相続税対策として、ワンルームマンション投資が有効だという話を聞いたことはないでしょうか。
実は税金以外の面も含めて、、ワンルームマンションは相続目的での利用にとても適しているのです。
その理由を解説します。
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福留 正明
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ワンルームマンションによる相続対策が有効です
相続税対策は、一般的に相続が発生する前から準備しておくことが重要です。
なぜなら相続が起こる、すなわち亡くなってからでは、節税できるものがほとんどないからです。
⇒不動産は贈与と相続どちらが良い？不動産の生前贈与について
相続税対策の中で有効なもののひとつに、ワンルームマンションへの投資があります。なぜこれが良いのでしょうか？
ワンルームマンションへの投資が相続税対策に有効な理由
理由１．ワンルームマンションだと、現金の3割程度の評価額となるから
現金や有価証券は時価で判断されます。
ですが、土地や建物などは、利用状況に応じた価格計算方法を使うのです。
そのため、評価は建物で50％前後、土地は公示価格の80％が評価価格となります。
そして建物を所有しており、そのマンションやアパートを第三者に貸している場合はさらに評価額から30％の控除が可能になるのです。
さらに、200平米以下の場合は、小規模宅地等の特例が適用され、さらに評価額が50％になり、半分になるのです。
これにより、現金に対してワンルームマンションでは30％ほどの評価額となり、相続税の課税対象となる金額の総額が大きく下がるのです。
このため、あえてワンルームであることが重要となってくるのです。
例えば現金で2500万円が残った場合は評価額2500万円ですが、建物1750万円土地750万円の場合は、不動産評価額は建物875万円(50％)、土地600万円(80％)、さらに投資用不動産評価額として建物610万円(70％)、土地360万円(60％)となり合計課税対象額は970万円となります。
現金2500万円に対して1/3程度になっていることがわかります。
理由２．相続したあとも活用できる資産だから
もちろん受け取った側は少ない相続税でいいだけでなく、運用収益も得ることができます。
また、これらは相続が発生する前に始める対策ですから、ご自身の年金以外の副収入としても資産活用ができます。資産をワンルームマンションにして持っておくことは何重ものメリットがあるのです。
複数のワンルームマンションを持っておくことで、法定相続人の数が多くなっても、しっかりと分配することも可能になります。
一棟アパートを持っていると分割が大変ですが、小さな単位であるワンルームマンションなら分割も容易です。
⇒【一棟マンション投資完全ガイド】他の投資と利回り・リスクを比較！
理由３．手離れが良く売却がしやすいから
相続税は発生から10ヶ月以内に納付しなくてはなりません。しかも現金一括納付と決められています。ですので相続するものは現金に換金しやすいものがいいでしょう。
ワンルームマンションならば利回りのいい駅近の良物件であれば売りやすく、売却益も見込めます。納付を考えると売却しやすいワンルームマンションがいいでしょう。
理由４．ローンを組むことで所得税の控除が使えるから
条件はありますが、居住用の場合であればローンを組んで購入することで、所得税の控除が受けられます。資産を持っている方は年収も大きい場合がほとんどですので、控除があれば還付額も大きくなるでしょう。必ずしも一括で購入する必要はないのです。また、住宅ローンの金利は経費として計上できます。
ただし、投資目的の場合は適用されませんので注意が必要です、
ワンルームマンションを購入するなら都心を選ぼう
ワンルームマンションは都心のワンルームを選ぶことが重要です。
換金しやすく、入居率も高いからです。利回りも良くて2020年の東京オリンピックに向けて地価の上昇が見込まれるので非常に有望なのが都心のワンルームマンションです。
- 200平米以下の物件であれば、小規模宅地等の特例が適用され相続税が少額になるため、ワンルームであることが重要
- 少ない相続税、運用収益を見込める、相続の際の分配がしやすいなど、メリットが多い
- 換金しやすく入居率も高い、都心のワンルームマンションを選ぶべき
- 居住用の場合、一括で購入する必要は無し。ローンを組んで購入することで所得税の控除が受けられる
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