不動産投資の中でも収益性の高い一棟マンション投資は、一度は検討してみたい投資手法ですよね。
ただし、初期費用が比較的高額なことから、
「今後のために一棟マンションに投資してみたいけど、本当に儲かるの？」
「一棟マンションの投資には初期費用がかかるし、リスクも大きそうで不安……」
といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょうか？
確かに一棟マンション投資は収益性が高い分、大きな費用が必要になる投資手法です。
コストがかかるということは、それだけリスクを考慮しなければならないということです。
したがって利益の計算方法など事前知識をしっかりと身につけた上で、自分が本当に一棟マンション投資で利益を上げられるのか確かめる必要があります。
この記事では、一棟マンション投資に向いている方の特徴や一棟マンション投資の始め方、他の不動産投資との利回り・リスク比較まで、一棟マンション投資に関する知識を徹底解説いたします。
１．そもそも一棟マンション投資とは？
一棟マンション投資は、その名のとおりマンションを一棟買い上げて賃料で利益を上げる不動産投資の一種です。
不動産投資には、1部屋単位で投資する方法と、土地も含めて一棟アパートやマンションを購入して投資する方法の大きく2種類があります。
その不動産投資の中でも、一棟マンション投資は特に大きな収益を上げられる可能性の高い投資方法です。
１－１．一棟マンションの平均利回りは8％台
一棟マンション投資の平均的な利回りはおよそ8％台を推移しています。
2020年3月時点の最新のデータによると、一棟マンション投資の利回りは8.42％です。
また、以下の図のとおり、一棟マンション投資の利回りはここ1年間上がっている傾向があります。
年間の家賃収入を求める簡単な方法として、「（表面利回り×物件購入価格）÷100」という式があります。
例えば表面利回りが10％の物件を1億円で購入した場合、
年間1000万円の家賃収入が得られる計算になります。
ここでは「表面利回り」という考えた方に基づいて計算していますが、表面利回りは物件の状態や修繕リスクなどを加味していない利回りのため、あくまでも上記は参考程度の値です。
3種類の利回りの詳細についてはこちらで詳しく説明しています。
１－２．自己資金は1,000万円もあれば充分始められる
「一棟マンション投資は裕福な資産家がやるものじゃないの？」
というイメージをお持ちの方も多いでしょう。
しかし実際のところ、自己資金1,000万円もあれば一棟マンション投資を始めるには充分だと言えます。
立地や条件にもよりますが、一棟マンションの物件価格は数千万～1億円程度が相場になりますが、購入時に購入価格を全額用意する必要はなく、自己資金の不足分は住宅ローンで借り入れることが可能です。
したがって、一棟マンションを購入する際に必ず住宅ローンを利用できるとは限らない点に注意をしておきましょう。
確かに購入価格や住宅ローンの借入額が大きくなる分、他の不動産投資より比較的頭金が高くなってしまう傾向はあります。
しかし、自己資金が1,000万円もあれば一棟マンション投資を始めるには充分だと言えるでしょう。
逆にいうと、安価な物件であれば初期費用をさらに抑えられる可能性もあります。実際に3000万円～5000万円程度の価格帯で売り出されている投資用一棟マンションもあり、その場合は数百万程度の自己資金があれば充分だと言えるでしょう。
１－３．一棟マンション投資のリスクの考え方
一棟マンション投資には確かにリスクがあります。
ただし、一棟マンション投資に限らず、そもそも投資全般にリスクは付きものです。
その中でも一棟マンション投資や一棟アパート投資などの不動産投資は、投資全般の中では「ミドルリスク・ミドルリターン」の比較的堅実な投資手法として知られています。
なぜなら、不動産投資は、FXや株式投資と異なり、仮に赤字経営になってしまったとしても多額の借金を背負う可能性は低いからです。
また、不動産は景気変動の影響も受けにくい安定した投資対象としても人気があります。
具体的にどういうことなのか、詳しくはこれから見ていきましょう。
１－３－１．赤字の場合でも「不動産」という資産が手に入る
一棟マンション投資が他の投資と異なるのは、「経営に万が一のことが起きても手元には不動産が残る」という点です。
つまり、いざとなれば購入した投資用物件を売却して現金を手に入れられるということです。
「FXや株式投資で大きな失敗をして多額の借金を背負ってしまった」という話を見聞きしたことがある方も多いかもしれませんが、一棟マンション投資ならその心配は少ないと言えるでしょう。
したがって、購入時と同等の価格で売却できるとは限りませんが、その土地の賃貸ニーズが購入時より上がっている場合は、購入価格以上の値がつく可能性もあります。
１－３－２．一棟マンションなど不動産は資産価値が安定している
一般的に、一棟マンションなど不動産の資産価値は景気動向に左右されにくいと言われています。
極端な例ですが、もし日本でインフレーションが起きた場合、これまで1,000円で買えた物品が2,000円出さなければ買えなくなってしまいます。
つまり、物品の価値が2倍に上がった一方、現金の価値が半分に下がったということですね、
しかし、不動産は現金よりも資産価値が下がりづらいと言えます。
資産を現金だけに集中させていると、大きなインフレが起きたときに耐えられない可能性も考えられます。
万が一の可能性を考慮すると、投資対象や資産を分散させることが将来の安心に繋がります。
２．一棟マンション投資と他の不動産投資の違いを徹底比較！
「一棟マンション投資って他の不動産投資の方法と比べたらどうなんだろう？」
という疑問をお持ちの方は多いでしょう。
確かに、一棟マンション投資ではなくワンルームマンション投資やアパート経営を選択されている方がいらっしゃるのも事実です。
そこで、以下の７つのポイントに注目し、一棟マンションと他の不動産投資の特徴を比べました。
| 一棟マンション | ワンルームマンション | 一棟アパート | |
|---|---|---|---|
| 初期費用の目安 （平均物件価格） |
約1,500万円 （1億5,559万円） |
約150万円 （1,559万円） |
約640万円 （6,410万円） |
| 表面利回り | 8.42％ | 7.56％ | 8.78％ |
| 空室時のダメージ | ○ | × | △ |
| 修繕対応 | △ | ○ | △ |
| 災害対応 | ○ | ○ | △ |
| 資産価値 | ○ | △ | △ |
| 売却のしやすさ | △ | ○ | △ |
比較１ 初期費用
一棟マンションは、不動産投資の中でも比較的多額の初期コストが必要となります。
例えば、東京23区内の一棟マンションを購入するケースを想定してみましょう。
駅から徒歩5分の1棟マンションを1億円で購入する場合、住宅ローンの頭金を含め、約1,000万円程度の費用があれば経営を開始することができます。
一棟マンションを購入する際の初期コストとしては、以下のような項目が挙げられます。
- ・住宅ローンの頭金
- ・不動産取得税
- ・登録免許税
- ・印紙税
住宅ローンの頭金を含めると、物件価格の約10％程度が一棟マンション投資を始める際に必要なコストの目安となります。
比較２ 表面利回り
ワンルームマンションの利回りよりは高いものの、一棟マンションの利回りは一棟アパートよりも低くなっています。
実は、利回りには3種類の考え方があります。
先ほどの表に掲載した「表面利回り」は入居率や物件の綺麗さなどの状態、賃貸ニーズを考慮していない数値に過ぎないのです。
・想定利回り……物件購入価格に対する満室時の年間家賃収入の割合
・表面利回り……物件購入価格に対する現在の入居状況から得られる年間家賃収入の割合
・実質利回り……物件購入価格に対する現在の経費を差し引いた年間家賃収入の割合
これらの利回りはパーセンテージで示され、高いほど投資額に対するリターンが大きいと考えられます。それぞれの利回りは状況によって大きく変わります。
つまり、想定利回りは、何もトラブルが起きず無事に建物が満室になったときの理想的な数値に過ぎないということです。
しかし、掲載されている数値は表面利回りのケースが多く、前述のとおり表面利回りは「修繕コストもかからずアパートが満室になった場合の利回り」です。表面利回りが高くても、該当エリアに賃貸ニーズがない不人気物件の可能性もあるため、注意が必要です。
比較３ 空室時のダメージ
一棟マンションは空室リスクが最も低い不動産投資と言えます。
一棟マンションはアパートやワンルームマンションよりも部屋数が多く規模の大きい物件です。
つまり、満室にすることができなくても一定数の入居者を確保できれば家賃収入は確保できます。
一部屋からの家賃収入に依存せざるを得ないワンルームマンションと比較すると、大きなメリットになりますよね。
アパート経営をしている多くの人が頭を悩ませているのが、「入居者が見つからない期間」の対応です。
学生や単身者など、比較的短期間で引っ越しをする層が多いアパートでは、前の入居者が退去してから次の入居者が見つかるまでの空白期間に家賃収入を得ることはできません。
その点、一棟マンションの場合はアパートよりも一部屋当たりの家賃収入が高く、入居者の流動性も低い傾向にあります。
空室時の収入減に困る機会は少ないと言えるでしょう。
⇒【誰でも分かる】アパート経営完全ガイド！失敗に繋がるリスクとは？
⇒アパートを活用した相続対策と注意点
⇒相続税対策としてのアパート建築の有効性
比較４ 修繕対応
不動産投資を始めるに当たって、
「物件のメンテナンスはどうしたらいいんだろう」
という修繕対応について気になっている方も多いでしょう。
新築で一棟マンションを購入した場合、大規模な修繕は15～20年程度で必要となります。
つまり、家賃収入から修繕に必要な費用が自動的に差し引かれることになるため、設備に不具合が生じたときに慌てて多額の資金を工面する必要はありません。
そのため、不動産会社と修繕について直接相談する手間は発生しますが、構造上アパートよりも損壊リスクは低いため、こつこつと修繕積立金を積み立てておけば大きな問題は起こらないと考えて良いでしょう。
⇒マンションの大規模修繕はどのタイミングで実施？ 費用はどれくらい？
比較５ 災害対応
不動産投資を検討する方にとって、一番ヒヤリとするのが
「地震が来て物件が倒壊したらどうしよう」
など、災害時の対応ではないでしょうか。
実は、大地震でマンションが倒壊する可能性というのはほとんどありません。
1981年6月以降の「新耐震基準」下で建築された物件なら、「震度6強〜7程度の地震で倒壊・崩壊しない程度の強度」という基準を必ず満たしています。
また、2011年3月11日に発生した東日本大震災においても、「軽微な損傷」「または被害なし」のマンションは97.36％でした。
一般に海抜10mを下回る地帯の場合は水害の危険が高いといわれているため、避けた方が良いでしょう。
山間部などは土砂災害のリスクが高まったり、埋立地は地盤沈下の恐れがあったりする可能性もあるでしょう。
予測可能な自然災害のリスクを回避するためには、自治体が発行しているハザードマップを参照するのがおすすめです。
比較６ 資産価値
一棟マンションは、他の物件に比べて資産価値が下がりにくいことが魅力です。
当たり前のことですが、不動産は築年数が経てば経つほど市場価値が下落していきます。
現在市場に出ている一棟マンションはほとんど法定耐用年数が47年となっており、一般的なアパートよりも耐用年数が長くなっています。
法律により耐用年数が長いというお墨付きがついているので、入居者にとっても魅力的な物件であると感じられるでしょう。
比較７ 売却のしやすさ
一棟マンションは資産価値が高い反面、売却がしやすいとは言いづらいのも事実です。
不動産投資では、収支のバランスが思い通りにいかなかったり、物件の相場が上昇したりした場合、売却した方が有利になるケースもあります。
しかし、一棟マンションは一物件あたりの取引額が非常に高額になるため、買い手がなかなか見つからない可能性が高いです。
３．一棟マンション投資に向いている人・向いていない人
率直に言って、一棟マンション投資は全ての人に向いているわけではありません。
しかし、1,000万円以上の自己資金があり、ミドルリスクで高収益を狙いたい方には打ってつけの投資方法と言えるでしょう。
４．一棟マンション投資を始める流れ
「一棟マンション投資に興味は出てきたけど、実際始めるまでのハードルが高そうだなあ……」
というように尻込みをしてしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
でも、安心してください！ これから一棟マンション投資を始める流れを分かりやすく解説していきます。
STEP１ 自己資金の確認
まず重要なのが、あなたが一棟マンションに投資できる自己資金がどれだけあるのかを確認することです。
当たり前のように思えるかもしれませんが、一棟マンション投資は高収益を上げられる可能性がある一方で、一定の初期費用は準備しておく必要があります。
仮に今資産に余裕があったとしても、子どもの進学の予定や親の介護費用など、大きな出費が見込まれる可能性がある場合は注意しておきましょう。
その上で、初期費用として1,000円程度が準備できれば一棟マンション投資を始めるには充分だと言えるでしょう。
STEP２ マンション投資セミナーに参加
自己資金が用意できそうだという確認ができたら、次は一棟マンション投資の最新動向を教えてくれるセミナーに参加しましょう。
一棟マンション投資は、他の不動産投資より投資額も大きいため、不動産会社としても大きな利益を得られる事業です。
したがって、悪徳業者と呼ばれるような企業のセミナーに参加してしまうと、問題のある不人気物件を強引に営業されるリスクもあります。
⇒【優良企業厳選】おすすめ不動産投資セミナーと悪徳業者の見分け方
STEP３ 物件の比較・検討
セミナーに参加してプロの知見に触れたら、どの一棟マンションに投資するか物件の比較・検討を行いましょう。
投資用一棟マンションは、他の投資用物件に比べて一般に公開されている物件情報が少ないのです。
例えば、投資用物件に特化した楽待では、東京都の投資用ワンルームマンションは8,974件掲載されているのに対し、一棟マンションは2,124件しか掲載がありません。
したがって、一棟マンション投資に実績のある不動産会社が主催するセミナーに参加し、直接非開示の物件を紹介してもらうことが重要になります。
条件の似ている物件の購入価格や利回りがどの程度に設定されているのか、自分で情報収集をしておくことも重要となります。
入居者が見つかりやすい賃貸ニーズの高い物件の特徴については、こちらでご説明しています。
STEP４ 本当に黒字経営ができるのか収益を試算
気になる投資用マンションが決まったら、その物件で実際にどれくらい利益を上げられるのか収益を計算します。
一棟マンション投資で実際にどれくらい手元に現金が入ってくるのか、詳細な計算は不動産会社がしてくれます。
ただし、ここで注意しておかなければならないのは、不動産投資においては「実際手元に出入りする現金の収支」と「会計上の収支」が異なることです。
不動産などの固定資産は、時間の経過によって税務上の資産価値が下がっていくものとされています。これを実質的な損とみなし、毎年「費用」として計上するのが「減価償却」です。
つまり、購入価格を購入した年度に一挙に計上することはせず、法定耐用年数で割った金額を毎年費用として計上するということです。
STEP５ 投資用一棟マンションの購入
キャッシュフローを計算して実際に黒字経営ができそうだと確認できたら、いよいよ投資用一棟マンションの購入になります。
詳しい手続きは不動産会社が丁寧に案内してくれます。
この段階で必要なのは、あくまでも住宅ローンの頭金などを含んだ諸費用です。購入価格の10％程度で充分です。
投資用一棟マンションを購入する際に必要となるコストは、以下のような項目が挙げられます。
- ・住宅ローンの頭金
- ・不動産売買契約書にかかる印紙税
- ・金銭消費貸借契約書のかかる印紙税
- ・建築工事請負契約書にかかる印紙税（リフォームなどを行う場合）
- ・登録免許税
- ・消費税
- ・不動産取得税
また、投資用物件の購入と並行して住宅ローンの審査も進んでいきます。
投資用住宅ローンについては、不動産会社がおすすめしてくれるケースが多いです。
ただ、「自分自身でもローンを比較・検討してみたい！」という方は、ローンの一括仮審査を申し込んでみましょう。
一度に複数の銀行に仮審査をお願いできるメリットがあります。
なら、自分がどれくらいの金利でどれくらい借り入れられるのかを簡単にシミュレーションすることができます。STEP６ 管理は不動産会社にお任せ
住宅ローンの審査も通り、投資用物件の購入が完了したら、これであなたもマンションオーナーです。
入居者の募集業務や家賃の集金業務などは、管理を委託する不動産会社にお任せできるので大きな手間もかかりません。
また、入居者が退去する際に発生する鍵の交換や部屋の原状回復などに関する作業も全て管理会社が行ってくれます。
しかし、入居者募集から共有スペースの管理、退去にまつわる事務作業などの全てを1人で行うことは現実的にかなり厳しいと言えるでしょう。
したがって、管理会社への委託料は決して高い金額ではないと考えられます。
５．一棟マンション投資における２つの注意点
ここまで一棟マンション投資の特徴や実際の始め方について詳しくご説明してきましたが、
「よし！ これで一棟マンション投資の全てが分かった！」
と自信を持って投資を始められる人の方が少ないのではないでしょうか。
注意点１ 本当に黒字化できるのか不動産会社に確認しよう
一棟マンションを購入する前に、「この物件で本当に黒字経営できるのか」という収益計算をしておくことは非常に重要です。
実際にどれくらい儲かるのかを示すキャッシュフローは、ごく簡易的に示すと以下のとおりとなります。
「税金を差し引いた利益」－（「ローンの返済額」+「管理会社への委託料など手数料」）
しかし、この式を詳しく紐解いていくととても複雑な仕組みとなっており、不動産のプロではないオーナーが自力で計算するのは困難です。
そこで、一棟マンション投資を始める前に不動産会社に必ず「実際のキャッシュフローでは毎月どれくらいの黒字が出るのか？」ということを質問するようにしましょう。
「キャッシュフロー」と「会計上の収支」の違いを理解し、投資家自ら積極的に質問するようにしましょう。
別の記事で悪徳業者の特徴については詳しくご説明しています。
注意点２ 必ず複数の物件を比較・検討しよう
一棟マンションは、言うまでもなく非常に大きな買い物となります。
投資用物件を購入する際には、必ず複数の物件を比較・検討する必要があります。
- ・東京や大阪など都市部の物件
- ・最寄り駅から徒歩10分以内（近ければ近いほどよい）
- ・トイレ、バス別の物件
- ・中古の場合は築浅で設備に不備がない
上記の特徴はあくまでの人気物件の共通点を洗い出した特徴です。
注意点１でご説明したように、実際にその物件で黒字経営できるのかどうか確かめる必要があります。
また、賃貸ニーズが高い人気物件は情報サイトに掲載せず、不動産会社が独自に保持している可能性も高いので、不動産会社に積極的に問い合わせることが重要です。
６． 一棟マンション投資におすすめ！プロ太鼓判のセミナー3選
「でも、自分で信頼できる不動産会社を探すのは難しいし正直面倒だ……」
と感じている方も多いでしょう。
しかし、こちらでは不動産のプロが厳選した優良企業が開催するマンション投資セミナーをご紹介していきます。
なお、こちらで紹介しているセミナーは全て無料で参加することができます。
６－１．東京の新築物件多数！人気エリアで高収益を狙いたいなら「FaithNetwork」
一棟マンション投資をするなら、やはり賃貸ニーズの高い人気エリアを狙いたいものですよね。
FaithNetworkは、「Granduo」シリーズなどの投資用新築一棟マンションを数多く手がけている不動産会社です。
- ・世田谷区、目黒区、渋谷区など人気エリアの新築一棟マンションを提供
- ・投資用物件の販売から賃貸管理までワンストップで対応
- ・デザイン性と居住性の高い物件で20～40代女性の入居者を狙い撃ち
「城南3区」と呼ばれる世田谷区・目黒区・渋谷区は、千代田区や港区といったビジネスエリアへのアクセスも良く、居住エリアとしても非常に人気があります。
FaithNetworkが手掛ける一棟マンション「Granduo」シリーズは、デザイン性と居住性の高さから20～40代の女性に人気があります。
ターゲットをはっきりと絞り込んでいるため、物件の条件とマッチングする入居者を募集するノウハウに長けていることが特徴の一つです。
また、投資用物件の購入から実際の管理業務までワンストップで依頼できるのも頼もしいポイントです。
６－２．大阪で一棟マンション投資を始めたいならここ！「リアール」
「大阪で一棟マンションを始めてみたい……」
という方におすすめなのが、大阪の収益物件に特化した「リアール」です。
リアールは、収益物件の販売から物件管理業務までワンストップで依頼できる不動産会社のため、仲介手数料などを支払う必要もありません。
また、リアールは大阪に拠点を置いている会社のため、地元の情報に強いことも信頼できるポイントの一つです。
セミナー参加者の約93.8％が「わかりやすい」と回答し、約8割が個別相談に参加していることからも、内容の充実度が伺えます。
６－３．リスクからしっかり学びたい！個別相談会も充実の「シノケンハーモニー」
創業30年の実績があるシノケングループの子会社であるシノケンハーモニーは、不動産投資のリスクをしっかり教えてくれるセミナーを開催しています。
シノケンハーモニーのセミナーは、TVや新聞、ビジネス誌など多数のメディアで紹介されています。
不動産投資会社はあまり語りたがらない失敗事例やリスクについても、しっかり説明してくれます。
東京・大阪はもちろん、地方でのセミナー開催も充実しているほか、個別相談会の日程も充実しています。
コロナウィルスの影響でセミナーが次々と中止・延期される中、個別相談や電話相談などにも柔軟に対応してくれるのは嬉しいポイントです。
７．一棟マンション投資に関するよくある疑問
不動産投資に関する疑問は、実際セミナーに足を運べば担当者から直接答えを聞くことができます。
- （１）相続税対策になるって本当？
- （２）相続税以外の税金を節税することもできる？
- （３）一棟マンションを売却したいときはどうするの？
７－１．相続税対策になるって本当？
子どもや孫のために、不動産として資産を残しておきたいという方もいらっしゃるでしょう。
結論からお伝えすると、一棟マンション投資は、相続税対策として有効です。
現金で相続する場合には遺産額全額が課税対象額になります。
一方、不動産の場合には「固定資産税評価額」＝「相続税評価額」に対して課税されることになります。
固定資産税評価額は、具体的には、土地は市場価格の70％程度、建物については建築費の50〜70％程度であるといわれています。
７－２．相続税以外の税金を節税することもできる？
「所得税を節税できるって話も聞いたんだけど……」
というように相続税以外の節税効果が気になっている方も多いでしょう。
実際、税率の高い所得税は節税できたら嬉しいですよね。
一棟マンション投資で所得税や住民税を節税することが可能なのは事実です。
一棟マンション投資、賃貸物件の運用には、管理費や修繕費、ローンを借りていた場合にはその利息、各種の税金などの諸費用がかかります。
賃貸経営にかかる諸費用を確定申告の際に家賃収入から差し引くことで、課税対象額を減らすことができるのです。
赤字経営が続いて「キャッシュフロー」まで赤字になっては元も子もないので、注意が必要です。
７－３． 一棟マンションは売却したくなったらどうすればいいの？
万が一マンション経営が思うように上手くいかなくなったときや、所有物件の相場が上がったりしたとき、売却を検討する方も多くいらっしゃいます。
実は、直接物件を買い取ってくれるサービスを提供している不動産会社もあります。
時間的な余裕がない場合や、買い手が見つからなかった場合は、不動産会社に直接買取査定を依頼するといいでしょう。
ただし、不動産会社に直接買い取りをしてもらう場合は査定額が相場の7～8割程度になってしまうと言われています。
⇒投資用マンションを高額売却するコツは？税金対策もこれで完璧！
８．まとめ
一棟マンション投資は初期費用の大きな金額が必要になるため、
「興味はあってもなかなか踏み出せない……」
という気持ちになるのは当たり前のことです。
しかし、一棟マンション投資は1,000万円程度の自己資金をお持ちで、最低限のリスクで最大限の収益を狙いたい方にはおすすめの投資手法です。
まずはマンション投資に実績のある会社が運営しているセミナーに参加してみましょう。
シノケンハーモニーなど、感染リスクを考慮しながら個別相談会などを実施している不動産会社もありますので、焦らず情報収集から始めてみてください。
