選手村マンション「晴海フラッグ」は投資用としては買いか？

不動産投資

東京都中央区晴海5丁目には2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックの選手村が誕生します。
オリンピック・パラリンピックが終了した後に、このエリアに商業施設やタワーマンションを含む住宅等（分譲・賃貸）の建築がスタートし、2022年秋に竣工、「HARUMI　FLAG」としてひとつの街が誕生します。

住宅等への入居は2023年3月下旬以降となりますが、第1期の販売開始は2019年7月下旬を予定しており、2019年4月27日から「HARUMI FLAGパビリオン」がオープンしました。

大手デベロッパー10社が開発・販売を行う一大プロジェクトであり、地価上昇の続く湾岸エリアの新たなマンションとなるため、投資家などにも注目されています。しかし、立地などの懸念される点もあるようです。
そこで今回は晴海フラッグを投資用として購入すべきかどうか、晴海フラッグの立地や価格相場などを紹介します。

１．晴海フラッグの概要

晴海フラッグは東京都中央区晴海５丁目、東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に予定されている
商業施設やタワーマンションを含む住宅棟が連なる街づくりのプロジェクトです。総敷地面積は133,906.26㎡、総住戸数は5632戸、「シー・ビレッジ」「サン・ビレッジ」「パークビレッジ」「ポート・ビレッジ」の４つのエリアに分けられ、「シー・ビレッジ」「サン・ビレッジ」「パークビレッジ」の3エリアが分譲エリア、「ポート・ビレッジ」が賃貸エリアとなる予定です。

晴海フラッグエリア概要

晴海フラッグの特徴

晴海フラッグは、5632戸の住居棟以外にも商業施設や小中学校、保育施設などが併設される予定です。
三方が海に囲まれており、場所によってはレインボーブリッジや東京タワーなど東京の美しい夜景を一望できます。
水素ステーションやマルチモビリティステーションの整備や、エリアネットワークを利用して750台以上の防犯カメラが設置されるなど、セキュリティ面の整備もしっかりとしています。
HARUMI　FLAG　公式サイト

２．投資用マンションとして見た時に晴海フラッグは適していると言えるか

２－１．投資用マンションを選ぶポイント

投資物件を選ぶ際に重要となることは、相場よりも安い物件を選ぶことです。
つまり、あらゆる条件から推定される不動産の資産価値と価格を比較し、割安だと判断できるのであれば、その物件は「買い」といえます。割安の物件であればあるほど、利回りは高くなります。
資産価値を推定するポイントは、「立地条件」と「物件の状態」です。

（１）立地条件

立地条件では何よりも利便性がポイントです。

・複数路線が利用できる
・ターミナル駅まで電車で20分～30分程度
・最寄り駅まで徒歩10分以内
・コンビニやスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内

など、交通での利便性と生活面での利便性の双方を確認しましょう。
利便性の高い立地であれば、住居としての需要が高くなるため、空室のリスクも低下します。

また、企業が多く集まっている、開発が進んでいるなどの特徴があるエリアも、人が集まる可能性が高いため立地条件としては良い場所と言えます。

（２）物件の状態

物件の状態は資産価値を保つためにはとても重要です。
建物は築年数の経過に伴い劣化していきます。
しかし、定期的な清掃や修繕、改修を行うことで、築年数が経過しても良い状態のキープが可能です。
そのような、管理がしっかりとしているマンションであれば、資産価値をある程度保てます。
また、共用部の設備や、セキュリティ、災害に強いなども資産価値に影響すると言えます。

－立地条件と物件状態にプラスして、住む人の視点を持つことも大切－

投資用マンションは第三者に貸すことを目的で所有するため、所有者の方が実際に生活するわけではありませんが、そのマンションに居住するとした場合という視点を持って見極めることが大切です。
例えば、単身者とファミリー層では、利便性や重視したいポイントが変わります。
ファミリー層であれば、学校などの教育機関や病院などが徒歩圏内にあると利便性が高いと感じます。
一方、単身者の場合には、コンビニや外食店舗が徒歩圏内にあると利便性が高いと感じます。
投資用として購入する不動産がどのようなターゲットを対象としている地域にあるのかを確認し、自分が入居者の視点に立って利便性が高いかどうかを判断することが大切です。

２－２．ポイントから晴海フラッグを考える

晴海フラッグの「立地条件」と「物件の状態」はどうでしょうか？

（１）晴海フラッグの立地条件

晴海フラッグは中央区晴海5丁目、銀座までは約2.5㎞、東京駅は3.3㎞とかなり良い立地という印象を受けますが、①最寄り駅までのアクセス　②ターミナル駅までのアクセスの交通面の利便性と③生活面での利便性の３つからチェックしてみましょう。

① 最寄り駅までのアクセス
晴海フラッグの最寄り駅は都営大江戸線の「勝どき駅」もしくはゆりかもめ「市場前駅」のいずれかです。
最寄り駅までの距離は物件エリアの場所によって変わりますが、どちらの駅も徒歩で20分前後かかります。

「最寄り駅まで10分以内」には該当しないため、最寄り駅までのアクセスは悪いと判断できますが、晴海フラッグは東京BRTの整備が進められています。東京BRTとは、湾岸エリアと都心を結ぶバス高速輸送システムです。東京BRTを利用した場合、晴海フラッグから新橋までおおよそ10分で移動が可能です。

現状では、朝のピーク時は1時間に12本運行される予定です。東京BRTが予定どおりに整備され、輸送力も問題ないと判断できれば、最寄り駅までの距離という問題はクリアできます。

② ターミナル駅までのアクセス
都営大江戸線「勝どき駅」から「東京駅」までは乗り換えを含め、20分前後（勝どき→大門（大門から徒歩）浜松町→東京）、ゆりかもめ「市場前駅」から「東京駅」までは乗り換えを含め、30分前後（市場前→豊洲→有楽町→東京）と最寄り駅からターミナル駅までの所要時間は問題ありませんが、乗り換えが多いという印象を受けます。

BRTを利用した場合、新橋駅から東京駅までは上の東京ラインもしくは横須賀線を利用すると1駅、3分です。
最寄り駅までのアクセスと同様に、BRT次第ではターミナル駅までのアクセスも良いと判断できます。

③ 生活面での利便性
晴海フラッグは、小中学校、保育施設、商業施設が設けられる予定です。
晴海フラッグが一つの街として機能するように整備が進められ、BRTの発着点となるマルチモビリティステーションも建設が予定されています。設計どおりに整備が進むことで、生活面での利便性は高くなりますが、実際に整備されてみなければ判断できないため、現状でははっきりとしたことが言えません。

（２）晴海フラッグの物件の状態

晴海フラッグは選手村として利用された建物17棟がリノベーション、2棟のタワーマンションが新たに建築されます。
リノベーションされると言っても、中古とは異なりほぼ新築に近い状態になることが予想されます。
管理に関しては、現状では詳しい事がわかっているわけではありませんが、管理組合は全体と街区で結成され、街区は棟ずつの棟部会が作られる予定です。管理体制に関しては、大手企業が担っているため信頼できるのではないでしょうか。
また、晴海フラッグは750台以上の監視カメラが設置されるなど、セキュリティに関しては日本でもトップレベルです。建物、管理、セキリティに関しては大きな問題はないと言えるでしょう。

３．晴海フラッグの販売価格と表面利回り

晴海フラッグのすべての販売価格は公表されていませんが、南側街区、南西側街区の3LDK（75㎡～96㎡）、4LDK（87㎡～127㎡）の価格帯はおおよそ6,000万円～1億3,000万円、坪単価はおおよそ290万円～330万円です。
利回りに関しては、マンションの価格が7,000万円、家賃が25万円だった場合、表面利回りは4.29％です。

日本不動産研究所が公表している「不動産投資家調査」では、2019年４月現在の東京都の期待利回りの平均は3.9％ですから、晴海フラッグの表面利回りは東京都の期待利回りの平均は上回っています。

東京都の期待利回り
参考：日本不動産研究所　第40回「不動産投資家調査」（2019年４月現在）の調査結果

４．近隣のマンションと比較した価格感

晴海エリアでは、ベイサイドタワー晴海、DEUX　 TOUR（ドゥ・トゥール）、
そして、2019年2月に竣工したパークタワー晴海があります。

	専有面積	価格	坪単価
ベイサイドタワー晴海	54.73㎡～76.13㎡	5,680万円～10,080万円	おおよそ342万円～438万円
DEUX TOUR	55.77㎡～100.90㎡	7,339.6万円～17,139.2万円	おおよそ434万円～560万円
パークタワー晴海	43.92㎡～82.05㎡	4,400万円台～10,000万円代	おおよそ330万円～373万円

晴海フラッグの坪単価はおおよそ290万円～330万円ですから、近隣の分譲マンションよりも坪単価は低いです。
しかし、ベイサイドタワー晴海、DEUX TOUR（ドゥ・トゥール）は都営大江戸線「勝どき駅」から徒歩9分、パークタワー晴海は東京メトロ有楽町線「月島駅」から徒歩12分と、最寄り駅までは徒歩圏内です。晴海フラッグの坪単価が近隣マンションよりも低い理由は、最寄り駅までのアクセスなどが影響していると考えられます。

５．晴海フラッグの懸念点は引き渡しまでの期間

晴海フラッグの懸念点の一つは最寄り駅までの距離ですが、こちらはBRTが予定通りに運行されれば払拭されます。
もう一つの懸念点は、引渡しまでの期間が長いということです。
2019年の７月下旬頃から第１期の販売が開始されていますが、住居棟への入居は2023年３月下旬以降です。
つまり、入居まであと４年あります。現在の日本は超低金利時代です。

しかし、この超低金利の状態がずっと続くわけではありません。
不動産を購入する際にはローンを組んで購入される方がほとんどだと思います。

5,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が1.5％から３％に上がるだけで、ローンの支払い総額は1,600万円も増えます。
6,000万円だから晴海フラッグを購入したのに、実際は7,600万円の支払いをすることになるということです。

金利が上昇すると、ローンの支払い総額が増えるという問題もありますが、お金を借りることができる上限額も変わってきます。
例えば、返済期間35年で、元利均等返済の場合、毎月の返済額が20万円、金利が1.5％ならば借入可能額が概算は6,532万円、毎月の返済額15万円でも4,899万円です。しかし、金利が３％になると、借入可能額の概算は毎月の返済額20万円で5,196万円、毎月の返済額が15万円で3,897万円です。

金利1.5％と金利3%の場合の借入可能額

借りることができる上限額にこれだけの差が生じるということは、マンションを購入できる人が少なくなる可能性もあるのです。
金利が高くなることで、個人の収入も高くなれば大きな問題はないかもしれません。
しかし、金利は高くなるが収入は変わらないという状態では、高額なマンションを購入できる人が少なくなる可能性は十分に考えられます。4年後の経済の状況を予測することは非常に難しいため、引き渡しまでの期間が長いということが、最大の懸念点と考えられます。

まとめ

大手デベロッパー10社が開発・販売を行う一大プロジェクトである晴海フラッグは、駅からの距離や引き渡しまでの期間が長いという懸念点もありますが、坪単価は近隣と比較すると割安感はあります。

しかし、投資用不動産として物件を見る場合、空室になるリスクはないか、高く売却できるかという点をしっかりと考えておく必要があります。４月27日からオープンしている「HARUMI　FLAG　パビリオン」では、モデルルームやVRによる疑似体験などができます。

基本的にはHARUMI　FLAGの公式サイトから予約を行う流れですが、予約不要のフリー見学会を実施している日程もあるようです。
詳しい話を聞いてみたいという方は、一度、足を運んでみてはいかがでしょうか。