居住用財産の譲渡の特例(3000万円特別控除)

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マンションや一戸建てなどの自宅を、住み替えなどの理由で売却した際には、譲渡所得税がかかります。

この記事では、居住用の物件を売却した際に適用される3,000万円特別控除について詳しく解説していきます。

このページで解決します!
Q&A 良くある疑問
特例の適用要件は?
居住用であること、以前にこの特例を受けていないことなどいくつかありますが、それほど難しい要件ではありません。
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3,000万円以上の物件では適用されない?
3,000万円以上の物件でも適用されます。
>>もっと詳細を知る
この記事の監修税理士
監修税理士の税理士法人チェスター代表 福留正明
税理士法人チェスター代表
福留 正明
公認会計士・税理士・行政書士。相続税対策に強みを持つ税理士法人チェスターの代表社員。株式会社チェスターでは、年間100億円以上の売却案件を豊富に取り扱っている。 TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。
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居住用財産を譲渡した際に3,000万円の控除が適用される

一般的に、居住用財産を譲渡したときには、所得税や住民税がかかります。

ただし、3,000万円特別控除があるため、3,000万円以下の住居には税金がかからなくなります。

控除を受けるためには、いくつか条件があります。

・居住用であること
・譲渡相手が親子や夫婦などの特別関係者ではないこと
・以前にこの特例を受けていないこと
・住まなくなってから3年以内に譲渡していること
などが条件としてあげられます。

それほど難しい要件ではありませんので、すぐに適用されるケースが多いでしょう。

3000万円の特別控除は大きいので、値段の安いマンションや戸建であれば譲渡に税金がかからないのが嬉しいですね。

低価格帯のマンションや戸建にはありがたい制度です。

3000万円以上の高額物件にも適用される

もちろん3000万円以上の高額物件にもお使いいただけます。

譲渡価額に対して、取得費と譲渡費用をマイナスし、さらにそこから3000万円の特別控除を差し引きします。

また、10年超所有している長期譲渡所得であれば軽減税率が適用されます。

6000万円以下の部分に関しては14%(所得税10%、住民税4%)、6000万円超の部分に関しては20%(所得税15%、住民税5%)が適用されることになります。

更に特別な措置として、平成25年から平成49年までは2.1%の復興特別所得税が別途かかります。これは2011年3月11日の東日本大震災の復興のために使われる特別な所得税です。

確定申告が必要

税金の額は確定申告で決定します。適用を受ける際には各税務署に訪れて確定申告を行ってください。領収書などの添付資料もすべて揃えた状態で税務署を訪れてください。

また確定申告は、一般的に言って添付資料を整理してわかりやすく揃えて、メモ書きなどで不明点を記載している書類ほど信頼性が高くなります。

添付する書類はしっかりと揃えて、クリップ止めやホチキス止めなどを行い、整理整頓してキレイに提出しましょう。その方が疑惑をもたれにくく、申請が一度で通る可能性が高くなります。

また確定申告時期は非常に混み合いますので、余裕を持っていきましょう。

それと、資料を揃えて自宅に取りに戻ることがないようにしたほうが時間の節約になります。確定申告のシーズンは税務署はごった返しであり、何時間も並ぶことになりますので、資料を取りに戻ればそれだけで大きな時間のロスになります。

確定申告の時期は譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日となります。

申告は期限内でないと特例控除が使えなくなる可能性もありますので、必ず期限内に税務署に訪れるようにしてください。

還付の場合は期限後でも間に合うケースもありますが、所得税納付の場合は必ず期限内に行ってください。

住民税の手続きは不要になる

実は確定申告書の書類は2枚複写になっており、一枚は税務署で使われ、もう一枚はその人が住んでいる市区町村に回送され、住民税の手続きに行われます。

そのため所得税の確定申告を行ったら、住民税の手続きは不要です。

税務署のシステムで確定申告をした後、お住まいの住所と住基ネットの情報を突合し、しかるべき市区町村にデータを自動で回送する仕組みとなっています。ですので翌年の住民税は、いわば自動で決まりますので、特別な申請は不要です。納付書が送られてきますので、それに従って納付してください。

住民税には還付はありません。

この記事の要点まとめ
  • 居住用財産を譲渡したときには所得税や住民税がかかるが、特例の適用により、3000万円以下の住居には税金がかからなくなる
  • 3000万円以上の高額物件でも適用される。また10年以上所有していれば軽減税率も適用される
  • 譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日に、必ず確定申告をするべき
  • 確定申告をすれば、住民税の手続きが不要