不動産売却の価格査定で使われる3つの査定方法を徹底解説！

「不動産を売却したいけど、どのくらいの金額が相場なの？」
「不動産業者への査定ってどうやって依頼するの？」
「そもそも自分で査定は出来ないの？」

このような、不動産の査定に関してのご質問は日頃から多く頂きます。日用品と違って不動産の相場には触れる機会が少なく、不動産価格は分かりにくいからです。

不動産の査定方法は大きく分けて3つの方法があります。ここで大事なことは、マンション、戸建て、投資用不動産など、売却したい不動産の種類によって、この3つの査定方法を使い分けると言う事です。この方法を理解することにより、ご自身でも査定額を算出することができます。但し、おおよその査定額をご自身で算出したとしても、最終的には不動産業者に査定を依頼して、売却する流れになります。

その不動産業者に売却をお願いする時には、査定額の根拠を深く理解している事が重要です。何故なら、深く理解出来ていれば、査定額の根拠が明確で信頼できる不動産業者にお願いすることが出来ますし、納得性の高い査定額で売り出す事ができるからです。つまり、「より高い価格で早く売り易い」という事です。

今回は、実際に不動産を査定する時に売却が成功するよう不動産の種類を意識しながら、「不動産価格の3つの査定方法」をご紹介します。

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1．不動産の価格査定で使われる3つの査定方法

不動産の価格を査定する際には3つの査定方法が使われます。その3つとは「原価法」と「取引事例比較法」と「収益還元法」と呼ばれるものです。

「原価法」は、主に一戸建ての建物部分の査定額を割り出す時に使われ、「取引事例比較法」は主にマンションと一戸建て土地の部分の査定に適用されます。そして、「収益還元法」は投資用の賃貸マンションやビルを査定する場合に使用します。

1-1．原価法

先述の通り、原価法は主に一戸建ての建物部分の査定額を算出する時に使います。
原価法に使われる式は

「再調整価格×（（耐用年数－経過年数）÷耐用年数）」

が一般的です。

計算式で見ると分かりにくいですが、簡単に言うと「売却しようとしている物件と同じような物件を、改めて新築する場合の金額（再調整価格）を割り出し、その金額から建物が経年劣化している部分を差し引いて導き出す評価額」というイメージです。

再調整価格の割り出し方は「延床㎡×○○万円」で「○○万円」の部分は構造（鉄筋鉄骨造りや木造など）毎に大体の単価が決まっています。そして、耐用年数（造りによって「大体○○年が建物の限界だろう」という年数）に関しても建物の構造によって決まっています。※

例えば…
・木造、築8年、延床120㎡、再調達単価が14万円／㎡の戸建ての評価額は、

上記の計算式となり、「1,680万円×0.6＝1,008万円」が答えです。つまり、原価法で算出したこの戸建ての査定額は1,008万円となります。

おおよその査定額はこの計算方法で算出可能ですが、実際はこれに需要率を掛けるケースもあり、例えば再開発で相場が上がっているエリアだとすると「1,008万円×1.1」など補正をするケースもあります。需要率に関しては参考程度に覚えておきましょう。

※再調達価格及び耐用年数

※再調達価格　耐用年数　国土交通省　資料

1-2．取引事例比較法

売却をしたい不動産と、条件が近い不動産の直近取引事例から査定額を算出する方法です。原価法と同じように、補正を行い評価していきます。先述の通り、取引事例比較法は主にマンションと一戸建て土地の部分の査定に適用されます。

どうやって直近取引事例を調べるかというと、基本的には「REINS（不動産流通標準システム）」と呼ばれるネットワークシステムで周辺事例を見ます。

・REINS（レインズ）とは？

REINS（レインズ）とは「周辺で成約をした同じような条件の不動産を探し、査定額の参考にすることが出来るシステム」です。不動産業者には（全てではありませんが）不動産を売却した時に、成約した金額などの不動産取引の実績を登録する義務があり、それに従いREINS（レインズ）に登録をするので、実績がREINS（レインズ）から見られるのです。

・一般的に取引事例を見たいときは？

但し、レインズを利用できるのは、指定流通機構に登録している不動産業者のみなので、一般的には見る事が出来ません。しかし、現在ではREINSに近しい情報が見られる「REINS Market Information」というサイトがあるので、不動産業者でなくても、そこで取引事例を確認することが出来ます。

・「補正」について

先述したように取引事例比較法も原価法と同じく、「補正を行い評価する」ので、評価する人間によっても違いが出てきます。
例えば、REINSの直近事例から、あるマンションを「3,000万円」と査定したとします。但し、実際にマンションを見てみると「想定より眺望が阻害されている」や「前の建物が近く、日当たりが悪くなっている」のような事が起きていたので「98％」に補正して「2,940万円」の査定額になる、のようなイメージです。

取引事例比較法は実際の取引を参考にしているので納得度が一番高くなります。査定方法としては、最も一般的と言えるでしょう。

1-3．収益還元法

収益還元法とは、賃貸マンションなどの投資用不動産において、その不動産が将来生み出すであろう利益から不動産の評価を算出する方法です。

収益還元法の中でも、「直接還元法」「DCF法」の2つがあり、「直接還元法」が一般的な算出方法になります。基本的には直接還元法だけ覚えておきましょう。DCF法は計算式が複雑なので、概要だけ理解しておけば問題ありません。

・直接還元法

対象の投資用不動産の利益と、その不動産に求める利回りから算出する方法です。
計算式は「純利益（通常は1年間）÷還元利回り」となります。

◆純利益はその名の通り「1年間で得られる利益」の事です。例えば、投資用マンションであれば1年間の家賃収入から諸経費（修繕費や保険料など）を引いた数字です。

◆還元利回りは「自分がこの不動産から1年間で得たい利回り」の事です。

例えば、投資用賃貸マンションを直接還元法で査定した場合。
還元利回りを6%と設定し、年間の利益が200万円、諸経費が30万円だったと仮定します。

上記の計算式により「170万円÷0.06」となり「約2,833万円」が査定額になります。

直接還元法の注意点は、純利益に当たる数字は過去の実績によるものなので、それを証明する資料の確からしさが大事だと言う事です。ご自身で「本当にこの物件でこの利益を得られるだろうか？」という点を周辺の貸し出し賃料などと比較し、精査してから判断しましょう。

・DCF法

その不動産を保有している期間に得られる利益と、その後の売却益の価格を加味し、現在の価格に割り戻す方法です。直接還元法との違いは「その後の売却益を加味している」という点です。直接還元法より精度が高い査定方法ではありますが、不確定な未来の売却益の算出など、直接還元法より複雑な内容になっています。参考程度に覚えておきましょう。

計算式にすると以下のような式になります。

X／（1+Z）+X／（1+Z）2…+X／（1+割引率）n+A／（1+Z）n

X：初年度純利益　Z：割引率　n：保有期間　A：不動産売却価格　

計算式では分かりにくいと思いますので、何を表しているかを簡単に言うと「将来○○万円利益を得られます。経年劣化や相場変動で割引率を○○％で掛けておきましょう。そして○○年後には○○万円で売れるでしょう。それらを加味すると、この不動産の価値は○○万円です」という評価額の導き出し方を表しています。

DCF法の計算は複雑なため、 物件の見極めをする上で、この計算式をマスターして自分で計算できるようになる必要はありません。DCF法は、「未来の利益と未来の売却益を想定している」という点を押さえておき、その「数字の根拠の確からしさ」は検証する必要がある、ということだけ認識しておきましょう。

2．査定価格は「売れる価格」ではなくあくまで目安

査定価格は「絶対に売れる値段」ではありません。あくまで、周辺事例や原価などから算出した「売れるであろう」という金額になります。特にマンションを売却する際には注意が必要です。その理由を土地とマンションの価値の違いからご説明致します。

2-1．一戸建ての価値について

一戸建ては「土地」と「建物」があり、「土地」の方が重要視されます。その理由は、建物は木造であれば20～25年程度で評価が0円になってしまうからです。つまり、土地の評価額の要素が大きい一戸建ては、築浅の建物でない限りは「土地」の評価がそのまま不動産価格に反映されます。

土地は「駅距離」「広さ」「向き」などの要素だけでは価値が決まりません。土地がどの程度の大きさの道路に、どれだけ面しているかという「接道」によって変わってきます。その接道により、建てられる建物の大きさが決まる「容積率」が変わってくるからです。

つまり、接道によって土地は価値が大きく違ってきますので、「同じような土地」というものが周辺に少なく、競合物件が比較的出にくいという傾向があります。一戸建てはマンションに比べると競合物件に左右されにくいと言えるでしょう。

2-2．マンションの価値について

一方、マンションの価値は「駅距離」「広さ」「向き」で決まる事が多いです。勿論「間取り」「眺望」「設備」などの要素も加味されますが、周辺で同じような「駅距離」「広さ」「向き」のマンションがあれば価格は自ずと似てきます。「同じマンションで同じ広さの部屋が安く売られている」「駅距離と広さ、向きが似ているマンションが安く売られている」といった状態になると、連動しやすいです。

つまり、査定額を出した後の競合物件の価格によってマンションの評価額は左右されやすいと言う事です。
従って先述した通り、「査定価格は『売れる価格』ではない」という点を、マンション売却時には特に認識しておきましょう。

2-3．査定価格だけで不動産業者を選ばない

上記の理由により、特にマンションの価格は「査定額で必ず売れるワケではない」という点はご理解頂けたと思います。先述したように、原価法、取引事例比較法、収益還元法のどれを使用しても、人により「補正」がかかりますので、査定額はバラバラになります。その査定価格を不動産業者に提示された時に、査定額が高いという理由だけで選ばないでください。

不動産業者によって「そのエリアで購入したい顧客を抱えている」、「過去に売却した実績があるのでノウハウがある」など「強み」が違います。仮に査定価格が一番高い不動産業者にこのような強みがあり、それを踏まえた上で価格の根拠に納得すれば、その業者に依頼するのが良いでしょう。

上記3つの査定方法をしっかり理解した上で、不動産業者の提示する価格根拠をしっかり聞きましょう。その上で高い価格ではなく、根拠が明確で納得性のある査定額を提示した不動産業者を選ぶようにしてください。

3．不動産業者に依頼して査定価格を知る方法

それでは実際に不動産業者に依頼をして査定価格の算出する方法をご紹介します。査定自体はどの業者も無料で行ってくれます。査定の流れや注意点、特殊な査定方法などを踏まえ下記ご覧ください。

3-1．査定の種類

まず査定には「机上査定」と「実査定」の2つがあります。机上査定とは主に「1-2．取引事例比較法」を用いて周辺相場から、おおよその査定額を割り出す方法です。そして、それを元に実際の部屋や土地を見てもらい、査定額を精査するのが実査定になります。

・用意するもの

机上査定時点では、「物件住所」「物件情報（マンションであれば何階建てか？造りは何か？など）」「広さ」と「向き」、「間取り」が分かれば問題ないです。実査定の時は、その不動産の売買契約書や実測図、権利書、建築確認書など、付帯資料を全て用意しておきましょう。付帯資料があった方がより正確な査定額を算出できます。

・依頼する不動産業者

不動産の仲介を行っている業者であればどこでも査定をしてくれます。今では一括で複数の会社に査定を依頼できるサイトもありますので、そちらを活用すれば不動産業者毎に比較ができ便利です。

・一戸建てについての注意点

一戸建ての注意点は「境界」です。境界とは隣接する土地や道路との境界を示した「境界杭」によって、自分の土地の範囲を定めているものです。この境界杭が何らかの事情で移動している場合には、自分の土地の広さが変わってしまいます。こういう時のために付帯資料が必要になってくるのです。

また、境界杭が破損している場合には復旧のため、改めて測量が必要になるケースがあるので、頭に入れておきましょう。自分で目視した時点で境界杭が破損している場合には、測量無料の不動産業者もありますので、それを加味して選びましょう。

3-2．媒介契約の種類

査定が終わったら、不動産業者との媒介契約になります。媒介契約とは、「正式にあなたの会社に私の不動産の売却をお願いします」という事です。媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。

・媒介契約の種類について

「一般媒介契約」は、簡単に言うと「あなたの会社以外にも売却を頼みます」という契約です。
「専属専任媒介契約」は「あなたの会社だけに売却を頼みます。自分で購入者を発見しても勝手に売りません。私に1週間に1回、売却状況を報告してください。」という内容です。
「専任媒介契約」は専属専任と似ているのですが、違う点は「自分で購入者を発見した場合には売る事が出来る。報告は2週間に1回」という点です。

・媒介契約はどれが良いか？

結論は「専属専任」もしくは「専任」媒介契約が良いでしょう。理由は、一般媒介契約よりも広告費や人員を割けるので、購入者が見つかり易いからです。
一般媒介契約だと、不動産業者からすると自分の会社で成約出来るか分かりません。つまり、手数料収入が得られるかどうかが分からないので、広告費や人員を割きにくいという状況になります。

3-3．不動産業者に「匿名」で査定を依頼する方法

「しつこい営業をかけらたくない」や、「まだ本格的に売り出していないので、個人情報は明かしたくない」という方もいらっしゃいます。その時には匿名で査定が出来るサイトを利用すると良いでしょう（例：住宅情報サイトのHOME’S）。
但し、連絡する術がないと査定額をお教えできないので、メールアドレスは教えなくてはいけません。

一括査定の依頼は、査定・売却を扱う不動産業者に一斉に送られます。そこで査定をした結果がメールにおくられてくるという流れになります。

4．自分でできる不動産の査定方法

「まず不動産業者に依頼する前に、自分で査定をしたい」と思っている方に、簡易な査定方法をご紹介します。あくまで机上査定よりも更に「簡易な査定」になります。どうしてもプロの不動産業者よりは情報量やノウハウが劣りますので、ご自身で行った査定は参考程度にご認識ください。

4-1．周辺事例を元に査定してみる

取引事例比較法を使用するマンションや一戸建ての土地部分の査定額を調べる時には、この方法が良いでしょう。
先述した「REINS Market Information」でご自身の物件を検索してみてください。そうするとプロットしたデータと以下のような詳細が出てきます。注意点は検索をする時に「○○区○○町」とまでは指定出来ず「東京23区西部」など広い範囲での検索になると言う点です。

従って、ご自身の不動産の場所を入力し検索した後は、下記「詳細データ」の表を元に、自分の該当住所を探し絞り込んでください。築年数と広さ、駅距離等の詳細情報があり、物件毎に「㎡当たりの単価」が記載されているので、非常に分かり易いデータとなっています。

＜詳細データ＞

4-2．公的価値から算出する方法

主に一戸建ての土地部分の査定額を算出する時に使える方法を紹介します。
土地についての評価を公的に算出している数字として「公示価格※」「相続税評価額（路線価※より算出）」「固定資産税評価額※」の3つがあります。

それぞれの数字は「公示価格は不動産取引においての参考値」、「相続税評価額は、土地を相続する時の土地評価額を決めるときの評価額」、「固定資産税評価額は固定資産税を算出する時の評価額」となっており、同じ土地の価値を算出していますが、目的が違うので価格は異なります。

目安としては「公示価格×80％＝相続税評価額」「公示価格×70％＝固定資産税評価額」、そしてこの計算式を加味すると「固定資産税評価額×1.14＝相続税評価額」となります。
相続税評価額は路線価から算出できますが、計算方法が煩わしいので、相続時の評価額を知りたいときは簡易的に上記計算式で行うのも良いかと思います。

また、実際に土地を売買する際は接道によって大きく土地評価は変わってきますので、上記3つの評価は全て参考値としてご理解ください。3つの数字の中では、公示地価の評価額が実勢価格を一番反映しているので、売却時には最も参考になる数値です。

※公示地価　国土交通省HPより
※路線価　国税庁HPより
※固定資産税評価額は毎年6月頃に不動産所有者に書面で送付される「固定資産税納税通知書」の価格欄に記載

5．まとめ

以上のように、不動産を査定する3つの方法を理解することによって、査定額の根拠が明確になります。ご自身の不動産をマンション、一戸建て、投資用不動産の種類によって査定方法を判断し、ご自身で一度査定をしてみると良いでしょう。その上で、不動産業者から査定額を提示してもらえば、査定額について深く理解できます。

繰り返しますが、査定額は査定者によって金額がバラバラになります。その時「どの不動産業者を選べば良いか？」の根拠として査定額に信用性があるか否かが大事です。
そんな時に、査定方法の種類や、「○○の不動産の時は○○の査定方法を重視する」という事が分かっていれば、より信頼性の高い不動産業者を選び、より信頼性の高い査定額で不動産を売却することが出来ます。

それはご自身の不動産を「高く、早く売却すること」に繋がっていきます。

※2016年2月執筆。記載の数字などは時期によって変動する場合がありますのでご注意ください。

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