心して査定を依頼できますよ。

また、路線や駅などのエリアを設定して不動産会社を絞れるなど、自分の求める条件で不動産会社を探すこともできます。

大手企業から中小企業まで幅広く査定を依頼できるので、地方にある物件でも適した不動産会社が見つかるでしょう。

おすすめ4 おうちクラベル:都会のマンション査定におすすめ

おうちクラベル
メリット
都市部のマンション売却に強い不動産会社が参加
SRE不動産への一括査定依頼も可能
デメリット
地方の物件や一軒家などは対応外の場合もある
参加不動産会社数が少ない
こんな人におすすめ!
都市部のマンションを売却したい方
参加不動産
会社数
8社
同時査定依頼可能数 最大8社
査定可能不動産 マンション、土地、一戸建て、一棟マンション・アパート、その他建物
参加不動産会社 大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、CENTURY21、ロイヤルハウジング、POLUS、オークラヤ住宅、京急不動産、SRE不動産(旧ソニー不動産)

おうちクラベルはソニーグループで東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定サイトです。

運営会社の知名度が高いので安心して査定を依頼できます

また、おうちクラベルは参加会社の査定と一緒にAIによる査定もできます。

AI査定は、マンション名や条件を入力するだけでその場で査定額を確認することができます。

マンションがどのくらいで売れるのかすぐに知りたいときに便利です。

おうちクラベルに掲載されている不動産会社は10社と少ないですが、都市部にあるマンションの売買に強い不動産会社が多いです。

都市部のマンションを売却したい場合には頼りになるでしょう。

おすすめ5 LIFULL HOME’S:参加不動産会社数最多クラス

メリット
3,278社の不動産会社が参加
総掲載物件数ナンバーワンの物件サイトが運営
デメリット
大手3社には査定依頼できない
こんな人におすすめ!
地方の物件をお持ちの方
安心感のあるサービスを利用したい方
参加不動産
会社数
3,278社
同時査定依頼可能数 最大10社
査定可能不動産 一戸建て、土地、マンション、投資用区分マンション、投資用一棟アパート・マンション、倉庫・工場
代表的な参加不動産会社 三井住友トラスト不動産、三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売、京王不動産、大成有楽不動産販売など

LIFULL HOME’Sの掲載社数は3,200社以上と国内最大級です。

他の不動産一括査定サイトでは取り扱っていないような企業にも査定を依頼できます
 
またLIFULL HOME’S独自の基準にのっとって不動産会社を掲載しているため、信頼のおける不動産会社が見つかります。

不動産会社情報を掲載しているページでは、その会社の強みや特色が分かりやすく掲載されているため自分好みの会社を見つけられます。

同時に10社もの不動産会社に査定を依頼できるので、それぞれの物件に合った不動産会社が見つかることでしょう。

6.中野区の不動産売却で損をしないために

せっかく不動産を売ったのに、損をするなんてことは避けたいなあ。

不動産売却には時間や手間がかかりますので、このように感じた方も多いのではないでしょうか。

ここまでは不動産をより高値で売却するためのコツや方法について解説してきました。

最後に、中野区の不動産売却で損をしないために知っておくべき情報を三つ紹介します。

6-1.自己判断でリフォームをしない

不動産売却で損をしないために、自己判断でリフォームするのは避けましょう

古い物件の場合はそのまま売るよりリフォームした方が売れやすくなるんじゃないの?

不動産会社に買い取ってもらった物件などは、そのあとリフォームを施して販売されることが一般的ですが、個人で売却するとなると話が変わってきます。

【リフォームがおすすめできない理由】
  • ・リフォーム費用が回収しきれない可能性が高い
  • ・買い主の趣味に合わない可能性がある

リフォームがおすすめできない理由として、リフォーム費用が回収しきれない可能性が高いことが挙げられます。

確かにリフォーム済の物件とそうでない物件が同額で売却されていた場合には、リフォーム済の物件の方が買い手が付きやすいケースが多いでしょう。

しかし、中古物件であることや築年数は変わらないため、基本的にはリフォーム費用を上乗せした価格での売却は難しいといえます。

相場より高値で売り出しても売れなければ値下げをすることになるため、リフォーム費用が回収できず売り主の手元に残る最終的な金額は少なくなります

また、買い主の趣味に合わない可能性があることも理由に挙げられます。

中古物件の購入を検討している方のなかには、購入後に自分好みの家にリフォームする予定の方も少なくありません。

リフォームを前提にしている方は、ただ単に内装をきれいにしたいだけではなく内装に対して強いこだわりがある場合があり、理想とは異なるリフォームが施された物件は候補から外れてしまいます。

不動産売却のプロ
そのため、好みでないリフォームが施された高価な物件よりも、安価で購入できるリフォーム済みでない物件の方が需要は高い傾向があるのです。

リフォームをしたからといって売却価格が高くなるとは限りませんし、逆に売れにくくなってしまう恐れもあるため、売却前にリフォームをすることはおすすめできません

不動産を仲介で売る場合は、無理にリフォームなどはせず、自分のできる範囲で掃除をしておく程度で十分でしょう。

メモ
どうしてもリフォームがしたい場合は不動産会社の担当者に相談しましょう。その物件に合った効果的なリフォーム方法を提案してもらえます。

6-2.査定額が高くても根拠を聞く

不動産会社を選ぶときには、査定額の高い会社を選べばいいのかな?

不動産を売却するならできるだけ高く売りたいと考えるのが一般的ですよね。

少しでも高い査定額を提示した会社を選ぼうと考えている方もいらっしゃるでしょう。

不動産売却のプロ
しかし、査定額をそのままうのみにするのは危険です。

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、会社によって査定額に大きな差が出るケースがあります。

不動産の査定額は過去の取引を基に算出されるのが一般的ですが、不動産会社の販路などによっても異なります。

しかし、他の不動産会社と比べて査定額が高過ぎる場合は要注意です。

他と比較して査定額が著しく高い不動産会社は、適正価格を把握していないか、媒介契約を結びたいがために高めに設定している可能性があります。

査定額が高いからというだけで不動産会社を選ばず、必ず査定額の根拠を尋ねて信頼できるか判断しましょう

6-3.利用できる節税制度を把握する

不動産売却で利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。

あらかじめ節税制度を確認しておきましょう。

特定の条件を満たした際に、所得税などの税金が差し引かれる制度を「特別控除」といいます。

特別控除は譲渡所得が大きくなればなるほど節税効果が期待できます

例えばどんなものがあるんだろう?

不動産の売却で使える特別控除で代表的なものは「3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除とは、マイホームを売った際に使える特例です。

譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます

つまり譲渡所得が3,000万円以下だった場合は譲渡所得税を支払う必要がなくなるのです。

メモ
他にも不動産の売却で損失が出てしまった場合、マイホームを売却した後に新しい家に住み替える場合、所有期間が10年以上の長期にわたる場合など、さまざまな条件で適用できる特例があります。

また、不動産売却で損失が出てしまった場合に受けられる特例措置もあります

特別控除や特例措置を利用するためには確定申告と同時に申請する必要があるため、不動産売却で損失が出た場合でも忘れずに確定申告をしましょう

ちなみに、各税金の税率は所有期間によって以下のように変動します。

【所有期間別の譲渡所得税と住民税の税率】
所有期間 譲渡所得税 住民税
所得税 復興特別所得税
5年以下(短期譲渡所得) 30% 0.63% 9%
5年超(長期譲渡所得) 15% 0.315% 5%

譲渡所得に該当する税率を掛けることで譲渡所得税と住民税を算出することができます。

つまり、利益が出るほど支払わなければならない税金は多くなるのです。

せっかく高く売ることができても税金の負担が大きくなっちゃうんだね。
不動産売却のプロ
税金の負担を減らすためにも、自身の持つ不動産に使える特例はあるのか事前に調べておきましょう。

7.まとめ

中野区はオフィス街や繁華街として発展している新宿区・渋谷区と隣接しているため、会社員や若者に人気のエリアです。

また中野区内には学校施設が多くあるので、ファミリー層の需要も高く、不動産売却が成功しやすい地域でもあります。

近年では新型コロナウイルスの流行から、不動産市場への影響を不安視している方も多いことでしょう。

しかし、以下の二つの理由から新型コロナウイルスによる影響は少ないと考えられます。

  • ・不動産市場は全国的に上昇傾向にある
  • ・中野区の地価公示価格や実勢価格は上昇している

また、以下のポイントを押さえることで、初心者でも安心して不動産を売却することができますよ。

  • ・買取ではなく仲介で売る
  • ・「不動産一括査定サイト」を利用する
  • ・自己判断でリフォームをしない
  • ・査定額が高くても根拠を聞く
  • ・利用できる節税制度を把握する
不動産売却のプロ
不動産一括査定サイトを利用して、不動産売却を成功させましょう。

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株式会社チェスター
株式会社チェスター税理士法人チェスターグループの不動産会社です。年間100億円以上の売却案件を取り扱っています。グループには税理士法人の他、司法書士事務所もあり、各分野の専門家と連携してスムーズに不動産売却・購入を進められます。特に相続不動産の売却や、相続対策の不動産購入に多くの実績があります。
取締役阿部 雅行
取締役阿部 雅行
宅地建物取引士二級建築士。戸建て分譲住宅の企画、不動産仲介業務、相続不動産の売買に関する業務などを経験した後、2015年に株式会社チェスターの取締役に就任。
株式会社チェスター取締役の阿部雅行