不動産売却にかかる仲介手数料のすべてと節約方法

不動産を売却する場合、仲介手数料をはじめ様々な費用がかかることになります。今回は、仲介手数料についての詳しい話と売買にかかる諸経費の内訳についてだけでなく、コストを少なくする方法がある場合はその点についてもお伝えします。

税理士法人チェスター代表
福留 正明

公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

株式会社チェスターは、総勢200名以上の税理士法人グループの不動産会社です

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1.不動産を売却するときにかかる仲介手数料は物件価格の3％

不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産仲介会社に買い主を探してもらい、取引成立を手伝ってもらいます。無事に取引が成立した場合、報酬として仲介手数料を支払うことになります。おおまかな仲介手数料の目安は取引価格（物件価格）の3％（税別）ですが、これから手数料についての詳しい内容をお伝えします。

1-1.仲介手数料の概要

不動産仲介会社は、賃貸契約、売買契約ともに仲介手数料を報酬として得ていますが、
ここでは売買の仲介手数料についてのみご説明します。
仲介手数料の概要については、3つのポイントを知っておくとよいです。

・成功報酬として支払う

仲介手数料は売買契約が成立することにより発生します。媒介契約を依頼する時に支払う必要はありませんので、手元にお金がなくても問題ありませんが手数料を支払うタイミングは、一般的な流れは売買契約締結時に約半分、決済時に残りの約半分というケースが多いです。しかし、法律で決められているわけではありません。
買い主が決済時に全額支払いをする場合などは決済時に仲介手数料を全額払うなど相談
すると良いでしょう。

・仲介会社への支払いは、基本的には仲介手数料のみ

不動産の売却を仲介会社へ依頼すると、仲介手数料以外にも諸費用がかかると思っている方がおられますが、基本的にはそのようなことはありませんのでご安心ください。
ただし、売り主が「広告料を支払うからどんどん情報を発信してくれ。」という依頼をした場合は仲介手数料以外に広告料の支払いが発生しますのでご注意ください。

・媒介契約の種類によって仲介手数料が変わるわけではない

仲介会社と結ぶ媒介契約は次の3種類があります。

～1.専属専任媒介～

依頼した仲介会社のみが契約できます。この場合、知り合いの不動産屋さんや自分で買い主を
見つけたとしても、勝手に契約をできません。

～2.専任媒介～

依頼した仲介会社のみが契約を出来るという点は同じですが、売り主である依頼者が自分で買い主を見つけた場合は仲介会社を通さずに直接契約できます。

～3.一般媒介～

1社だけでなく複数の会社に依頼ができるという点が専属専任媒介契約、専任媒介契約と大きく異なります。また、売り主である依頼者が直接契約できます。）

とあり1、2の場合は仲介会社の責任は重いと考えられていますが、責任が重いから仲介手数料も高くなるかと言えばそうではありません。

この部分を知らなければ、一般媒介契約が手数料の負担が少ないと勘違いして媒介契約をする場合も考えられますのでご注意下さい。

1-2.仲介手数料の計算方法と早見表

仲介手数料の計算は、簡易計算式である、

仲介手数料=（売買価格×3％＋6万円）×1.08（消費税）

を用いられる事が多いです。

正確には、

このように、売買金額により報酬の割合が異なります。
しかし簡易計算式を用いても誤差が出るわけではありませんので何の問題もありません。

次に、参考までに仲介手数料の早見表を記載します。

1-3.仲介手数料が発生しないケースもある

次の2つのケースの場合は仲介手数料が発生しないでしょう。

・売り主と買い主が直接取引をする

このようなケースでは、仲介会社の登場する場面はありませんので仲介手数料は発生しません。
コスト的には、直接取引することにより２，０００万円の取引であれば約７０万円安くなります。
しかし、実際の不動産売買においてはよほどの理由（親子間、兄弟間などの親族間）でなければリスクの大きい直接取引はしないでしょう。

・不動産仲介会社が売り主や買い主の場合

不動産仲介会社が自社所有物件を売るケースや買取をする場合です。
なぜ仲介手数料が発生しないかいう理由ですが、手数料は買い主と売り主を仲介することにより報酬を請求できます。自社物件を売る場合や買取であれば仲介に入っているとは言えません。

そうなると、当然に仲介手数料は請求できないことになります。不動産を仲介会社に売却すれば、
仲介手数料というコストをカットできます。

また、不動産仲介会社が代理の場合において買い主の仲介手数料が発生しない場合もあるようですが、各契約により詳細が異なりケースが多いですので注意が必要です。

1-4.仲介手数料の値引き交渉は可能か？

結論から言えば、理論的には可能です。その理由ですが、不動産仲介会社は法律に規定された3％（税別）である仲介手数料は上限という点が関係してきます。上限が3％ということは、2％、1％でも問題ありませんし、0％でも法律違反とはならないのです。

では、「少しでも多く値引きしてもらおう。」と考える方もおられるでしょうがおすすめはしません。
管理部門が強くなど複数の収入源がある会社は別ですが、一般的な仲介会社の多くは仲介手数料という収入源で会社を運営しています。1件の売買契約を決めるまでには、顧客を見つけるための広告費、営業費、その他経費がかかっています。
お金と時間をかけて、大きな苦労をして売買契約は成立させて報酬を稼いでいます。

そのような部分を売り主が見落としてしまい、「仲介手数料を値引いて下さい。」と言われてしまうとやる気が無くなるのは想像できると思います。
よほどの理由がない限り、仲介手数料の値引き交渉はすべきではないでしょう。

2.その他にかかる不動産売却に関わる手数料

不動産の売却にかかる費用は、仲介手数料以外にもありますので注意が必要です。
これから諸費用についてお伝えしますので、一つ一つについてしっかりと理解して下さい。

2-1.売買契約書に貼り付ける印紙税

売買契約書には国税である印紙税を支払い、その証明である印紙を貼りつける必要があります。
金額についてですが、売買契約の額により異なります。平成30年3月31日までは軽減税率を利用できますので、

となります。

2-2.ローンがある場合の抵当権抹消登記費用

抵当権抹消は金融機関や買い主がするのではなく、自分で依頼することになります。
登録免許税と司法書士への手数料がかかります。

登録免許税は、1,000×物件数ですので、一般的には1,000×2（土地、建物）＝2,000円
司法書士手数料は10,000円～15,000円の範囲が相場と考えてください。

これらの合計金額が抵当権抹消登記費用となります。
抵当権抹消登記は自分でもできますので、自分ですれば司法書士手数料のコストカットができます。

2-3.ローン残債がある場合の返済金

住宅ローンの残債がある場合は、その分を支払う必要があります。
この時注意するのは、残債を一括で支払う場合には繰上返済手数料が生じる金融機関もありますので、問い合わせをして費用を確認しましょう。

2-4.売却益が生じた場合の税金（譲渡税）

売却価格全額に税金がかかるわけではありませんので、その計算方法を見ていきます。
まず、譲渡所得を計算します。

計算式は、

　譲渡所得＝譲渡価格－（取得費用＋売却にかかった諸経費）

次に、課税譲渡所得の計算をします。

計算式は、

　課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

そして、最後に課税譲渡所得に税率をかけて支払うべき税金となります。

この税率ですが、長期譲渡所得、短期譲渡所得など複雑ですし、特別控除の項目も理解が難しいですので仲介会社に計算してもらうことをおすすめします。
ただし、1点だけ知って頂きたいのは自分の住んでいる住居を売却する場合は3,000万円の特別控除があるという事です。
一般的な例をあげれば、

譲渡価格　4,000万円、（取得費用＋売却にかかった諸経費）＝1,500万円の場合は、

譲渡所得は2,500万円＝4,000万円－1,500万円

課税譲渡所得0円＝2,500万円－3,000万円（特別控除）

となります。

3,000万円の特別控除を利用すると譲渡税が発生しないケースも多いので、自分の思いこみで税額を決めない方が良いでしょう。
また、特別控除は他にもありますので、上手く活用すると節税効果がアップします。

3.まとめ

不動産売却において、自分にとって得をする取引となる鍵を握るのは不動産仲介会社です。
仲介手数料はしっかりと払うような契約をして、売却価格を少しでも高めに設定して税金面や諸費用を少しでも安くできるアドバイスをもらうようにしましょう。